리모델링 정부정책 유감
보도일자 2009-12-23
보도기관 조인스랜드
최근 공동주택 리모델링 규제에 대한 논쟁이 뜨겁다. 리모델링 추진에 대한 아파트 주민 및 건설업계와 정부의 시각이 날카롭게 대립하고 있는 형국이다. 주민 및 건설업계와 정부 사이에 갈등이 일고 있는 리모델링 현안은 크게 세 가지이다.
첫째, 증축 리모델링 시 용적률 적용 여부에 대한 정부의 유권해석이 문제가 되고 있다. 지금까지 증축 리모델링은 ‘주택법’과 ‘건축법’의 규정에 근거해 ‘국토계획법’ 상의 용적률을 고려하지 않고 추진돼 왔다.
그런데 최근 국토부 도시정책과는 ‘국토계획법’의 근거에 따라 지구단위계획으로 별도의 용적률을 정하는 경우를 제외하고 도시계획조례에서 정하는 용적률을 초과할 수 없다는 유권해석을 제시하고 있다.
정부의 새로운 유권해석은 리모델링시장에 큰 파장을 일으키고 있다. 당장 법적으로 허용가능한 주거전용면적의 30% 증축이 불가능한 단지가 크게 늘어나게 됐다. 그동안 증축 리모델링을 추진한 단지 가운데 상당수가 사업을 중단해야 할 처지에 놓여 있다. 앞으로 리모델링이 필요한 1980년대 중반 이후에 준공된 고밀도 아파트 단지들은 사실상 증축 리모델링을 추진할 수 없는 문제가 발생한다.
둘째, 국토부는 리모델링 시공자 선정 시기를 조정하는 주택법 개정을 추진 중에 있다. 시공자 선정 시기를 리모델링 주택조합 설립인가 후에 추진하도록 하는 내용이다. 또 경쟁입찰을 통해 시공업자를 선정하도록 요구하고 있다. 리모델링의 경우도 재건축과 마찬가지로 조합 설립 인가 후에 경쟁입찰 방식으로 시공자를 선정하도록 한 것이다.
정부는 시공자 선정시기와 방법을 조정함으로써 주민들 간의 갈등과 분쟁을 예방할 것으로 기대하고 있다. 그러나, 건설업계와 리모델링추진위원회는 이렇게 되면 현실적으로 리모델링사업 추진이 힘들다고 주장한다. 경험 많은 시공업체의 도움을 받지 않고 추진위원회가 리모델링을 추진할 수 있는 현실적인 방안이 없다는 것이다. 따라서 시공사 선정 시기를 조정하려는 정부의 방침은 리모델링시장이 보다 성숙된 이후에나 검토할 필요가 있다는 의견을 제시한다.
셋째, 리모델링을 추진하려는 아파트 주민들이 지속적으로 요구하는 사항 중 하나가 수직 증축허용이다. 수직 증축이 리모델링의 사업성을 제고시키는 데 크게 도움이 되기 때문이다. 주민들은 수직 증축을 통해 신규 분양분을 확보하거나 세대별 평면 구조를 자유롭게 변경하기를 원한다.
주민들의 수직 증축 요구에 대응한 정부의 입장은 긍정적이지 않은 편이다. 무엇보다 기존 구조물에 추가적으로 몇 개 층의 수직 증축을 허용하는 경우 건물의 안전성을 보장할 수 없다는 생각이다. 거기에다 수직 증축을 통한 일반 분양분의 확보가 자칫 리모델링을 지나치게 재테크 수단으로 전락시키는 결과를 초래할 가능성에 대해서도 우려하는 느낌이다.
세 가지 현안 모두 주민과 정부의 입장이 대립하고 있다. 주민 입장을 현실론으로 본다면 정부 입장은 원칙론이다. 주민들은 리모델링의 실현 가능성을 높여달라고 요구한다. 이에 비해 정부는 주민의 요구가 원칙의 범위를 넘어서는 것으로 인식하고 있다. 어느 쪽의 견해가 반드시 옳다고 보기 어렵다. 다만, 한 가지 짚어야 할 문제가 있다. 정부 입장이 타당한 측면이 있음에도 불구하고 정부가 노후 아파트 리모델링 문제를 너무 가볍게 생각한다는 점이다.
정부는 시간이 지날수록 급증하는 노후 아파트 문제에 대한 대책을 갖고 있는가. 막연히 적당한 시점이 오면 재건축을 통해 해결할 수 있다고 생각하면 큰 오산이다.
그러기에는 우리 국토에 너무 많은 아파트가 지어졌고 노후화가 빠르게 진행되고 있다. 어떤 식으로든 리모델링을 현실적 대안으로 고려하지 않으면 안 된다.
비록 주민의 요구를 다 수용하지는 못한다 하더라도 이들이 보다 경제적인 방법으로 자신의 주거 환경을 개선하도록 도와줄 의무가 있다. 당장 1기신도시 아파트들의 리모델링 요구를 이대로 외면하기는 어려울 것이다. 정부가 좀 더 적극적이고 진지한 자세로 리모델링 정책에 대해 고민할 것을 요구한다.
첫째, 증축 리모델링 시 용적률 적용 여부에 대한 정부의 유권해석이 문제가 되고 있다. 지금까지 증축 리모델링은 ‘주택법’과 ‘건축법’의 규정에 근거해 ‘국토계획법’ 상의 용적률을 고려하지 않고 추진돼 왔다.
그런데 최근 국토부 도시정책과는 ‘국토계획법’의 근거에 따라 지구단위계획으로 별도의 용적률을 정하는 경우를 제외하고 도시계획조례에서 정하는 용적률을 초과할 수 없다는 유권해석을 제시하고 있다.
정부의 새로운 유권해석은 리모델링시장에 큰 파장을 일으키고 있다. 당장 법적으로 허용가능한 주거전용면적의 30% 증축이 불가능한 단지가 크게 늘어나게 됐다. 그동안 증축 리모델링을 추진한 단지 가운데 상당수가 사업을 중단해야 할 처지에 놓여 있다. 앞으로 리모델링이 필요한 1980년대 중반 이후에 준공된 고밀도 아파트 단지들은 사실상 증축 리모델링을 추진할 수 없는 문제가 발생한다.
둘째, 국토부는 리모델링 시공자 선정 시기를 조정하는 주택법 개정을 추진 중에 있다. 시공자 선정 시기를 리모델링 주택조합 설립인가 후에 추진하도록 하는 내용이다. 또 경쟁입찰을 통해 시공업자를 선정하도록 요구하고 있다. 리모델링의 경우도 재건축과 마찬가지로 조합 설립 인가 후에 경쟁입찰 방식으로 시공자를 선정하도록 한 것이다.
정부는 시공자 선정시기와 방법을 조정함으로써 주민들 간의 갈등과 분쟁을 예방할 것으로 기대하고 있다. 그러나, 건설업계와 리모델링추진위원회는 이렇게 되면 현실적으로 리모델링사업 추진이 힘들다고 주장한다. 경험 많은 시공업체의 도움을 받지 않고 추진위원회가 리모델링을 추진할 수 있는 현실적인 방안이 없다는 것이다. 따라서 시공사 선정 시기를 조정하려는 정부의 방침은 리모델링시장이 보다 성숙된 이후에나 검토할 필요가 있다는 의견을 제시한다.
셋째, 리모델링을 추진하려는 아파트 주민들이 지속적으로 요구하는 사항 중 하나가 수직 증축허용이다. 수직 증축이 리모델링의 사업성을 제고시키는 데 크게 도움이 되기 때문이다. 주민들은 수직 증축을 통해 신규 분양분을 확보하거나 세대별 평면 구조를 자유롭게 변경하기를 원한다.
주민들의 수직 증축 요구에 대응한 정부의 입장은 긍정적이지 않은 편이다. 무엇보다 기존 구조물에 추가적으로 몇 개 층의 수직 증축을 허용하는 경우 건물의 안전성을 보장할 수 없다는 생각이다. 거기에다 수직 증축을 통한 일반 분양분의 확보가 자칫 리모델링을 지나치게 재테크 수단으로 전락시키는 결과를 초래할 가능성에 대해서도 우려하는 느낌이다.
세 가지 현안 모두 주민과 정부의 입장이 대립하고 있다. 주민 입장을 현실론으로 본다면 정부 입장은 원칙론이다. 주민들은 리모델링의 실현 가능성을 높여달라고 요구한다. 이에 비해 정부는 주민의 요구가 원칙의 범위를 넘어서는 것으로 인식하고 있다. 어느 쪽의 견해가 반드시 옳다고 보기 어렵다. 다만, 한 가지 짚어야 할 문제가 있다. 정부 입장이 타당한 측면이 있음에도 불구하고 정부가 노후 아파트 리모델링 문제를 너무 가볍게 생각한다는 점이다.
정부는 시간이 지날수록 급증하는 노후 아파트 문제에 대한 대책을 갖고 있는가. 막연히 적당한 시점이 오면 재건축을 통해 해결할 수 있다고 생각하면 큰 오산이다.
그러기에는 우리 국토에 너무 많은 아파트가 지어졌고 노후화가 빠르게 진행되고 있다. 어떤 식으로든 리모델링을 현실적 대안으로 고려하지 않으면 안 된다.
비록 주민의 요구를 다 수용하지는 못한다 하더라도 이들이 보다 경제적인 방법으로 자신의 주거 환경을 개선하도록 도와줄 의무가 있다. 당장 1기신도시 아파트들의 리모델링 요구를 이대로 외면하기는 어려울 것이다. 정부가 좀 더 적극적이고 진지한 자세로 리모델링 정책에 대해 고민할 것을 요구한다.