언론기고

현재 주택시장은 미분양 적체 장기화, 입주대란 위기감 고조, 거래 급감 등으로 침체 상태에서 헤어나지 못하고 있다. 기존 주택과 신규 주택시장에서 거래 기능의 마비와 가격왜곡 현상도 심화되고 있다. 2008년 금융위기가 지금 상황을 촉발했다고 하지만, 두 해를 넘겼는데도 회복 조짐이 보이지 않는 것은 시간이 갈수록 주택시장의 기능이 떨어지고 있음을 방증하는 것이기도 하다.

특히 부동산 경기 회복에 대한 불안감이 확산되면서 얼어붙은 수요 심리는 좀처럼 풀리지 않고 있다. 공급시장도 보금자리주택 등 공공부문을 제외하면 거의 동면에 들어가 있다고 해도 과언이 아니다.

이런 현실을 감안할 때 정부 차원의 대책 마련 움직임은 침체된 주택시장에 희망을 가져다 주는 것으로 풀이된다. 분양가상한제 폐지, 다주택자 양도세 중과 감면시한 연장, 보금자리주택의 공급시기·물량 조정 등을 비롯해 주택담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)과 같은 금융규제의 완화 여부 등이 주요 대상으로 떠오른다.

특히 DTI 등 대출 규제의 완화에 대한 논란은 뜨겁다. 금리인상 등 출구전략과 상충할 수도 있고, 700조원에 가까운 가계대출의 부실을 심화시킬 수 있다는 우려도 크기 때문이다.

그러나 효과 측면에서 보면 DTI 규제를 계속 강화한다고 해서 현재의 가계대출 증가세를 억제할 수 있는 것만도 아니다. 한국은행 자료에 따르면 지난해 DTI 규제가 강화된 이후에도 주택담보대출은 계속 늘어나고 있다. 서민들이 실수요 차원에서 많이 빌린다는 뜻이다. 금융권의 자체 판단이나 대출 신청자의 신용도에 따라 대출금액이 한도 내에서 억제됨으로써 오히려 일정 부분 여력이 있었다고 볼 수도 있다.

　DTI 금융규제가 완화되면 일시적으론 가계대출이 더 늘어날 수 있겠지만, 거래 회복을 통해 집 팔기가 쉬워지면 대출금 상환이 원활해지게 마련이다. 오히려 가계대출의 악성화를 막는 긍정적 효과도 기대할 수 있다는 것이다.

금융권은 글로벌 금융위기 이후 대출 위험관리를 강화하고 있다. 따라서 부분적인 DTI 규제 완화가 곧바로 무분별한 대출증가로 이어지지는 않을 것이다. LTV를 통한 대출의 부실화 방지 기능도 작동하고 있다. 만일 대출규제 완화로 주택시장이 과열되는 부작용이 있다면 다시 규제를 강화하는 방법도 있다.

물론 DTI 완화가 주택시장 회복을 위한 만능의 수단은 아니다. 논의 중인 다양한 방안들이 함께 처방될 때 본래의 기능을 기대할 수 있다. 하지만 주택시장에 긍정적 신호를 줌으로써 얼어붙은 심리를 살리는 데는 도움이 될 것이다. 모든 일은 때가 있는 법이다. 시기를 놓치면 좋은 방안도 빛을 보기 어렵다.

두성규 한국건설산업연구원 건설경제연구실장