[쉽게 풀어쓰는 경제] 부동산규제 핵심 `DTI`
보도일자 2010-09-03
보도기관 매일경제
지난 8월 29일 정부가 주택거래 활성화 대책을 발표했다. 그보다 한 달 전 주택거래 활성화 대책이 발표되지 못하고 연기된 건 총부채상환비율(DTI) 규제에 대한 논란 때문이었다.
한 달 만에 정부는 내년 3월까지 한시적으로 DTI 규제를 해제하고 금융회사 자율에 맡기겠다고 발표했다.
DTI 규제 완화를 주장하던 입장에서는 이번 대책을 환영하는 분위기지만 내년까지 한시적인 조치이기 때문에 효과가 없을 것이란 반론도 있다. 다른 한편에서는 가계부채를 늘려 주택경기를 부양시킴으로써 향후 가계대출의 건전성이 더욱 악화될 것이라는 우려의 목소리가 크다.
지금까지 DTI 규제는 지역에 따라 차이가 있어도 40~60% 수준이었지만 실제 은행창구에서 이루어지는 대출의 DTI는 25% 수준에 불과하였다. 또한 주택담보대출비율(LTV) 규제는 이번 대책에서 제외되었다. 따라서 대책발표 이후 금융회사 사정에 따라 대출 규제는 오히려 강화될 수도 있다. 부동산시장 전망이 불투명하기 때문에 소득이 많은 사람이나 자산이 많은 사람에게는 기존 규제보다 더 많은 대출을 해주기도 하겠지만 소득이 낮은 사람에게는 반대로 대출 문턱이 더 높아질 수도 있다.
◆ LTV란 무엇인가
= LTV(Loan-To-Value ratio)란 주택담보대출 비율을 의미하며 표면적으로는 자산가치 대비 부채비율을 의미하지만 자산가치(담보가치)를 시가의 얼마로 산정할 것인가에 따라 그 비율의 의미가 약간 다르다.
예를 들어 LTV를 60% 적용한다는 것은 현재 담보가치(시세 혹은 시세의 90~95% 수준 정도) 1억원에 대해 6000만원까지 대출해 줄 수 있다는 의미다.
그러나 담보가치를 시세만큼 인정(시세 100%)할 때와 시세보다 낮게 인정(90% 이하)할 때 대출 가능 금액은 달라진다.
실제 대출창구에서는 6000만원이 한도지만 이는 선순위채권(기존의 대출받은 금액 등)과 해당 주택을 전세로 임대했을 때 임대보증금 최우선 변제금액을 모두 포함한 금액이므로 이미 대출이 있거나 전세로 임대했을 때 집주인이 손에 쥘 수 있는 대출 가능 금액은 이보다 훨씬 줄어든다.
일부에서는 전세제도를 활용해 집값과 전세보증금의 차이만큼 대출을 받아 집을 투기목적으로 구입하는 사례가 많다고 지적한다. 하지만 현실적으로 LTV 60%가 적용되는 상황에서 전세보증금(통상 주택매매가격의 40% 수준)을 제외하고 집값의 40% 이상 자기자본을 투입해야 집을 살 수가 있다. 과거 부동산 버블 형성기에는 자고 나면 땅값이 오르다 보니 일부 금융회사에서 LTV를 110~120%까지 적용했다고도 한다.
◆ DTI란 무엇인가
= DTI(Debt-To-Income Ratio)는 원래 가계의 연간 소득에서 부채가 차지하는 비중을 의미하며 가계의 부채상환 능력을 측정하는 수단이다.
그러나 이자율 변동에 따라 같은 소득과 부채 규모라도 상환 부담이 달라질 수 있으므로 현재 거론되고 있는 DTI는 가계의 가처분소득(또는 총소득) 대비 각종 대출 관련 원리금 상환에 지출되는 금액(원금+이자) 비중을 말한다.
이렇게 산정된 DTI는 가계의 부채상환 부담을 측정하는 지표가 되고 있다. 일반적으로 금융회사의 대출 때 DTI 적정 여부를 심사하지만 부동산 가격이 계속 상승하는 국면에서는 DTI가 높더라도 자산가치 상승으로 주택매각으로 부채상환이 가능하다고 간주해 LTV만을 고려하는 경향도 나타나고 있다.
우리나라도 그동안은 주택가격이 계속 상승했기 때문에 주택담보대출은 대출자 상환 능력보다는 담보가치에 의존하는 경향이 컸다. 따라서 주택담보대출 관련 규제도 주로 LTV가 주요한 수단이었다.
그러나 2005년 8ㆍ31대책 발표와 LTV 비율 축소, 저축은행 등 제2금융권까지 LTV 규제 확대 등과 같은 LTV 규제 강화에도 불구하고 주택담보대출이 증가하고 주택가격 상승이 이어지자 2006년 DTI 규제가 도입되었다. 그 이후 2008년 글로벌 금융위기로 잠시 해제되었다가 2009년 하반기에 전면 재도입됐다. 따라서 최근 주택담보대출 관련 규제는 주로 DTI를 주요 수단으로 삼고 있다.
우리나라의 주택담보대출은 절반가량이 10년 미만 단기대출로 구성되어 있다. 따라서 주택가격이 소득보다 높은 상황에서 10년 미만 대출로 DTI 규제를 적용하게 되면 대출금액이 작아져 주택구입에 자기자본투입 부담이 커진다. 그렇지만 동일한 DTI 기준 아래서도 대출금액을 늘릴 수도 있다.
대출 만기를 20년이나 30년으로 전환하면 된다. 또 이자가 저렴할수록 대출 가능 금액이 커지기 때문에 만기 구조에서 가장 이자부담이 적은 이자율(변동금리, 고정금리 등)을 선택하면 된다.
이처럼 DTI규제는 만기구조와 이자율에 따라 동일한 비율에서도 대출 가능 금액이 달라진다.
◆ 해외에서는 어떻게
= 다른 선진국들은 어떤지 살펴보자. LTV 기준은 국가마다 주택담보대출 대상에 따라 각기 다르다. LTV가 정부의 규제 사항이 아니라 금융회사들의 자율적인 책임 아래 이루어지기 때문이다.
그럼에도 불구하고 LTV 수준은 70~80% 정도이며 정책목표상 자가 소유를 지원하는 계층에 한해서는 정부의 보증이나 민간의 모기지 보험을 통해 LTV를 90~100%까지 적용하는 사례도 있다.
DTI 역시 외국에서는 정부의 규제 사항이 아니라 금융회사 재량에 따라 적용하고 있어 일률적인 비율을 도출하기는 어렵다. 즉 감독기관은 DTI 비율이 아니라 은행의 건전성 감독을 통해 금융회사들이 무리한 DTI 적용을 하지 못하도록 하고 있다. 특히 외국의 주택담보대출은 대부분 주택저당증권(MBS) 발행을 통해 유동화되는데 이때 유동화 증권 위험을 일정 수준으로 유지하기 위해 DTI 기준뿐만 아니라 대출자의 신용도, 담보가치, 기타 보유 자산 등에 대한 평가를 함께 실시한다.
[김현아 건설산업연구원 연구위원]
한 달 만에 정부는 내년 3월까지 한시적으로 DTI 규제를 해제하고 금융회사 자율에 맡기겠다고 발표했다.
DTI 규제 완화를 주장하던 입장에서는 이번 대책을 환영하는 분위기지만 내년까지 한시적인 조치이기 때문에 효과가 없을 것이란 반론도 있다. 다른 한편에서는 가계부채를 늘려 주택경기를 부양시킴으로써 향후 가계대출의 건전성이 더욱 악화될 것이라는 우려의 목소리가 크다.
지금까지 DTI 규제는 지역에 따라 차이가 있어도 40~60% 수준이었지만 실제 은행창구에서 이루어지는 대출의 DTI는 25% 수준에 불과하였다. 또한 주택담보대출비율(LTV) 규제는 이번 대책에서 제외되었다. 따라서 대책발표 이후 금융회사 사정에 따라 대출 규제는 오히려 강화될 수도 있다. 부동산시장 전망이 불투명하기 때문에 소득이 많은 사람이나 자산이 많은 사람에게는 기존 규제보다 더 많은 대출을 해주기도 하겠지만 소득이 낮은 사람에게는 반대로 대출 문턱이 더 높아질 수도 있다.
◆ LTV란 무엇인가
= LTV(Loan-To-Value ratio)란 주택담보대출 비율을 의미하며 표면적으로는 자산가치 대비 부채비율을 의미하지만 자산가치(담보가치)를 시가의 얼마로 산정할 것인가에 따라 그 비율의 의미가 약간 다르다.
예를 들어 LTV를 60% 적용한다는 것은 현재 담보가치(시세 혹은 시세의 90~95% 수준 정도) 1억원에 대해 6000만원까지 대출해 줄 수 있다는 의미다.
그러나 담보가치를 시세만큼 인정(시세 100%)할 때와 시세보다 낮게 인정(90% 이하)할 때 대출 가능 금액은 달라진다.
실제 대출창구에서는 6000만원이 한도지만 이는 선순위채권(기존의 대출받은 금액 등)과 해당 주택을 전세로 임대했을 때 임대보증금 최우선 변제금액을 모두 포함한 금액이므로 이미 대출이 있거나 전세로 임대했을 때 집주인이 손에 쥘 수 있는 대출 가능 금액은 이보다 훨씬 줄어든다.
일부에서는 전세제도를 활용해 집값과 전세보증금의 차이만큼 대출을 받아 집을 투기목적으로 구입하는 사례가 많다고 지적한다. 하지만 현실적으로 LTV 60%가 적용되는 상황에서 전세보증금(통상 주택매매가격의 40% 수준)을 제외하고 집값의 40% 이상 자기자본을 투입해야 집을 살 수가 있다. 과거 부동산 버블 형성기에는 자고 나면 땅값이 오르다 보니 일부 금융회사에서 LTV를 110~120%까지 적용했다고도 한다.
◆ DTI란 무엇인가
= DTI(Debt-To-Income Ratio)는 원래 가계의 연간 소득에서 부채가 차지하는 비중을 의미하며 가계의 부채상환 능력을 측정하는 수단이다.
그러나 이자율 변동에 따라 같은 소득과 부채 규모라도 상환 부담이 달라질 수 있으므로 현재 거론되고 있는 DTI는 가계의 가처분소득(또는 총소득) 대비 각종 대출 관련 원리금 상환에 지출되는 금액(원금+이자) 비중을 말한다.
이렇게 산정된 DTI는 가계의 부채상환 부담을 측정하는 지표가 되고 있다. 일반적으로 금융회사의 대출 때 DTI 적정 여부를 심사하지만 부동산 가격이 계속 상승하는 국면에서는 DTI가 높더라도 자산가치 상승으로 주택매각으로 부채상환이 가능하다고 간주해 LTV만을 고려하는 경향도 나타나고 있다.
우리나라도 그동안은 주택가격이 계속 상승했기 때문에 주택담보대출은 대출자 상환 능력보다는 담보가치에 의존하는 경향이 컸다. 따라서 주택담보대출 관련 규제도 주로 LTV가 주요한 수단이었다.
그러나 2005년 8ㆍ31대책 발표와 LTV 비율 축소, 저축은행 등 제2금융권까지 LTV 규제 확대 등과 같은 LTV 규제 강화에도 불구하고 주택담보대출이 증가하고 주택가격 상승이 이어지자 2006년 DTI 규제가 도입되었다. 그 이후 2008년 글로벌 금융위기로 잠시 해제되었다가 2009년 하반기에 전면 재도입됐다. 따라서 최근 주택담보대출 관련 규제는 주로 DTI를 주요 수단으로 삼고 있다.
우리나라의 주택담보대출은 절반가량이 10년 미만 단기대출로 구성되어 있다. 따라서 주택가격이 소득보다 높은 상황에서 10년 미만 대출로 DTI 규제를 적용하게 되면 대출금액이 작아져 주택구입에 자기자본투입 부담이 커진다. 그렇지만 동일한 DTI 기준 아래서도 대출금액을 늘릴 수도 있다.
대출 만기를 20년이나 30년으로 전환하면 된다. 또 이자가 저렴할수록 대출 가능 금액이 커지기 때문에 만기 구조에서 가장 이자부담이 적은 이자율(변동금리, 고정금리 등)을 선택하면 된다.
이처럼 DTI규제는 만기구조와 이자율에 따라 동일한 비율에서도 대출 가능 금액이 달라진다.
◆ 해외에서는 어떻게
= 다른 선진국들은 어떤지 살펴보자. LTV 기준은 국가마다 주택담보대출 대상에 따라 각기 다르다. LTV가 정부의 규제 사항이 아니라 금융회사들의 자율적인 책임 아래 이루어지기 때문이다.
그럼에도 불구하고 LTV 수준은 70~80% 정도이며 정책목표상 자가 소유를 지원하는 계층에 한해서는 정부의 보증이나 민간의 모기지 보험을 통해 LTV를 90~100%까지 적용하는 사례도 있다.
DTI 역시 외국에서는 정부의 규제 사항이 아니라 금융회사 재량에 따라 적용하고 있어 일률적인 비율을 도출하기는 어렵다. 즉 감독기관은 DTI 비율이 아니라 은행의 건전성 감독을 통해 금융회사들이 무리한 DTI 적용을 하지 못하도록 하고 있다. 특히 외국의 주택담보대출은 대부분 주택저당증권(MBS) 발행을 통해 유동화되는데 이때 유동화 증권 위험을 일정 수준으로 유지하기 위해 DTI 기준뿐만 아니라 대출자의 신용도, 담보가치, 기타 보유 자산 등에 대한 평가를 함께 실시한다.
[김현아 건설산업연구원 연구위원]