언론기고

국내 주거 형태는 아파트를 중심으로 하는 공동주택의 선호도가 유난히 높은 편이다. 2007년 1월 기준으로 전국의 공시대상 주택 가운데 단독주택이 405만호에 그친 것과 비교하면, 공동주택은 903만 가구로 두 배를 넘는 비중을 보이고 있다.

주거상의 편리성과 일정부분 정형화된 특성으로 환금성이 뛰어나다는 점이 매력으로 작용했을 수도 있고, 국민소득의 증가로 국민들의 구매능력이 향상되어 왔던 점도 선호도 증가에 영향을 준 곳으로 보인다.

이런 가운데 아파트 등 공동주택에 대한 국민들의 관심은 설계의 다양성과 마감재의 고급화, 건축기술의 발전 등에 힘입어 주택의 품질에 대한 기대감으로 이어지고 있다. 그러나 준공 이후 하자가 발생한 경우에 처리를 둘러싼 국내의 법제도는 대단히 복잡한 체계를 가지고 있다.

뿐만 아니라 법령간의 충돌이나 애매한 표현, 관련 규정의 미비 등의 문제점을 안고 있어 하자보수와 관련한 분쟁을 처리하는 과정에 많은 혼란과 혼선을 불러오고 있다. 2008년에 결정된 ‘주택법 위헌심판제청사건(2005헌가16)’도 결국 이러한 모순의 한 단면이라고 해도 과언이 아닐 것이다.

관련 법제도가 충분히 정비되어 있지 못한 탓일까. 2008년부터 유난히 하자소송 건수가 가파르게 증가하고 있다. 여러 가지 복합적인 원인이 있겠지만, 이른바 ‘하자기획소송’이 최근 만연하고 있는 것은 법제도상의 허점이 도처에 있다는 점과도 무관하지 않을 듯싶다.

''하자기획소송'' 크게 늘고 있어

하자기획소송은 일부 하자진단업체나 변호사 등이 하자보수 자체보다 그에 따른 손해배상청구에 더 관심을 쏟도록 유도하는 특징을 보이고 있다.

또한 소송에 대한 이해가 충분치 않은 입주자(대표회의)를 대상으로 소송초기 비용부담을 줄이는 대신 승소시 고액의 성공보수를 조건으로 하고 있어 결과중심의 소송을 부추기는 구조로 확산되고 있다.

승소하는 경우에도 하자보수비용의 사용이나 배분을 둘러싼 주민간 갈등을 초래하는 경우가 많고, 하자보수시기를 놓쳐 주택의 안전성을 약화시키는 등 부작용도 만만치 않다.

또 다른 문제는 현재 하자의 구체적 판정기준 조차 없어 보수대상과 유지관리대상과의 구분도 제대로 안되고, 유사한 사안이라도 하자판정이 달라질 가능성도 높아 재판에 대한 신뢰감을 확보하기 어렵다는 점이다. 이로 인한 사회경제적 낭비도 도외시할 수 없다.

그런가 하면 입주자 편향의 오해를 불러올만한 판례들도 자주 등장한다. 예를 들면, 하자 유형 가운데 소송에서 빈번하게 등장하고 있는 균열하자의 경우 기온변화나 빗물 유입 등 자연환경의 변화까지 고려한 균열의 확대가능성까지 결론에 반영하는 경우가 많다.

‘균열의 허용 폭’ 자체를 재판에 반영하고 있지 않기 때문에 사업주체의 하자보수 부담은 커질 수밖에 없다. 또한 외벽균열의 하자보수 후 도색범위를 보수부분뿐만 아니라 그 밖의 공동주택 전체까지로 확장시키는 판결이 주류를 이루고 있어 법원의 판단에 대한 적정성 논란은 끊이질 않고 있다.

이러한 문제점은 결국 ‘균열의 허용 폭’을 비롯한 하자판정기준을 만들고, 판단주체도 공인된 기관을 명시하는 등 하자소송의 공정하고 합리적 처리를 위한 제도 개선이 필요하다는 것을 시사한다.

물론 정부도 이런 점을 감안하여 올해부터 소송보다 시간이나 비용측면에서 경제적 부담을 줄인 하자심사분쟁조정위원회를 본격적으로 운영하고 있는 것은 고무적이다.

다만 현실적으로 입주자나 사업주체 등 당사자들이 편리하고 신속하게 분쟁을 처리할 수 있도록 하려면, 논란이 많던 ‘하자보수완료확인서’의 법적 효력 명문화에서 보듯 쟁점사항에 관한 구체적 규정을 두는 등 제도적 보완을 서둘러야 한다.

한국건설산업연구원 경제연구실장 두성규