주택공급통계 정비 시급하다
보도일자 2011-01-31
보도기관 건설경제
2010년 전세가격이 급등했다. 더욱이 비수기인 2011년 1월까지 전세가격 상승세가 유지되고 있다. 이에 정부는 1ㆍ13 전세대책을 내놓기에 이르렀다. 전세가격 상승 원인 중 하나로 2011년 입주물량 급감이 꼽히고 있다. 1ㆍ13 대책의 주요 내용은 공공과 민간의 공급물량 확대와 공급시스템 마련을 주요 내용으로 담고 있다. 그러나 지금까지 입주물량과 관련한 공식적인 통계는 존재하지 않는다. 다양한 민간 정보업체들이 입주물량에 대한 통계치를 발표하고는 있지만 업체마다 다른 기준과 조사방법을 사용하다 보니 편차가 상당히 크다. 지역에 따라서는 전년 대비 증가와 감소로 시장 해석이 완전히 달라지는 양상까지 보이고 있다. 입주물량은 전세가격 상승 등 주택시장에 직접적인 영향을 미치는 통계임에도 불구하고 2011년 입주물량에 대한 신뢰할 만한 자료는 어디에도 없다. 이는 비단 입주물량만의 문제는 아니다. 주택공급과 관련한 지표 상당수가 이와 유사한 문제점을 안고 있다. 주택공급통계의 특징과 문제점을 짚어보자.
■ 프로세스에 따라 다양한 공급지표 생산 및 관리 어려움 동반
먼저 주택 공급 통계의 가장 큰 특징은 공급 프로세스에 따라 다양한 지표가 생산된다는 점이다. 주택 공급은 가장 먼저 사업계획승인과 함께 지자체에서 호수 기준으로 인ㆍ허가 실적을 집계할 수 있다. 이후 실제 공사가 이루어지면 면적 기준의 착공실적을 집계하고, 사업장 상황에 따라 착공실적 이전 또는 이후에 분양이 이루어진다. 선분양시스템이 주류를 이루는 우리나라에서는 분양공고와 함께 호수 기준의 분양실적을 집계할 수 있다. 이때 주택의 판매여부가 결정되고 미분양물량이 집계된다. 마지막으로, 준공 이후 입주와 함께 실제 수요자들이 주거가 가능한 입주물량을 수집할 수 있다. 또한, 준공 이후에도 판매가 이뤄지지 않는다면 준공 후 미분양의 형태로 최종 공급 지표가 마무리된다. 공급시장은 이렇듯 프로세스에 따라 시차를 두고 다양한 지표가 생산된다. 또한, 프로세스 진행상황에 따라 누락되거나 추가되는 물량들이 지속적으로 발생할 수 있다는 측면에서 관리가 상당히 까다로운 지표임에는 분명하다. 하지만, 프로세스별로 생산되는 지표들을 종합적으로 고려하지 않고는 공급시장 경기 변화를 정확하게 판단하기는 어렵다.
<그림 > 주택공급의 시차별 프로세스
■ 통계의 기본인 신뢰성ㆍ정확성 확보하고 있는가?
통계품질의 가장 기초적인 요소는 신뢰성ㆍ정확성이라 할 수 있을 것이다. 그러나 시차 개념을 제외한 단일 시점의 공급통계에 있어서도 신뢰성과 관련한 보완사항들이 존재한다. 일례로 미분양 통계를 살펴보자. 현재 제공되고 있는 공급지표 중 주택 판매와 관련한 가장 중요한 통계일 것이다. 그러나 미분양 통계는 주택사업자의 제출자료를 기준으로 함에 따라 누락의 문제에서부터 자유로울 수 없다. 여기에 공공부문의 미분양은 통계에서 제외되고 있어 실제 미분양이 과소 추정되는 문제를 내포하고 있다. 따라서, 발표되는 미분양 물량과 시장의 실제치와의 차이에 대한 의문은 시장에서 끊임없이 제기되고 있다.
■ 공급경기 판단에 필요한 다수의 지표는 공식 통계도 없어
여기에 다수의 지표는 시장에 미치는 영향력이 큰 지표임에도 불구하고 정부기관의 공식적인 통계가 존재하지 않아 민간업체의 자료에 의존하고 있는 실정이다. 이러다 보니, 공급시장에 대한 시차를 고려한 종합적인 판단은 결코 쉬운 일이 아니다. 인ㆍ허가 실적은 취합통계로 국토해양부에서 장기 시계열로 발표하고 있다. 그러나 분양실적은 대한주택보증, 금융결제원, 한국토지주택공사, 지자체 등의 자료를 취합하여 보도자료의 형태로만 존재한다. 입주물량도 준공일자를 기준으로 보도자료 형태로 발표되고 있다. 그러나 이마저도 시계열이 짧고 민간업체와의 차이가 커 비교적 장기시계열을 제공하는 민간업체의 자료를 사용할 수밖에 없다. 그런데 민간업체 간에도 조사방법에 따라 집계된 물량이 다르다. 결국 시장에 공급된 분양과 입주물량을 정확하게 파악하는 것은 상당히 어려운 숙제로 남게 된다.
주요 공급지표 뿐만 아니라 멸실물량, 아파트외 주택 관련 공급지표의 영향력은 커지고 있으나 공식통계는 부재한 상황이다. 특히, 2011년 대규모 멸실이 발생할 가능성이 존재하지만 공식적인 통계는 존재하지 않으며 이를 추정할만한 자료도 없는 상황이다. 이와 함께 도심 주택공급 확대 정책 추진으로 아파트외 주택 인ㆍ허가 실적이 40%에 이를 정도로 성장하였다. 그러나 아파트외 주택 공급의 물량 및 입주시기 등 관련 자료를 확인할 수 있는 통계는 부족하다. 우리가 주택 공급시장에 40%를 점하게 된 아파트외 주택에 대해 알고 있는 것은 인ㆍ허가 실적과 시기에 불과하다는 것이다.
■ 주택 인ㆍ허가 실적 선행지표 역할 못해
통계의 중요한 역할 중 하나는 시장을 모니터링하고 앞으로 시장 변화를 예측하기 위함이다. 특히, 시장에 선제적으로 대응하기 위해서는 선행지표를 개발하고 정확도를 높이는 노력이 필요하다. 공급시장은 시차가 존재하기 때문에 선행지표의 의미는 어떤 시장보다 중요하다. 공급시장의 가장 선행적인 지표는 인ㆍ허가 실적이며 선행지표로서의 역할 및 기능에 대한 지속적인 진단은 필수적이다. 또한, 공급시장은 시차별 관리 없이는 정확성을 담보하기 어렵다. 정부는 주택종합계획상에 연간 주택공급 목표치를 40만∼50만호로 설정하였다. 그러나 최근 1ㆍ13 대책에서 발표된 2010∼2011년 전체 주택의 입주물량은 33만∼35만호에 불과하다. 최근 인허가 물량이 줄어든 것은 사실이나, 정부에서 발표한 입주물량과는 상당한 차이를 보이고 있다. 이는 인ㆍ허가 다수에 취소물량이 발생하였거나, 공급시기가 지연되고 있는 것으로 해석할 수 있다. 그러나 이러한 현상이 금융위기 이후에 나타난 특수한 현상인지 아니면 일반적인 공급시장의 현상인지조차 현재로서는 파악하기 어렵다. 정부가 집계한 입주물량이 2개연도에 불과하기 때문이다. 만약 이러한 현상이 최근의 특수성이라 한다면, 인ㆍ허가 지표의 선행성이 낮아지고 있다는 것을 의미한다. 또한 인ㆍ허가 실적 증가로 2∼3년 이후 입주물량 증가로 해석하던 과거의 패턴과는 다른 양상이므로 해석에 주의를 요하게 된다.
최근의 특수성이 아니라면 더욱 더 공급시장의 새로운 선행지표를 도출하거나 인ㆍ허가 실적의 선행지표로서 기능 보완은 중요한 과제가 된다. 선행지표가 역할을 하지 못하게 되면 시장 예측의 정확도는 낮아질 수밖에 없을 것이다.
<그림 > 아파트 인허가 실적과 입주물량 추이
(단위 : 호)
주 : 아파트 인허가 실적은 3년 이동평균치를 사용하였고 입주는 당해 물량 기준임.
자료 : 국토해양부, 부동산114㈜
■ 통합관리 및 프로세스 추적 시스템 필요
일차적으로는 주택 공급과 관련한 통계 전반의 통합관리시스템 구축을 통해 통계에 대한 신뢰성 회복이 필요하다. 주택 생산과 관련된 프로세스를 정의하고 프로세스별로 추적(인ㆍ허가 → 분양 → 입주) 관리할 수 있는 시스템 구축이 바탕이 되어야 할 것이다. 프로세스 추적은 지표의 정확성을 담보하는데도 도움이 될 것이다. 이를 통해 인ㆍ허가 물량 중 취소 비중 확인 및 추이 변화를 확인해야 할 것이다. 인ㆍ허가에서 취소 비중이 늘어나고 있다는 것은 실제 입주물량이 과거와는 다르다는 사실을 의미한다. 이러한 분석은 지표의 선행성 여부에 대한 판단뿐만 아니라 앞으로 정부의 주택공급 목표를 인ㆍ허가 물량에서 입주 물량으로 바꿔나갈 것인지 여부를 판단하는 데도 도움이 될 것이다.
다음으로 원시자료의 정확도를 높이고 오류 가능성을 줄여야 한다. 주택유형별, 주택규모별 특징 변화를 파악하여 공급시장의 전반적인 트렌드 변화 등을 관찰할 필요가 있다. 자료의 특징들에 대한 세부적인 분석이 선행되어야 원시자료의 정확도를 높이고 오류의 가능성은 최소화시킬 시스템을 구축할 수 있기 때문이다. 이와 함께, 통계 품질 개선을 위해서는 일회성의 수치 발표가 신뢰성을 확보할 수 있는 시계열 자료 축적이 이루어져야 할 것이다.
정부가 그동안 다양한 주택 관련 통계를 정비하고 신뢰성을 제고하기 위한 노력을 기울였으나 공급통계 부문에 있어서는 여전히 미진한 부분들이 존재하고 있다. 공급통계 관리의 어려움이 큰 것은 사실이나, 공급시장에 대한 정확한 모니터링과 진단 없이 정책의 효과성을 기대할 수는 없을 것이다.
■ 프로세스에 따라 다양한 공급지표 생산 및 관리 어려움 동반
먼저 주택 공급 통계의 가장 큰 특징은 공급 프로세스에 따라 다양한 지표가 생산된다는 점이다. 주택 공급은 가장 먼저 사업계획승인과 함께 지자체에서 호수 기준으로 인ㆍ허가 실적을 집계할 수 있다. 이후 실제 공사가 이루어지면 면적 기준의 착공실적을 집계하고, 사업장 상황에 따라 착공실적 이전 또는 이후에 분양이 이루어진다. 선분양시스템이 주류를 이루는 우리나라에서는 분양공고와 함께 호수 기준의 분양실적을 집계할 수 있다. 이때 주택의 판매여부가 결정되고 미분양물량이 집계된다. 마지막으로, 준공 이후 입주와 함께 실제 수요자들이 주거가 가능한 입주물량을 수집할 수 있다. 또한, 준공 이후에도 판매가 이뤄지지 않는다면 준공 후 미분양의 형태로 최종 공급 지표가 마무리된다. 공급시장은 이렇듯 프로세스에 따라 시차를 두고 다양한 지표가 생산된다. 또한, 프로세스 진행상황에 따라 누락되거나 추가되는 물량들이 지속적으로 발생할 수 있다는 측면에서 관리가 상당히 까다로운 지표임에는 분명하다. 하지만, 프로세스별로 생산되는 지표들을 종합적으로 고려하지 않고는 공급시장 경기 변화를 정확하게 판단하기는 어렵다.
<그림 > 주택공급의 시차별 프로세스
■ 통계의 기본인 신뢰성ㆍ정확성 확보하고 있는가?
통계품질의 가장 기초적인 요소는 신뢰성ㆍ정확성이라 할 수 있을 것이다. 그러나 시차 개념을 제외한 단일 시점의 공급통계에 있어서도 신뢰성과 관련한 보완사항들이 존재한다. 일례로 미분양 통계를 살펴보자. 현재 제공되고 있는 공급지표 중 주택 판매와 관련한 가장 중요한 통계일 것이다. 그러나 미분양 통계는 주택사업자의 제출자료를 기준으로 함에 따라 누락의 문제에서부터 자유로울 수 없다. 여기에 공공부문의 미분양은 통계에서 제외되고 있어 실제 미분양이 과소 추정되는 문제를 내포하고 있다. 따라서, 발표되는 미분양 물량과 시장의 실제치와의 차이에 대한 의문은 시장에서 끊임없이 제기되고 있다.
■ 공급경기 판단에 필요한 다수의 지표는 공식 통계도 없어
여기에 다수의 지표는 시장에 미치는 영향력이 큰 지표임에도 불구하고 정부기관의 공식적인 통계가 존재하지 않아 민간업체의 자료에 의존하고 있는 실정이다. 이러다 보니, 공급시장에 대한 시차를 고려한 종합적인 판단은 결코 쉬운 일이 아니다. 인ㆍ허가 실적은 취합통계로 국토해양부에서 장기 시계열로 발표하고 있다. 그러나 분양실적은 대한주택보증, 금융결제원, 한국토지주택공사, 지자체 등의 자료를 취합하여 보도자료의 형태로만 존재한다. 입주물량도 준공일자를 기준으로 보도자료 형태로 발표되고 있다. 그러나 이마저도 시계열이 짧고 민간업체와의 차이가 커 비교적 장기시계열을 제공하는 민간업체의 자료를 사용할 수밖에 없다. 그런데 민간업체 간에도 조사방법에 따라 집계된 물량이 다르다. 결국 시장에 공급된 분양과 입주물량을 정확하게 파악하는 것은 상당히 어려운 숙제로 남게 된다.
주요 공급지표 뿐만 아니라 멸실물량, 아파트외 주택 관련 공급지표의 영향력은 커지고 있으나 공식통계는 부재한 상황이다. 특히, 2011년 대규모 멸실이 발생할 가능성이 존재하지만 공식적인 통계는 존재하지 않으며 이를 추정할만한 자료도 없는 상황이다. 이와 함께 도심 주택공급 확대 정책 추진으로 아파트외 주택 인ㆍ허가 실적이 40%에 이를 정도로 성장하였다. 그러나 아파트외 주택 공급의 물량 및 입주시기 등 관련 자료를 확인할 수 있는 통계는 부족하다. 우리가 주택 공급시장에 40%를 점하게 된 아파트외 주택에 대해 알고 있는 것은 인ㆍ허가 실적과 시기에 불과하다는 것이다.
■ 주택 인ㆍ허가 실적 선행지표 역할 못해
통계의 중요한 역할 중 하나는 시장을 모니터링하고 앞으로 시장 변화를 예측하기 위함이다. 특히, 시장에 선제적으로 대응하기 위해서는 선행지표를 개발하고 정확도를 높이는 노력이 필요하다. 공급시장은 시차가 존재하기 때문에 선행지표의 의미는 어떤 시장보다 중요하다. 공급시장의 가장 선행적인 지표는 인ㆍ허가 실적이며 선행지표로서의 역할 및 기능에 대한 지속적인 진단은 필수적이다. 또한, 공급시장은 시차별 관리 없이는 정확성을 담보하기 어렵다. 정부는 주택종합계획상에 연간 주택공급 목표치를 40만∼50만호로 설정하였다. 그러나 최근 1ㆍ13 대책에서 발표된 2010∼2011년 전체 주택의 입주물량은 33만∼35만호에 불과하다. 최근 인허가 물량이 줄어든 것은 사실이나, 정부에서 발표한 입주물량과는 상당한 차이를 보이고 있다. 이는 인ㆍ허가 다수에 취소물량이 발생하였거나, 공급시기가 지연되고 있는 것으로 해석할 수 있다. 그러나 이러한 현상이 금융위기 이후에 나타난 특수한 현상인지 아니면 일반적인 공급시장의 현상인지조차 현재로서는 파악하기 어렵다. 정부가 집계한 입주물량이 2개연도에 불과하기 때문이다. 만약 이러한 현상이 최근의 특수성이라 한다면, 인ㆍ허가 지표의 선행성이 낮아지고 있다는 것을 의미한다. 또한 인ㆍ허가 실적 증가로 2∼3년 이후 입주물량 증가로 해석하던 과거의 패턴과는 다른 양상이므로 해석에 주의를 요하게 된다.
최근의 특수성이 아니라면 더욱 더 공급시장의 새로운 선행지표를 도출하거나 인ㆍ허가 실적의 선행지표로서 기능 보완은 중요한 과제가 된다. 선행지표가 역할을 하지 못하게 되면 시장 예측의 정확도는 낮아질 수밖에 없을 것이다.
<그림 > 아파트 인허가 실적과 입주물량 추이
(단위 : 호)
주 : 아파트 인허가 실적은 3년 이동평균치를 사용하였고 입주는 당해 물량 기준임.
자료 : 국토해양부, 부동산114㈜
■ 통합관리 및 프로세스 추적 시스템 필요
일차적으로는 주택 공급과 관련한 통계 전반의 통합관리시스템 구축을 통해 통계에 대한 신뢰성 회복이 필요하다. 주택 생산과 관련된 프로세스를 정의하고 프로세스별로 추적(인ㆍ허가 → 분양 → 입주) 관리할 수 있는 시스템 구축이 바탕이 되어야 할 것이다. 프로세스 추적은 지표의 정확성을 담보하는데도 도움이 될 것이다. 이를 통해 인ㆍ허가 물량 중 취소 비중 확인 및 추이 변화를 확인해야 할 것이다. 인ㆍ허가에서 취소 비중이 늘어나고 있다는 것은 실제 입주물량이 과거와는 다르다는 사실을 의미한다. 이러한 분석은 지표의 선행성 여부에 대한 판단뿐만 아니라 앞으로 정부의 주택공급 목표를 인ㆍ허가 물량에서 입주 물량으로 바꿔나갈 것인지 여부를 판단하는 데도 도움이 될 것이다.
다음으로 원시자료의 정확도를 높이고 오류 가능성을 줄여야 한다. 주택유형별, 주택규모별 특징 변화를 파악하여 공급시장의 전반적인 트렌드 변화 등을 관찰할 필요가 있다. 자료의 특징들에 대한 세부적인 분석이 선행되어야 원시자료의 정확도를 높이고 오류의 가능성은 최소화시킬 시스템을 구축할 수 있기 때문이다. 이와 함께, 통계 품질 개선을 위해서는 일회성의 수치 발표가 신뢰성을 확보할 수 있는 시계열 자료 축적이 이루어져야 할 것이다.
정부가 그동안 다양한 주택 관련 통계를 정비하고 신뢰성을 제고하기 위한 노력을 기울였으나 공급통계 부문에 있어서는 여전히 미진한 부분들이 존재하고 있다. 공급통계 관리의 어려움이 큰 것은 사실이나, 공급시장에 대한 정확한 모니터링과 진단 없이 정책의 효과성을 기대할 수는 없을 것이다.