부동산 시장 활성화의 국민경제 파급효과
보도일자 2011-04-15
보도기관 건설경제
중개 등 연관산업만 20여종… 주택거래 위축땐 서민경제도 흔들
3∙22 주택거래 활성화 대책에 따른 취∙등록세 경감혜택이 지방자치단체에 대한 세수 보전문제를 놓고 부처 간 혼선이 생기면서 시행도 되기 전에 난항을 겪고 있다. 취∙등록세 경감만으로 거래를 활성화시키기에는 역부족이라는 비판도 많다. 전세가격 상승으로 몸살을 앓고 있는 지금 상황에 정부는 주택거래 활성화 대책을 발표했다. 그렇다면 주택거래 활성화가 전세가격 안정에도 도움이 되는 것일까? 주택거래는 주택시장에 과연 어떤 영향을 미치며 국민경제에는 또 어떠한 영향을 미칠까? 잦은 정부의 주택거래 활성화 대책을 대하면서 한 번쯤 고민해 볼 문제다. 주택거래가 국민경제에 미치는 영향을 하나씩 살펴보자
신규아파트 입주 등 취∙등록세 지방세수 증대 기여
주택시장 규모 72조원, 관련 취업자수 93만명 달해
개발수요 감소, 신축보다 유지관리 분야로 전환 필요
지방세수에 영향 … 지방보다 수도권에서 영향 더 커
일반적으로 부동산 거래 활성화는 지방세입 증대에 기여하는 것으로 알려져 있다. 취∙등록세가 지방재정에서 차지하는 비중은 약 30% 내외로 취∙등록세 의존도가 높기 때문이다. 그러나 여기에서의 취∙등록세가 모두 부동산 거래는 아니다. 특히 순수 주택거래에 의한 취∙등록세 비중은 이보다 훨씬 적다.
대략 취∙등록세의 3분의2가 부동산 관련 세수인데 이 중 주택관련 세는 37%에 불과하다.
즉 주택거래와 관련된 취∙등록세가 지방세에서 차지하는 비중은 약 8~10%에 불과하다. 그러나 수도권의 경우에는 부동산 취∙등록세 과세 중 주택의 비중이 60%(2008년 금액기준 징수실적)에 달해 주택거래에 대한 세수 의존도가 높은 편이다.
따라서 기본적으로 거래가 많지 않고 절대가격 수준이 상대적으로 낮은 지방의 경우보다 수도권이 주택거래 정도에 따른 세수 변동의 폭이 넓은 편이다. 따라서 최근 3년 동안 주택거래 감소세가 두드러졌던 수도권은 거래부진으로 인한 세수 감소가 적지 않았을 것이다.
주택관련 취∙등록세 증가의 가장 큰 공로자는 단연 신규 아파트 입주이다. 대규모 신도시 개발방식으로 이루어지는 우리나라 주택단지 개발의 경우 일시에 준공이 이루어지면서 특정연도의 주택거래량이 폭증한다.
특히 신규 아파트의 경우 완공시점에 건설사가 원시취득을 우선적으로 하고 이후 수요자들이 다시 취득을 하는 구조라서 같은 물건에 대해 취∙등록세가 두 배로 걷히는 효과가 있다.
과거 30년 동안 인구 및 경제 성장에 따라 대량의 주택공급이 수반되던 우리나라는 이처럼 주택건설이 곧 지방세 수입의 가장 큰 원천이기도 했다.
주택거래 연관산업 많아… 서민 ∙ 지역경제 밀착 산업 다수
주택의 생산과 거래 관련 연관 산업의 범위는 매우 넓다. 건축 및 중개 등 직접적인 영향을 받는 산업 외에 광고, 법무 서비스, 지역신문 등 2차적 영향권에 포함되는 산업까지를 고려하면 20개 업종이 넘는다.
주택의 생산과 거래부분은 엄격하게 구분하기는 어렵지만 일반적으로 주택거래 시 부분적인 개보수나 가전 가구들의 교체가 이루어지는 것이 일반적이기 때문에 주택거래는 중개업뿐 아니라 이사 및 운송업체, 인테리어, 가구, 금융, 유통업은 물론 법무 및 세무사업, 광고, 청소 및 위생서비스업의 수요까지 발생시킨다. 심지어 인근 음식 및 도∙소매업까지도 주택거래 활성화 정도에 영향을 받는다.
특징적인 것은 주택거래와 관련된 산업이 주로 서민 및 지역경제와 관련된 산업이 많다는 것이다.<표 참조>
따라서 주택거래가 위축되게 되면 지역경제와 밀착되어 있는 서민들의 경제활동이 크게 위축되는 것이다.
한국은행의 산업연관표에 의하면 주택시장 규모는 약 72조원으로 추정되는데 이 중 주택의 생산 관련 산업이 약 42조원, 주택 임대 및 거래와 관련된 산업이 약 32조원으로 추정된다.
취업자 수의 경우에도 생산부문의 취업자 수가 51만3000명, 공급 및 거래관련 취업자수가 41만7000명으로 생산부문만큼 거래부문에 많은 취업자가 종사하고 있다.
즉 주택이나 부동산 시장에서는 직접적인 생산만큼이나 거래로 인해 파급되는 산업 연관효과가 큰 것이다.
가계자산 중 부동산 비중 높아… 거래 부진시 자금흐름 어려움 불가피
통계청 조사(2010년 2월 말)에 의하면 우리나라 전체 가구의 평균 자산규모는 2억7000만원이며 그 중 주택 등 부동산 자산이 2억1000만원으로 전체 가계자산의 75.8%를 차지하고 있다.
부동산 자산에는 거주주택에 대한 자산이 포함(42.4%)되어 있는데 주택거래 부진으로 가계들의 자산처분의 어려움이 발생하게 되면 관련 대출에 대한 이자부담 증가는 물론, 주택담보대출 상환이나 일반 소비지출에도 부정적인 영향을 줄 수밖에 없는 것이다.
특히 선진국들의 잇단 금리 인상과 물가 급등으로 금리 인상이 불가피한 상황에서 가계들의 부동산 자산 처분의 지연은 많은 자금 압박을 줄 것이 분명하다.
주택거래 감소에도 견딜 만한 세수구조 ∙ 지역경제로의 개편 필요
선진국들의 경험과 인구 고령화의 영향을 감안할 때 향후 우리나라의 주택 및 부동산 거래는 과거에 비해 증가하기보다는 감소가 불가피할 것으로 예상된다.
수도권 2기 신도시 개발이 종료되고 나면 대규모 주택단지 개발에 대한 수요는 크게 감소할 것이다.
고령화된 노인가구들은 잦은 주거이동보다는 안정적인 정착생활을 선호할 가능성이 높다. 자산가격의 상승이 둔화되는 경우에도 거래 빈도수는 낮아질 수밖에 없다.
일본의 경험을 보면 버블붕괴 이후 자산가격이 크게 폭락하면서 거래도 대폭 감소하였다. 이는 가격 상승의 기대감이 없는 부동산 자산에 대한 구매수요가 크게 줄었기 때문이다. 대신 일본에서는 토지와 주택에 대한 임차수요가 증가하면서 매매가 아닌 임대차 거래는 크게 증가하였다.
일본의 부동산 자산액은 약 2000조엔(2007년)으로 추정되는데 이는 우리나라 부동산 자산 규모의 5배 정도다. 그런데 주택거래는 일본보다 한국이 훨씬 더 많다.
일본 도쿄권 내 중고주택거래는 연간 1조엔 수준이고 신축은 3조엔 수준으로 전체 개인주택거래 규모는 4조엔 정도다. 이는 우리나라 수도권에서 신축분양을 제외한 기존 아파트 거래규모(실거래가 기준)와 비슷한 수준인 것이다. 따라서 향후 주택가격이 안정되고 인구 성장세가 멈추면 우리나라 주택거래도 계속 늘어나기는 어려울 것으로 예상된다.
2006~2007년은 최근 10년 동안 가장 주택거래가 활발한 시기였다. 따라서 이 시기 이후 주택거래 감소는 시장에 큰 충격을 줄 수밖에 없을 것이다. 그러나 향후 경제 및 인구구조상 주택거래가 계속 증가할 수 없다면 주택거래 활성화 대책보다는 주택거래에 지나치게 의존적인 우리나라의 지방세입구조와 지역 내 서비스산업의 경쟁력 제고가 필요하다고 판단된다.
주택관련 서비스업, 신축보다는 개축 ∙ 유지관리 분야로 이전돼야
지금까지는 주택이 양적으로 크게 부족하였기에 우리나라의 주택 및 부동산 관련 산업은 주로 신축 및 개발중심으로 발전해 왔다. 그러나 주택재고의 확충, 인구구조의 쇠퇴 등으로 신축 및 개발 수요는 과거보다 감소할 것으로 예상된다.
그렇다면 신축 및 개발에 의해 성장해 온 산업들은 앞으로 어떤 궤적을 걸어야 할까? 주택관련 산업은 신축 및 신규 개발에서 기존 건축물에 대한 개보수, 유지관리 등으로 전환이 필요하다.
선진국의 경우 건설투자 중 유지관리 비중이 20%를 넘는 반면 우리나라는 아직 10%도 되지 못하는 상황을 보면, 이러한 추세변화는 매우 뚜렷한 방향성을 제시한다고 볼 수 있다.
정책방향 역시 이러한 시장환경의 변화를 고려해야 할 것이다. 경기 상황이 호전된다고 하더라도 빈번한 주택교체를 통한 관련 산업의 파급효과 유발은 이제 한계에 부딪히고 있다. 따라서 기존의 신축 중심 산업들이 유지관리 및 개보수 등의 관련 산업으로 개편할 수 있는 산업정책 마련이 요구된다.
특히 에너지 절감을 위한 주택개보수(창호, 지붕, 에너지 설비 교체 등)에 대하여 더 큰 인센티브를 제공한다면 녹색 건설시장의 확대에도 큰 기여를 할 것으로 예상된다.
2006~2007년은 최근 10년 동안 가장 주택거래가 활발한 시기였다.
따라서 이 시기 이후 주택거래 감소는 시장에 큰 충격을 줄 수밖에 없을 것이다. 그러나 향후 경제 및 인구구조상 주택거래가 계속 증가할 수 없다면 주택거래 활성화 대책보다는 주택거래에 지나치게 의존적인 우리나라의 지방세입구조와 지역 내 서비스산업의 경쟁력 제고가 필요하다고 판단된다.
3∙22 주택거래 활성화 대책에 따른 취∙등록세 경감혜택이 지방자치단체에 대한 세수 보전문제를 놓고 부처 간 혼선이 생기면서 시행도 되기 전에 난항을 겪고 있다. 취∙등록세 경감만으로 거래를 활성화시키기에는 역부족이라는 비판도 많다. 전세가격 상승으로 몸살을 앓고 있는 지금 상황에 정부는 주택거래 활성화 대책을 발표했다. 그렇다면 주택거래 활성화가 전세가격 안정에도 도움이 되는 것일까? 주택거래는 주택시장에 과연 어떤 영향을 미치며 국민경제에는 또 어떠한 영향을 미칠까? 잦은 정부의 주택거래 활성화 대책을 대하면서 한 번쯤 고민해 볼 문제다. 주택거래가 국민경제에 미치는 영향을 하나씩 살펴보자
신규아파트 입주 등 취∙등록세 지방세수 증대 기여
주택시장 규모 72조원, 관련 취업자수 93만명 달해
개발수요 감소, 신축보다 유지관리 분야로 전환 필요
지방세수에 영향 … 지방보다 수도권에서 영향 더 커
일반적으로 부동산 거래 활성화는 지방세입 증대에 기여하는 것으로 알려져 있다. 취∙등록세가 지방재정에서 차지하는 비중은 약 30% 내외로 취∙등록세 의존도가 높기 때문이다. 그러나 여기에서의 취∙등록세가 모두 부동산 거래는 아니다. 특히 순수 주택거래에 의한 취∙등록세 비중은 이보다 훨씬 적다.
대략 취∙등록세의 3분의2가 부동산 관련 세수인데 이 중 주택관련 세는 37%에 불과하다.
즉 주택거래와 관련된 취∙등록세가 지방세에서 차지하는 비중은 약 8~10%에 불과하다. 그러나 수도권의 경우에는 부동산 취∙등록세 과세 중 주택의 비중이 60%(2008년 금액기준 징수실적)에 달해 주택거래에 대한 세수 의존도가 높은 편이다.
따라서 기본적으로 거래가 많지 않고 절대가격 수준이 상대적으로 낮은 지방의 경우보다 수도권이 주택거래 정도에 따른 세수 변동의 폭이 넓은 편이다. 따라서 최근 3년 동안 주택거래 감소세가 두드러졌던 수도권은 거래부진으로 인한 세수 감소가 적지 않았을 것이다.
주택관련 취∙등록세 증가의 가장 큰 공로자는 단연 신규 아파트 입주이다. 대규모 신도시 개발방식으로 이루어지는 우리나라 주택단지 개발의 경우 일시에 준공이 이루어지면서 특정연도의 주택거래량이 폭증한다.
특히 신규 아파트의 경우 완공시점에 건설사가 원시취득을 우선적으로 하고 이후 수요자들이 다시 취득을 하는 구조라서 같은 물건에 대해 취∙등록세가 두 배로 걷히는 효과가 있다.
과거 30년 동안 인구 및 경제 성장에 따라 대량의 주택공급이 수반되던 우리나라는 이처럼 주택건설이 곧 지방세 수입의 가장 큰 원천이기도 했다.
주택거래 연관산업 많아… 서민 ∙ 지역경제 밀착 산업 다수
주택의 생산과 거래 관련 연관 산업의 범위는 매우 넓다. 건축 및 중개 등 직접적인 영향을 받는 산업 외에 광고, 법무 서비스, 지역신문 등 2차적 영향권에 포함되는 산업까지를 고려하면 20개 업종이 넘는다.
주택의 생산과 거래부분은 엄격하게 구분하기는 어렵지만 일반적으로 주택거래 시 부분적인 개보수나 가전 가구들의 교체가 이루어지는 것이 일반적이기 때문에 주택거래는 중개업뿐 아니라 이사 및 운송업체, 인테리어, 가구, 금융, 유통업은 물론 법무 및 세무사업, 광고, 청소 및 위생서비스업의 수요까지 발생시킨다. 심지어 인근 음식 및 도∙소매업까지도 주택거래 활성화 정도에 영향을 받는다.
특징적인 것은 주택거래와 관련된 산업이 주로 서민 및 지역경제와 관련된 산업이 많다는 것이다.<표 참조>
따라서 주택거래가 위축되게 되면 지역경제와 밀착되어 있는 서민들의 경제활동이 크게 위축되는 것이다.
한국은행의 산업연관표에 의하면 주택시장 규모는 약 72조원으로 추정되는데 이 중 주택의 생산 관련 산업이 약 42조원, 주택 임대 및 거래와 관련된 산업이 약 32조원으로 추정된다.
취업자 수의 경우에도 생산부문의 취업자 수가 51만3000명, 공급 및 거래관련 취업자수가 41만7000명으로 생산부문만큼 거래부문에 많은 취업자가 종사하고 있다.
즉 주택이나 부동산 시장에서는 직접적인 생산만큼이나 거래로 인해 파급되는 산업 연관효과가 큰 것이다.
가계자산 중 부동산 비중 높아… 거래 부진시 자금흐름 어려움 불가피
통계청 조사(2010년 2월 말)에 의하면 우리나라 전체 가구의 평균 자산규모는 2억7000만원이며 그 중 주택 등 부동산 자산이 2억1000만원으로 전체 가계자산의 75.8%를 차지하고 있다.
부동산 자산에는 거주주택에 대한 자산이 포함(42.4%)되어 있는데 주택거래 부진으로 가계들의 자산처분의 어려움이 발생하게 되면 관련 대출에 대한 이자부담 증가는 물론, 주택담보대출 상환이나 일반 소비지출에도 부정적인 영향을 줄 수밖에 없는 것이다.
특히 선진국들의 잇단 금리 인상과 물가 급등으로 금리 인상이 불가피한 상황에서 가계들의 부동산 자산 처분의 지연은 많은 자금 압박을 줄 것이 분명하다.
주택거래 감소에도 견딜 만한 세수구조 ∙ 지역경제로의 개편 필요
선진국들의 경험과 인구 고령화의 영향을 감안할 때 향후 우리나라의 주택 및 부동산 거래는 과거에 비해 증가하기보다는 감소가 불가피할 것으로 예상된다.
수도권 2기 신도시 개발이 종료되고 나면 대규모 주택단지 개발에 대한 수요는 크게 감소할 것이다.
고령화된 노인가구들은 잦은 주거이동보다는 안정적인 정착생활을 선호할 가능성이 높다. 자산가격의 상승이 둔화되는 경우에도 거래 빈도수는 낮아질 수밖에 없다.
일본의 경험을 보면 버블붕괴 이후 자산가격이 크게 폭락하면서 거래도 대폭 감소하였다. 이는 가격 상승의 기대감이 없는 부동산 자산에 대한 구매수요가 크게 줄었기 때문이다. 대신 일본에서는 토지와 주택에 대한 임차수요가 증가하면서 매매가 아닌 임대차 거래는 크게 증가하였다.
일본의 부동산 자산액은 약 2000조엔(2007년)으로 추정되는데 이는 우리나라 부동산 자산 규모의 5배 정도다. 그런데 주택거래는 일본보다 한국이 훨씬 더 많다.
일본 도쿄권 내 중고주택거래는 연간 1조엔 수준이고 신축은 3조엔 수준으로 전체 개인주택거래 규모는 4조엔 정도다. 이는 우리나라 수도권에서 신축분양을 제외한 기존 아파트 거래규모(실거래가 기준)와 비슷한 수준인 것이다. 따라서 향후 주택가격이 안정되고 인구 성장세가 멈추면 우리나라 주택거래도 계속 늘어나기는 어려울 것으로 예상된다.
2006~2007년은 최근 10년 동안 가장 주택거래가 활발한 시기였다. 따라서 이 시기 이후 주택거래 감소는 시장에 큰 충격을 줄 수밖에 없을 것이다. 그러나 향후 경제 및 인구구조상 주택거래가 계속 증가할 수 없다면 주택거래 활성화 대책보다는 주택거래에 지나치게 의존적인 우리나라의 지방세입구조와 지역 내 서비스산업의 경쟁력 제고가 필요하다고 판단된다.
주택관련 서비스업, 신축보다는 개축 ∙ 유지관리 분야로 이전돼야
지금까지는 주택이 양적으로 크게 부족하였기에 우리나라의 주택 및 부동산 관련 산업은 주로 신축 및 개발중심으로 발전해 왔다. 그러나 주택재고의 확충, 인구구조의 쇠퇴 등으로 신축 및 개발 수요는 과거보다 감소할 것으로 예상된다.
그렇다면 신축 및 개발에 의해 성장해 온 산업들은 앞으로 어떤 궤적을 걸어야 할까? 주택관련 산업은 신축 및 신규 개발에서 기존 건축물에 대한 개보수, 유지관리 등으로 전환이 필요하다.
선진국의 경우 건설투자 중 유지관리 비중이 20%를 넘는 반면 우리나라는 아직 10%도 되지 못하는 상황을 보면, 이러한 추세변화는 매우 뚜렷한 방향성을 제시한다고 볼 수 있다.
정책방향 역시 이러한 시장환경의 변화를 고려해야 할 것이다. 경기 상황이 호전된다고 하더라도 빈번한 주택교체를 통한 관련 산업의 파급효과 유발은 이제 한계에 부딪히고 있다. 따라서 기존의 신축 중심 산업들이 유지관리 및 개보수 등의 관련 산업으로 개편할 수 있는 산업정책 마련이 요구된다.
특히 에너지 절감을 위한 주택개보수(창호, 지붕, 에너지 설비 교체 등)에 대하여 더 큰 인센티브를 제공한다면 녹색 건설시장의 확대에도 큰 기여를 할 것으로 예상된다.
2006~2007년은 최근 10년 동안 가장 주택거래가 활발한 시기였다.
따라서 이 시기 이후 주택거래 감소는 시장에 큰 충격을 줄 수밖에 없을 것이다. 그러나 향후 경제 및 인구구조상 주택거래가 계속 증가할 수 없다면 주택거래 활성화 대책보다는 주택거래에 지나치게 의존적인 우리나라의 지방세입구조와 지역 내 서비스산업의 경쟁력 제고가 필요하다고 판단된다.