언론기고

좋은 의도를 갖고 추진된 정책이 의도한 효과를 발휘하며 바람직한 변화를 가져오는 사례가 많다. 정책이 의도와는 어긋나게 작동해 나쁜 결과를 초래하는 사례도 있다.

최근 국회에서 논의되고 있는 전월세 상한제 입법내용은 자칫 후자 사례가 될까봐 염려가 크다. 세입자를 보호하자는 좋은 의도로 출발한 제도가 종국에는 세입자를 보다 어렵게 만들 가능성이 엿보이고 있다.

입법 취지에는 충분히 공감할 수 있을 정도로 전월세 문제는 심각하다. 2009년 2월부터 시작된 전국 아파트 전세금은 28개월째 상승세가 지속됐다. 2010년 10월부터 2011년 3월까지 6개월간 전세금이 10% 넘게 상승했다. 전세의 월세 전환이 늘어나면서 세입자의 실질적인 부담도 증가하고 있다. 다행히 4월부터 상승률이 둔화되면서 전세시장 안정에 대한 기대를 낳고 있지만, 하반기에 계획된 신규 입주물량이 크게 감소하는 상황에서 가을 이사철 전세금이 다시 들썩일 가능성도 작지 않다.

정부는 연초부터 전월세 시장 안정을 위해 각종 대책을 내놓았으나 시장 반응은 미온적이었다. 급기야는 전월세 가격을 통제하는 속칭 전월세 상한제와 관련한 법률이 무려 7개 이상 발의돼 국회에 계류 중이다. 전세금 상승률 또는 전월세 전환율에 대한 직접 규제, 일정 요건을 갖춘 지역에 대한 선별 규제 등 구체적인 방식은 다르지만 민간시장 임대료를 규제하겠다는 점은 동일하다.

정부는 제도 실효성과 높은 집행 비용을 이유로 도입에 회의적인 자세다.

제도를 도입하기에 앞서 우리나라 주택시장에서 임대료 규제로 얻을 수 있는 시장효과와 문제점을 짚어봐야 할 것이다. 우리나라 공공 장기임대주택은 전체 재고 중 5%에 불과하며, 대부분 임대주택은 민간이 전세 형태로 공급하고 있다. 독특한 임대차 관계인 전세제도는 집주인이 자산가치 상승분을 기대하며 매매가격 대비 낮은 임대료를 받아들이는 구조를 갖는다.

자산가치가 계속 상승하는 시기에는 문제가 없지만 요즘같이 주택가격이 안정적인 때는 전세제도가 유지되기 어렵다. 전세금이 기회비용 수준으로 현실화하거나, 급격한 가격 인상에 대한 거부감을 줄이기 위해 반전세 또는 월세로 전환이 이루어지는 것이다.

임대료로 발생하는 수익률이 상당히 낮은 데도 불구하고 임대료를 인위적으로 통제하게 되면 임대주택 수익성은 더욱 나빠져 민간의 임대주택 공급은 감소하고 장기적으로 임대료를 상승시키게 된다. 또한 편법과 불법 형태의 임대차 시장 왜곡은 피할 수 없을 것이다. 제도 도입 직전의 급격한 임대료 상승, 전세의 월세 전환을 통한 실질 임대료 상승, 이면계약과 같은 불법 문제, 상한제 적용 배제를 위해 재계약 회피 문제 등이 발생하여 임차인의 불이익은 더 커질 수 있다.

미국이나 독일 등 저소득층을 위해서 임대료 통제 정책을 사용하는 국가가 있다. 하지만 이들 국가와 우리 주택 상황은 확연히 다르다. 이들 국가는 공공임대주택 재고를 일정 수준 이상 확보하고 있으며, 우리보다 높은 월세 중심 임대시장이 형성되어 있다.

우리나라 공공임대주택 재고를 고려할 때 민간주택의 안정적 공급 없이는 임대료 안정을 기대하기는 어렵다.

이를 위한 해답은 분양가 상한제를 풀어 민간의 공급 환경을 개선하고, 다주택자가 민간임대주택 공급자라는 인식 전환과 제도적 변화가 필요하다. 또 다양한 인센티브를 부여하여 임대사업을 촉진하여야 한다.

전월세 상한제라는 근시안적인 정책보다는 공급 확대를 통한 장기적 임대차 시장 안정을 추구하는 정책적 결단이 필요하다.