<연구기관 리포트> 국내 주택시장 중장기 전망
보도일자 2011-08-09
보도기관 건설경제
국내 주택수요 정점 지나…매년 7~8000호씩 감소
국내 주택수요는 2000년대 중후반에 44만∼45만호 수준에서 정점을 기록한 이후 현재 감소세를 이어가고 있다. 2011년 현재 약 43만호 수준인 연간 주택수요는 2020년에 36만∼37만호, 2030년에는 약 30만호 수준으로 해마다 약 7~8000호씩 감소할 전망이다.
주택수요를 요인별로 구분해 보면 향후 주택멸실과 소득요인에 의해서는 수요가 증가할 전망이지만, 인구 및 가구 요인에 의해서는 수요가 점진적으로 감소할 전망이다. 신규 주택수요는 가구 수 자체가 아닌 가구 수 증가분에 의해 영향을 받는데, 연간 가구 수 증가 규모는 2000년대 초반 30만호 수준을 유지했지만, 2004년 이후 지속적으로 감소해 2011년에는 약 25만호, 2020년에는 약 15만호 수준으로 감소할 전망이다. 가구 수 증가분은 2020년대 초반 이후 감소폭이 조금 더 확대되고, 2030년대 중반 이후에는 아예 사라질 전망이다. 결국 2030년이 지나면 가구 수 증가에 의한 신규 주택수요는 대부분 사라지고, 멸실 및 소득증가에 의한 주택수요만이 남는다.
가구수 증가 따른 주택수요는 대부분 중소형
그런데, 2030년까지 가구 수가 증가하는 것은 1, 2인 가구 수가 증가하기 때문이다. 따라서 향후 가구 수 증가에 의해 추가로 발생하는 신규 주택수요는 중대형 주택보다는 대부분 중소형 주택 위주의 수요일 가능성이 크다. 그러나 1, 2인 가구가 증가하는 것은 연령층별 인구 구조에 기초해 유추해볼 때 독신 및 무자녀 가구의 증가와 더불어 자녀 출가로 인한 베이비부머 세대의 1, 2인 가구화도 중요한 원인이다. 따라서 향후 1, 2인 가구의 증가로 인한 신규 주택수요는 젊은층을 주 대상으로 한 도시형 생활주택과 같은 소규모 주택에 국한되지는 않을 전망이며, 베이비부머 은퇴자를 대상으로 한 중소형주택 수요도 증가할 전망이다.
75세까지 주택 보유 지속…수요급감 없을듯
기존의 일부 연구에서는 주택 주수요 연령층을 35∼54세로 정의했다. 이 연령대 인구는 전국적으로 2011년에 정점을 기록한 이후 감소하고 있다. 기존의 일부 연구에서 주택 주수요 연령층을 35∼54세로 본 이유는 35∼40세 사이에서 주택을 가장 활발하게 매입하고, 이후 주택을 계속 보유하다가 55세 이후에는 은퇴 후 노후자금 마련을 위해 보유주택을 점진적으로 매도하기 시작할 것으로 보았기 때문이다.
그러나, 통계청의 인구추계 자료를 기초로 가구주 수 및 인구 수 대비 주택보유율을 분석한 결과, 55∼69세 사이에도 주택보유율이 계속 상승한다. 주택보유율은 30∼39세에는 급격히 상승하고, 40∼54세에는 30대 연령층에 비해서는 다소 완만하지만 양호하게 주택보유율이 상승한다. 55∼59세 사이의 주택보유율 상승폭은 그 이전 연령층에 비해 소폭 둔화되지만 5%p 내외로 주택보유율이 상승한다. 60∼64세는 그 이전 연령층 대비 약 3%p, 65∼69세는 그 이전 연령층 대비 약 1.5%p 주택보유율이 상승한다. 주택보유율이 늘어난 만큼 신규 혹은 재고주택을 추가로 구입하게 되고, 결국 이는 신규 주택수요를 일정 부분 증가시키는 요인으로 작용한다.
또한, 55∼74세에는 주택보유율이 가장 높은 연령층으로 55세(은퇴 시점) 혹은 60세를 초과해도 주택보유율이 감소하지 않고 지속적으로 보유하는 특성을 보인다. 주택보유율은 75세 이후 점진적으로 감소하기 시작하는데, 특히 80세 이후 주택보유율이 급격히 낮아지는 특징을 보인다. 즉 우리나라 주택수요자들은 55∼60세가 되어 은퇴 및 자녀출가 이후에도 주택을 매도하기보다는 지속적으로 보유하고자 하는 경향이 강한 것을 알 수 있다. 결국 베이비부머의 고령화에 따라 35∼54세 인구가 전국적으로 2012년 이후 감소하기 시작하고, 수도권은 2018년 이후 감소한다 해도 주택수요가 해당 시점 이후 급감할 가능성은 낮은 것으로 판단된다. 2020년 전후 대형주택 수요 감소 본격화
다만, 은퇴 및 자녀출가 이후 노후 자금 마련을 위한 보유주택 규모 축소, 보유주택 임대 후 소규모 또는 지방주택 임차 거주 현상은 증가할 것으로 예상된다. 따라서, 베이비부머의 은퇴에 따라 35∼54세 인구가 감소하는 시점 이후 대형 주택에 대한 수요 감소는 본격화될 것으로 예상된다. 베이비부머의 은퇴와 고령화는 주택수요 변화의 예측에 중요한 요인인데, 특히 베이비부머가 60∼65세를 넘어서는 시점과 80세를 넘어서는 시점이 중요하다. 이는 앞서 언급한 것처럼 55세를 초과해도 주택보유율은 줄어들지 않지만 65세를 초과하면서 거주주택 규모가 축소되고, 다주택자의 경우 일부분 주택 매도 현상이 발생하기 때문이다. 또한 80세 이후에는 주택보유율이 감소하기 시작하는데, 특히 85세 이후에 급감하기 때문이다. 우리나라 베이비부머 세대들이 60세를 넘어서는 시점은 2018∼20년 사이로 이후 대형주택 수요 감소, 중소형주택 수요 증가 현상이 본격화될 것으로 예상된다.
은퇴한 베이비부머의 중소형주택 수요는 최근 공급이 증가하는 도시형생활주택 형태보다는 중소형아파트나 수도권 외곽의 아파트, 전원주택 등의 수요일 것으로 예상된다. 또한 2010년대 중반 이후(지방은 2010년대 초반, 수도권은 2010년대 후반) 베이비부머 은퇴가 급증하면서 이들을 대상으로 건강관리, 레저, 기타 복지 등을 지원할 수 있는 중소형의 특화된 주택시장이 점차 커질 것으로 예상된다. 베이비부머 세대가 80세를 초과하는 시점은 2038∼40년 사이이다. 따라서 2030년까지 평균적으로 매년 7천∼8000호씩 점진적으로 감소하는 주택수요가 2030년대 중반 이후에는 감소폭이 본격적으로 확대될 전망이다.
입주 기준 2011~2013년 주택공급 부족
현재 국내 주택수요는 약 43만호 수준으로 추정되는데, 주택인허가 실적은 2008년 이후 3년 연속 40만호를 하회하며 심각한 부진을 지속했다. 주택인허가 실적과 주택수요를 비교ㆍ분석해 보면 2008년 이후 3년 연속 주택인허가 실적이 주택수요 대비 연간 4만∼7만호 정도 부족한 것으로 판단된다. 아파트 분양실적 역시 2008년 이후 3년 연속 감소함에 따라 2011∼13년 동안 아파트 입주물량이 크게 줄어 단기적으로 수급 불안이 예상된다.
주택가격은 여러 가지 요인에 의해 영향을 받지만 기본적으로는 수급 요인에 큰 영향을 받으므로 최근 3년 동안의 공급부족이 향후 주택가격 상승 요인으로 작용할 가능성이 크다. 외환위기 직후 1998∼2000년의 공급부족으로 2001년 하반기 이후 주택가격지수가 상승했고, 2001∼03년 동안의 공급 과잉으로 2004년 하반기 이후 주택가격지수가 하락했다.
주택 수급상황을 분석한 결과, 지방은 2009년 이후 미분양 주택이 크게 감소하고 준공 후 미분양도 2010년 들어 감소하는 등 공급과잉 현상이 점진적으로 해소되고 있는 것으로 나타났다. 아울러 2010년 연말 이후 주택거래ㆍ가격 등이 회복세를 보이는 것에도 상당 부분 영향을 미친 것으로 판단된다. 수도권도 올해 입주물량이 전년비 35% 이상 급감하고 건설업계의 판촉활동과 미분양 주택의 해소대책이 지속됨에 따라 올해 연말경에는 준공 후 미분양 주택이 감소세로 돌아설 전망이다. 입주물량이 올해보다 더 줄어드는 2012년 이후에는 미분양 주택 적체에 의한 공급과잉 현상도 해소되기 시작할 전망이다.
수급상황만 고려하면 2010년 말 이후 지방에 나타난 주택가격 회복 현상이 2012년 수도권에서도 나타나기 시작할 것으로 예상된다. 다만 시세보다 저렴한 보금자리주택의 수도권 공급 지속, 주택공급 부족 현상이 단기적이라는 점 등을 감안할 때 주택가격이 급등할 가능성은 낮은 편이다.
수도권 외곽 일부 신도시서 공급과잉 우려
중장기적으로 택지개발사업, 뉴타운사업 등에 계획된 수도권 주택공급 물량이 수요를 크게 초과함에 따라 2010년대 중후반 수도권의 공급과잉이 우려되는 상황이다. 2010∼15년 동안 준공될 수도권 택지개발사업에서 계획된 연간 평균 주택공급물량은 2000∼09년 준공된 물량 4배가 넘는 수준이며, 2차와 3차 뉴타운사업으로 서울 도심내 준공이 계획된 주택도 2012∼15년 동안 연평균 5만3000호로 2006∼10년 수도권 전체 연간 아파트 입주물량의 2배에 가깝다. 다만 2008년 이후 공공택지 미분양, 최근 택지개발사업 및 뉴타운사업 구조조정 추진 등의 영향으로 실제 주택공급 물량은 계획에 비하여 축소되고 있기 때문에 거주 여건이 미흡한 일부 수도권 외곽 신도시 위주로 2010년대 중후반쯤 공급과잉 현상이 발생할 우려가 있다.
주택 입주물량 증가에 따라 수도권도 2010년대 후반이면 주택보급률(신규 기준) 100%를 달성할 것으로 예상된다. 이에 따라 2010년대 중후반 이후 수도권에 대규모 택지개발사업이 대폭 축소되고, 재개발ㆍ재건축ㆍ리모델링 사업 위주로 주택사업이 추진될 전망이다. 그러나 수도권의 도심내 재개발ㆍ재건축 사업도 주택보급률 100% 달성과 외곽 신도시의 주택공급 과잉, 보금자리택지지구내 주택공급, 1ㆍ2차 뉴타운사업 완료 등으로 인해 2010년대 후반부터는 일반분양분의 분양 리스크가 커지며 사업성이 다소 하락할 전망이다.
국내 주택수요는 2000년대 중후반에 44만∼45만호 수준에서 정점을 기록한 이후 현재 감소세를 이어가고 있다. 2011년 현재 약 43만호 수준인 연간 주택수요는 2020년에 36만∼37만호, 2030년에는 약 30만호 수준으로 해마다 약 7~8000호씩 감소할 전망이다.
주택수요를 요인별로 구분해 보면 향후 주택멸실과 소득요인에 의해서는 수요가 증가할 전망이지만, 인구 및 가구 요인에 의해서는 수요가 점진적으로 감소할 전망이다. 신규 주택수요는 가구 수 자체가 아닌 가구 수 증가분에 의해 영향을 받는데, 연간 가구 수 증가 규모는 2000년대 초반 30만호 수준을 유지했지만, 2004년 이후 지속적으로 감소해 2011년에는 약 25만호, 2020년에는 약 15만호 수준으로 감소할 전망이다. 가구 수 증가분은 2020년대 초반 이후 감소폭이 조금 더 확대되고, 2030년대 중반 이후에는 아예 사라질 전망이다. 결국 2030년이 지나면 가구 수 증가에 의한 신규 주택수요는 대부분 사라지고, 멸실 및 소득증가에 의한 주택수요만이 남는다.
가구수 증가 따른 주택수요는 대부분 중소형
그런데, 2030년까지 가구 수가 증가하는 것은 1, 2인 가구 수가 증가하기 때문이다. 따라서 향후 가구 수 증가에 의해 추가로 발생하는 신규 주택수요는 중대형 주택보다는 대부분 중소형 주택 위주의 수요일 가능성이 크다. 그러나 1, 2인 가구가 증가하는 것은 연령층별 인구 구조에 기초해 유추해볼 때 독신 및 무자녀 가구의 증가와 더불어 자녀 출가로 인한 베이비부머 세대의 1, 2인 가구화도 중요한 원인이다. 따라서 향후 1, 2인 가구의 증가로 인한 신규 주택수요는 젊은층을 주 대상으로 한 도시형 생활주택과 같은 소규모 주택에 국한되지는 않을 전망이며, 베이비부머 은퇴자를 대상으로 한 중소형주택 수요도 증가할 전망이다.
75세까지 주택 보유 지속…수요급감 없을듯
기존의 일부 연구에서는 주택 주수요 연령층을 35∼54세로 정의했다. 이 연령대 인구는 전국적으로 2011년에 정점을 기록한 이후 감소하고 있다. 기존의 일부 연구에서 주택 주수요 연령층을 35∼54세로 본 이유는 35∼40세 사이에서 주택을 가장 활발하게 매입하고, 이후 주택을 계속 보유하다가 55세 이후에는 은퇴 후 노후자금 마련을 위해 보유주택을 점진적으로 매도하기 시작할 것으로 보았기 때문이다.
그러나, 통계청의 인구추계 자료를 기초로 가구주 수 및 인구 수 대비 주택보유율을 분석한 결과, 55∼69세 사이에도 주택보유율이 계속 상승한다. 주택보유율은 30∼39세에는 급격히 상승하고, 40∼54세에는 30대 연령층에 비해서는 다소 완만하지만 양호하게 주택보유율이 상승한다. 55∼59세 사이의 주택보유율 상승폭은 그 이전 연령층에 비해 소폭 둔화되지만 5%p 내외로 주택보유율이 상승한다. 60∼64세는 그 이전 연령층 대비 약 3%p, 65∼69세는 그 이전 연령층 대비 약 1.5%p 주택보유율이 상승한다. 주택보유율이 늘어난 만큼 신규 혹은 재고주택을 추가로 구입하게 되고, 결국 이는 신규 주택수요를 일정 부분 증가시키는 요인으로 작용한다.
또한, 55∼74세에는 주택보유율이 가장 높은 연령층으로 55세(은퇴 시점) 혹은 60세를 초과해도 주택보유율이 감소하지 않고 지속적으로 보유하는 특성을 보인다. 주택보유율은 75세 이후 점진적으로 감소하기 시작하는데, 특히 80세 이후 주택보유율이 급격히 낮아지는 특징을 보인다. 즉 우리나라 주택수요자들은 55∼60세가 되어 은퇴 및 자녀출가 이후에도 주택을 매도하기보다는 지속적으로 보유하고자 하는 경향이 강한 것을 알 수 있다. 결국 베이비부머의 고령화에 따라 35∼54세 인구가 전국적으로 2012년 이후 감소하기 시작하고, 수도권은 2018년 이후 감소한다 해도 주택수요가 해당 시점 이후 급감할 가능성은 낮은 것으로 판단된다. 2020년 전후 대형주택 수요 감소 본격화
다만, 은퇴 및 자녀출가 이후 노후 자금 마련을 위한 보유주택 규모 축소, 보유주택 임대 후 소규모 또는 지방주택 임차 거주 현상은 증가할 것으로 예상된다. 따라서, 베이비부머의 은퇴에 따라 35∼54세 인구가 감소하는 시점 이후 대형 주택에 대한 수요 감소는 본격화될 것으로 예상된다. 베이비부머의 은퇴와 고령화는 주택수요 변화의 예측에 중요한 요인인데, 특히 베이비부머가 60∼65세를 넘어서는 시점과 80세를 넘어서는 시점이 중요하다. 이는 앞서 언급한 것처럼 55세를 초과해도 주택보유율은 줄어들지 않지만 65세를 초과하면서 거주주택 규모가 축소되고, 다주택자의 경우 일부분 주택 매도 현상이 발생하기 때문이다. 또한 80세 이후에는 주택보유율이 감소하기 시작하는데, 특히 85세 이후에 급감하기 때문이다. 우리나라 베이비부머 세대들이 60세를 넘어서는 시점은 2018∼20년 사이로 이후 대형주택 수요 감소, 중소형주택 수요 증가 현상이 본격화될 것으로 예상된다.
은퇴한 베이비부머의 중소형주택 수요는 최근 공급이 증가하는 도시형생활주택 형태보다는 중소형아파트나 수도권 외곽의 아파트, 전원주택 등의 수요일 것으로 예상된다. 또한 2010년대 중반 이후(지방은 2010년대 초반, 수도권은 2010년대 후반) 베이비부머 은퇴가 급증하면서 이들을 대상으로 건강관리, 레저, 기타 복지 등을 지원할 수 있는 중소형의 특화된 주택시장이 점차 커질 것으로 예상된다. 베이비부머 세대가 80세를 초과하는 시점은 2038∼40년 사이이다. 따라서 2030년까지 평균적으로 매년 7천∼8000호씩 점진적으로 감소하는 주택수요가 2030년대 중반 이후에는 감소폭이 본격적으로 확대될 전망이다.
입주 기준 2011~2013년 주택공급 부족
현재 국내 주택수요는 약 43만호 수준으로 추정되는데, 주택인허가 실적은 2008년 이후 3년 연속 40만호를 하회하며 심각한 부진을 지속했다. 주택인허가 실적과 주택수요를 비교ㆍ분석해 보면 2008년 이후 3년 연속 주택인허가 실적이 주택수요 대비 연간 4만∼7만호 정도 부족한 것으로 판단된다. 아파트 분양실적 역시 2008년 이후 3년 연속 감소함에 따라 2011∼13년 동안 아파트 입주물량이 크게 줄어 단기적으로 수급 불안이 예상된다.
주택가격은 여러 가지 요인에 의해 영향을 받지만 기본적으로는 수급 요인에 큰 영향을 받으므로 최근 3년 동안의 공급부족이 향후 주택가격 상승 요인으로 작용할 가능성이 크다. 외환위기 직후 1998∼2000년의 공급부족으로 2001년 하반기 이후 주택가격지수가 상승했고, 2001∼03년 동안의 공급 과잉으로 2004년 하반기 이후 주택가격지수가 하락했다.
주택 수급상황을 분석한 결과, 지방은 2009년 이후 미분양 주택이 크게 감소하고 준공 후 미분양도 2010년 들어 감소하는 등 공급과잉 현상이 점진적으로 해소되고 있는 것으로 나타났다. 아울러 2010년 연말 이후 주택거래ㆍ가격 등이 회복세를 보이는 것에도 상당 부분 영향을 미친 것으로 판단된다. 수도권도 올해 입주물량이 전년비 35% 이상 급감하고 건설업계의 판촉활동과 미분양 주택의 해소대책이 지속됨에 따라 올해 연말경에는 준공 후 미분양 주택이 감소세로 돌아설 전망이다. 입주물량이 올해보다 더 줄어드는 2012년 이후에는 미분양 주택 적체에 의한 공급과잉 현상도 해소되기 시작할 전망이다.
수급상황만 고려하면 2010년 말 이후 지방에 나타난 주택가격 회복 현상이 2012년 수도권에서도 나타나기 시작할 것으로 예상된다. 다만 시세보다 저렴한 보금자리주택의 수도권 공급 지속, 주택공급 부족 현상이 단기적이라는 점 등을 감안할 때 주택가격이 급등할 가능성은 낮은 편이다.
수도권 외곽 일부 신도시서 공급과잉 우려
중장기적으로 택지개발사업, 뉴타운사업 등에 계획된 수도권 주택공급 물량이 수요를 크게 초과함에 따라 2010년대 중후반 수도권의 공급과잉이 우려되는 상황이다. 2010∼15년 동안 준공될 수도권 택지개발사업에서 계획된 연간 평균 주택공급물량은 2000∼09년 준공된 물량 4배가 넘는 수준이며, 2차와 3차 뉴타운사업으로 서울 도심내 준공이 계획된 주택도 2012∼15년 동안 연평균 5만3000호로 2006∼10년 수도권 전체 연간 아파트 입주물량의 2배에 가깝다. 다만 2008년 이후 공공택지 미분양, 최근 택지개발사업 및 뉴타운사업 구조조정 추진 등의 영향으로 실제 주택공급 물량은 계획에 비하여 축소되고 있기 때문에 거주 여건이 미흡한 일부 수도권 외곽 신도시 위주로 2010년대 중후반쯤 공급과잉 현상이 발생할 우려가 있다.
주택 입주물량 증가에 따라 수도권도 2010년대 후반이면 주택보급률(신규 기준) 100%를 달성할 것으로 예상된다. 이에 따라 2010년대 중후반 이후 수도권에 대규모 택지개발사업이 대폭 축소되고, 재개발ㆍ재건축ㆍ리모델링 사업 위주로 주택사업이 추진될 전망이다. 그러나 수도권의 도심내 재개발ㆍ재건축 사업도 주택보급률 100% 달성과 외곽 신도시의 주택공급 과잉, 보금자리택지지구내 주택공급, 1ㆍ2차 뉴타운사업 완료 등으로 인해 2010년대 후반부터는 일반분양분의 분양 리스크가 커지며 사업성이 다소 하락할 전망이다.