[기고] 모순 덩어리 집합건물법 개정안
보도일자 2011-08-21
보도기관 건설경제
보편적인 상식과는 동떨어져 보이는 집합건물법 개정안이 최근 입법예고됐다. 아파트 입주자가 하자를 발견했을 때 이를 시공자에게 직접 책임을 물을 수 있도록 하는 게 핵심 골자다. 하자는 판매자와 소비자 사이에서 일어나는 품질이나 성능에 대한 불만족이다. 기존 법에서는 입주자는 아파트의 계약 당사자인 시행사에만 책임을 물을 수 있도록 되어 있던 것을 개정안에는 시공사를 포함시킨 것이다.
법무부가 시공사에 하자 책임을 직접 물을 수 있는 두 가지 이유를 들었다. 첫째, 규모가 영세한 시행사가 부도로 없어졌거나 혹은 하자 책임을 물을 수 없을 정도로 영세한 경우 입주자가 일방적인 피해를 보기 때문이라는 것이다. 둘째, 시공사는 아파트 건설공사에서 건물의 안전성과 용도 적합성을 담보하는 최종 책임자라는 주장이다.
이 개정안이 어떤 배경에서 만들어졌는지는 충분히 짐작할 수 있다. 하지만 필자의 눈에는 너무 편협하고 편의적 발상이 많이 깔려 있다는 생각을 지울 수가 없다. 상식은 물론 국내 아파트 공급구조 및 책임분담을 알고 있는 사람으로서 도저히 이해하기 힘든 부분이기 때문이다. 논리적 해석보다는 편의적 해석이 더 강하다는 생각을 하게 되는 이유 세 가지를 들어본다.
첫째, 국내와 선진국 시장에서 보편화되어 있는 아파트 생산체계와 역할 분담을 부정하고 있다. 생산체계는 판매자 역할을 하는 시행사가 있다. 시행사가 요구하는 기준에 따라 설계하는 설계회사도 있다. 국내의 경우 건축설계는 시공사가 할 수 없도록 되어 있다. 설계회사가 내놓은 도면과 시방서에 따라 건설하는 시공사가 있다. 설계 결과물과 시공과정 및 목적물이 일치하는지의 여부를 판정하는 감리사가 있다. 법무부가 알고 있는 안정성과 용도 적합성은 시행사 혹은 설계자의 몫이지 시공사 책임은 아니다. 시공사는 시행사와 설계사가 내놓은 요건에 맞게 시공했는지에 대한 책임만 있다. 이를 시공사에까지 확대한 것은 시공사의 역할과 책임 한계를 뛰어넘는 것이다.
둘째, 논리적인 모순이다. 영세한 시행사 때문에 발생하는 하자를 시공사가 책임지라는 편의적 발상이다. 시행사는 영세하고 시공사는 재무능력이 튼튼하다는 것을 전제로 하고 있다. 이러한 논리라면 LH나 지방자치단체 공기업들이 시행하는 모든 보금자리주택도 시공사에 하자 책임을 물어야 한다. 일반적으로 보금자리주택이나 지방공기업이 시행하는 공영주택에 참여하는 시공사들은 관계부서가 생각하고 있는 것보다 재무적 능력이 시행사보다 훨씬 떨어진다. 약자 보호 논리가 오히려 역작용을 하는 기현상이 벌어지는 형국이 되는 모순이다.
셋째, 개정안이 사후 책임에 비중을 뒀지 사전 예방책은 보이지 않는다. 입주자들을 영세한 시행사로부터 보호하는 게 근본 목적이라면 예방 차원에서 준공 후 하자 책임을 물을 능력이 되지 않는 시행사는 공동주택을 지을 수 없도록 하는 게 더 합리적이다. 능력도 되지 않는 시행사가 벌이는 사업을 방치한 후 발생하는 하자 책임을 덩치가 크다는 이유만으로 책임을 부담해야 하는 것이라면 처음부터 아파트 공사 원가에 하자처리 비용을 의무적으로 포함시키도록 하는 것이 더 합리적일 것이다. 이로 인해 공사 원가는 당연히 올라가게 되어 있다.
개정안의 의도를 살리기 위해서는 국내 아파트 생산체계에 근본적인 변화가 일어야 한다. 시공사가 전적으로 하자 책임을 질 수 있는 구조를 만들어야 한다. 시행은 물론 설계까지를 시공사가 책임 수행하도록 하는 방안이 있을 수 있다. 하지만 구상은 할 수 있어도 실현되기 어려운 것이 국내 현실이다.
개정안의 당초 의도와 달리 국내 시장에서 나타날 수 있는 여러 가지 부작용이 우려된다. 규모가 작은 시공사들이 더 큰 피해를 볼 수 있기 때문이다. 중소 주택건설업체들의 반발이 더 큰 것도 그럴 만한 이유가 있다. 먼저 대기업은 시행사 역시 일정 규모 이상의 기업들이기 때문이다. 둘째는 의도적 하자를 내세워 계약해지나 계약금 납입을 연기할 경우 일어나는 시행사와 시공사의 재정 압박으로 인한 피해다.
개정안이 아무리 좋은 의도를 지녔다고 하더라도 합리성을 뛰어넘거나 어느 한쪽에 일방적인 피해를 준다면 분명 고려해 봐야만 할 것이다. 공정한 법은 호혜원칙이 작용되어야 하는 것이 당연하다.
법무부가 시공사에 하자 책임을 직접 물을 수 있는 두 가지 이유를 들었다. 첫째, 규모가 영세한 시행사가 부도로 없어졌거나 혹은 하자 책임을 물을 수 없을 정도로 영세한 경우 입주자가 일방적인 피해를 보기 때문이라는 것이다. 둘째, 시공사는 아파트 건설공사에서 건물의 안전성과 용도 적합성을 담보하는 최종 책임자라는 주장이다.
이 개정안이 어떤 배경에서 만들어졌는지는 충분히 짐작할 수 있다. 하지만 필자의 눈에는 너무 편협하고 편의적 발상이 많이 깔려 있다는 생각을 지울 수가 없다. 상식은 물론 국내 아파트 공급구조 및 책임분담을 알고 있는 사람으로서 도저히 이해하기 힘든 부분이기 때문이다. 논리적 해석보다는 편의적 해석이 더 강하다는 생각을 하게 되는 이유 세 가지를 들어본다.
첫째, 국내와 선진국 시장에서 보편화되어 있는 아파트 생산체계와 역할 분담을 부정하고 있다. 생산체계는 판매자 역할을 하는 시행사가 있다. 시행사가 요구하는 기준에 따라 설계하는 설계회사도 있다. 국내의 경우 건축설계는 시공사가 할 수 없도록 되어 있다. 설계회사가 내놓은 도면과 시방서에 따라 건설하는 시공사가 있다. 설계 결과물과 시공과정 및 목적물이 일치하는지의 여부를 판정하는 감리사가 있다. 법무부가 알고 있는 안정성과 용도 적합성은 시행사 혹은 설계자의 몫이지 시공사 책임은 아니다. 시공사는 시행사와 설계사가 내놓은 요건에 맞게 시공했는지에 대한 책임만 있다. 이를 시공사에까지 확대한 것은 시공사의 역할과 책임 한계를 뛰어넘는 것이다.
둘째, 논리적인 모순이다. 영세한 시행사 때문에 발생하는 하자를 시공사가 책임지라는 편의적 발상이다. 시행사는 영세하고 시공사는 재무능력이 튼튼하다는 것을 전제로 하고 있다. 이러한 논리라면 LH나 지방자치단체 공기업들이 시행하는 모든 보금자리주택도 시공사에 하자 책임을 물어야 한다. 일반적으로 보금자리주택이나 지방공기업이 시행하는 공영주택에 참여하는 시공사들은 관계부서가 생각하고 있는 것보다 재무적 능력이 시행사보다 훨씬 떨어진다. 약자 보호 논리가 오히려 역작용을 하는 기현상이 벌어지는 형국이 되는 모순이다.
셋째, 개정안이 사후 책임에 비중을 뒀지 사전 예방책은 보이지 않는다. 입주자들을 영세한 시행사로부터 보호하는 게 근본 목적이라면 예방 차원에서 준공 후 하자 책임을 물을 능력이 되지 않는 시행사는 공동주택을 지을 수 없도록 하는 게 더 합리적이다. 능력도 되지 않는 시행사가 벌이는 사업을 방치한 후 발생하는 하자 책임을 덩치가 크다는 이유만으로 책임을 부담해야 하는 것이라면 처음부터 아파트 공사 원가에 하자처리 비용을 의무적으로 포함시키도록 하는 것이 더 합리적일 것이다. 이로 인해 공사 원가는 당연히 올라가게 되어 있다.
개정안의 의도를 살리기 위해서는 국내 아파트 생산체계에 근본적인 변화가 일어야 한다. 시공사가 전적으로 하자 책임을 질 수 있는 구조를 만들어야 한다. 시행은 물론 설계까지를 시공사가 책임 수행하도록 하는 방안이 있을 수 있다. 하지만 구상은 할 수 있어도 실현되기 어려운 것이 국내 현실이다.
개정안의 당초 의도와 달리 국내 시장에서 나타날 수 있는 여러 가지 부작용이 우려된다. 규모가 작은 시공사들이 더 큰 피해를 볼 수 있기 때문이다. 중소 주택건설업체들의 반발이 더 큰 것도 그럴 만한 이유가 있다. 먼저 대기업은 시행사 역시 일정 규모 이상의 기업들이기 때문이다. 둘째는 의도적 하자를 내세워 계약해지나 계약금 납입을 연기할 경우 일어나는 시행사와 시공사의 재정 압박으로 인한 피해다.
개정안이 아무리 좋은 의도를 지녔다고 하더라도 합리성을 뛰어넘거나 어느 한쪽에 일방적인 피해를 준다면 분명 고려해 봐야만 할 것이다. 공정한 법은 호혜원칙이 작용되어야 하는 것이 당연하다.