<연구기관리포트> 2011년 55만호 주택인허가의 의미
보도일자 2012-01-31
보도기관 건설경제
지난 24일 발표된 2011년 주택인허가 실적은 54만9594호로 마무리되었다. 통상 주택인허가 연간 목표치가 45만호 수준임을 감안할 때 급격한 증가세이다. 55만호는 전년 대비로는 42.2%나 증가한 실적이며, 주택경기 호황기였던 2007년의 56만호와 유사한 수준이다. 수도권 주택시장의 침체가 지속됨에서 불구하고 55만호에 달하는 주택인허가가 이루어졌다는 점에서는 더욱 이례적이다. 그렇다면, 2011년 주택시장에서 달성한 주택인허가 55만호의 의미를 제대로 짚어보아야 할 것이다. 물량, 지역, 유형, 규모 등 다양한 측면에서 분석해보자.
2011년 주택인허가 실적 55만호 이례적 증가세
2000년에서 2010년까지 주택인허가 실적이 55만호를 넘어선 해는 2002년, 2003년, 2007년 3개 연도에 불과하다. 2000년대 인허가 실적의 주요한 패턴은 정책적 요인이 발생하는 해에 물량이 집중하는 현상이다. 55만호를 넘어선 해는 재개발초과이익환수 또는 분양가상한제를 회피하기 위한 인허가 물량이 많았다. 이를 제외하면 2000~2010년 평균 인허가 실적은 44만호 수준이다.
또한, 인허가 물량은 2000년 이후 점진적으로 감소하는 양상을 보여 왔다. 2000~2005년 인허가 물량 평균은 52만호 수준이었으나 2006~2010년 평균은 45만호로 14%가량 감소하였다. 3년 이동평균으로 그래프를 그려보면 2007년을 제외하고 2003년에서 2010년까지 지속적으로 인허가 물량이 감소하는 추이를 보여준다.
2011년의 55만호라는 인허가 실적은 절대적 물량 기준 관점에서 2000년대 연간 물량 중 상당히 많은 편에 속한다. 아울러 인허가 물량 감소라는 장기적 추세에도 역행하여 증가한 것이다.
지방, 시장 호조 + 기계획 사업진척의 복합적 요인으로 증가
이러한 증가세의 지역적 기반을 살펴보자. 물량 면에서 2008년부터 3년간 지방의 인허가가 20만호에도 미치지 못했으나 2011년은 28만호까지 증가하였다. 2011년 인허가 실적은 딱 절반씩 수도권과 지방에서 이루어졌다. 2007년 이후 2010년까지 지방 비중은 40% 수준이었으나 2011년 들어 50%로 확대된 것이다.
지방 인허가 증가세는 두 가지 이유로 판단된다. 먼저, 광역시 시장의 가격상승세에 따른 인허가 증가이다. 2010년부터 부산을 비롯한 광역시의 가격상승세가 목격되면서 2011년 5개 광역시 인허가 실적이 10만호에 이르렀다. 이는 2007년 이후 가장 많은 물량 수준이다.
광역시 인허가 보다 더 주목할 점은 18만호에 이르는 기타지방의 인허가 실적이다. 이는 2000년 이후 가장 많은 물량이다. 특히, 경남과 충남 물량이 절대 다수를 차지하고 있는데 진주 혁신도시와 세종시의 영향으로 판단된다.
결국 지방의 인허가 증가는 가격상승 등 시장호조에 따른 증가세뿐만 아니라 세종시, 혁신도시 등 기계획된 물량의 사업진척에 따른 인허가 증가세가 복합적으로 존재하는 상황이다. 더욱이 전국 각지의 혁신도시 등 기계획된 물량이 계속 대기하고 있는 상황에서 지방의 인허가 증가세는 당분간 유지될 것으로 판단된다.
아파트외 주택인허가 비중 35% 넘어설 듯
주택유형별 특징을 살펴보면 아파트외 물량의 뚜렷한 증가세가 목격되고 있다. 2011년 전국의 아파트외 인허가 실적은 19만호로 전년 대비 76%의 급증세이다. 아파트외 주택이 급증하였던 2002년 이후 가장 많은 물량이며 예년(2001~2010년) 평균 대비로도 62% 증가한 수준이다. 수도권, 광역시, 기타지방 모두 두 자릿수 이상 증가하여 지역에 상관없이 전국적 증가세를 보여주고 있다. 2011년 들어 전체 주택공급에서 아파트외 주택이 차지하는 비중이 35%까지 확대된 것이다.
도시형생활주택과 비주거용인 오피스텔 물량까지 고려하면 아파트외 공급물량은 2011년 주택공급에서 차지하는 비중이 35%를 훨씬 상회하는 수준으로 추정된다. 건축법상 인허가가 급증하고 있는 원룸형 도시형생활주택 중 일부는 아파트에 포함된다. 즉, 통념상의 아파트외 주택의 인허가 물량은 실적치보다 많을 수 있다. 또한, 비주거용으로 분류되어 주택 인허가 물량에 집계되지 않는 오피스텔의 분양물량도 전년 대비 25.0% 증가한 것으로 조사되고 있다.
수도권, 정책적 요인으로 초소형(40㎡ 이하) 아파트외 주택 증가
시장이 침체된 수도권은 어떤가. 27만호 수준의 2011년 수도권 인허가 물량도 결코 적지 않다. 2007년을 제외하면 2004년 이후 가장 많은 물량이다. 가격은 하락하고 분양물량이 감소하는 상황에서 인허가는 증가한 이유는 무엇일까.
유형별 비중을 세분해 보면 지방과 수도권의 다른 특징이 뚜렷하게 나타난다. 지방의 경우 아파트외 물량은 증가하였으나 비중은 오히려 전년 대비 감소하였다. 이는 전반적인 물량 증가 속에서 아파트외 보다는 아파트 물량 증가가 더 많았다는 것을 의미한다.
반면, 수도권 아파트는 전년 대비 10.5% 실적이 감소하였으나 아파트외 물량은 81.6% 증가하였다. 수도권 아파트 인허가는 18만호로 예년 수준에 미치지 못한 반면 아파트외는 10만호로 2002년 이후 가장 많은 물량을 기록하였다.
이러한 온도차에 따라 2010년 79대 21 수준이었던 아파트와 아파트외 물량 비중은 2011년 들어 65대 35로 크게 달라졌다. 아파트외 주택의 인허가가 급격하게 증가하고 있는 것이다. 정부의 소형주택 확대정책이 가장 주요한 역할을 한 것으로 판단된다.
1ㆍ13대책에서 도시형 생활주택, 다세대, 다가구, 소형 오피스텔 등 도시내 소규모 주택건설을 촉진하기 위해서 사업자에 대해 2% 수준의 저리 자금을 2011년 연말까지 특별 지원하였다. 이후, 12ㆍ7대책에서는 지원 기한이 2012년까지로 연장되었다.
수도권의 규모별 실적을 보면 저리자금의 효과가 더욱 뚜렷하게 나타난다. 40㎡ 이하는 전년 대비 96.4%로 급격한 증가세를 보였으나 40~85㎡는 2.8% 증가하여 예년수준을 유지하였다. 85㎡이상은 오히려 두자릿수 이상 감소하였다.
2011년 수도권의 인허가 실적이 예년 대비 증가하긴 하였으나 속 내용을 따져보면 40㎡이하의 초소형 아파트외 주택의 증가세가 대부분을 차지하는 것이다. 결국, 수도권은 소형주택 공급 확대라는 정책적 요인에 의한 인허가 증가세가 상당히 가파르게 나타나는 사실을 알 수 있다.
시장침체기, 틈새시장 성장 패턴
여기에 더해 주택경기 호황기(2004~2007년)에는 11%에 불과했던 수도권 아파트외 비중이 2008년 이후 침체기(2008~2010년)를 겪으면서 24%까지 확대되었고 2011년 들어서는 35%까지 증가하였다. 2009년 이후 수도권 주택경기가 장기 침체를 보이면서 틈새시장이라고 할 수 있는 아파트외 주택 시장이 빠르게 확대되고 있는 것이다.
이는 아파트외 주택의 3가지 주요한 장점에 기인한다. 무엇보다 아파트에 비해 상대적으로 낮은 가격을 형성한다는 점이다. 시장침체기 주택구매자의 패턴은 가격에 무엇보다 민감하다. 신규주택시장이나 재고주택시장이나 향후 가격상승에 대한 기대감이 불명확한 상황에서는 보다 저렴한 상품에 대한 수요는 커질 수밖에 없다.
여기에 더해 낮은 가격임에도 고용중심지 인근에 입지한다는 점이다. 2006년 이후 고용중심지와 인접한 지역의 주택가격이 급등하면서 지불가능한(affordable) 주택의 입지가 고용중심지로부터도 멀어지는 경향을 보여 왔고 중산층의 주거 선택 기회를 제한하는 요인으로 작용해 왔다. 도심에 인접한 저렴한 아파트외 주택 공급은 이들 계층의 주택 수요를 자극하는 요인이 될 것이다. 또한, 경기침체에 따른 물가상승은 도심 외곽에 입지한 주택 거주로 발생하는 교통비 부담에 대한 체감도를 상승시키는 역할을 할 것이다. 이는 도심 인근 주택에 대한 선호 강화라는 형태로 나타날 것이다.
마지막으로 틈새상품은 빠르게 공급이 가능하다. 시장 침체기에는 아파트 공급이 감소하는 경향을 보여 왔고 전ㆍ월세 가격 상승과 주택공급 부족으로 나타난다. 아파트외 주택은 시차적 틈새를 빠르게 메워나가면서 신속하게 입주가 가능한 주택을 공급한다는 장점도 갖고 있다.
2012년에도 아파트외 공급 물량 증가 지속될 듯
2012년 주택시장도 지방시장과 틈새시장의 양적 공급 확대 양상은 지속될 것으로 판단된다. 지방의 가격상승세가 한풀 꺾이면서 시장호조에 따른 공급은 감소하겠지만 혁신도시 등 지방에 기계획된 사업은 진행될 것이다. 다만, 지방 공급은 수도권의 인구와 자금 이동을 전제로 한다는 점에서 우려스럽다. 당해지역의 수요 성장이 아니라 타지역의 수요 이동을 통한 공급이기 때문이다. 이는 당분간 수도권과 지방이 냉온탕을 오가는 양상을 일정기간 지속시킬 개연성이 높다.
2012년까지 아파트외 주택 등 틈새시장의 공급 확대도 지속될 것이다. 저리자금 지원 연장과 느린 시장 회복 속도가 오히려 틈새시장에는 반사이익으로 작동할 것이다. 그러나 최근 들어 도시형생활주택의 공급 집중에 따른 미분양이 발생하기 시작하였고 주택 품질에 대한 우려 역시 존재한다. 또한, 우후죽순으로 생겨나는 도시형생활주택들은 장기적으로는 도시계획이나 관리적 측면에서는 부담으로 작동할 것이다.
2011년에 달성한 55만호 주택 인허가는 시장침체에도 불구하고 안정적 주택공급 확대라는 성과와 함께 앞으로 우리에게 커다란 두 가지 숙제를 남겼다. ‘앞으로 아파트외 주택을 어떻게 관리하고 공급할 것인가’와, ‘수도권과 지방이 함께 성장하기 위한 중장기적 로드맵은 존재하는가’이다.
허윤경 한국건설산업연구원 연구위원
2011년 주택인허가 실적 55만호 이례적 증가세
2000년에서 2010년까지 주택인허가 실적이 55만호를 넘어선 해는 2002년, 2003년, 2007년 3개 연도에 불과하다. 2000년대 인허가 실적의 주요한 패턴은 정책적 요인이 발생하는 해에 물량이 집중하는 현상이다. 55만호를 넘어선 해는 재개발초과이익환수 또는 분양가상한제를 회피하기 위한 인허가 물량이 많았다. 이를 제외하면 2000~2010년 평균 인허가 실적은 44만호 수준이다.
또한, 인허가 물량은 2000년 이후 점진적으로 감소하는 양상을 보여 왔다. 2000~2005년 인허가 물량 평균은 52만호 수준이었으나 2006~2010년 평균은 45만호로 14%가량 감소하였다. 3년 이동평균으로 그래프를 그려보면 2007년을 제외하고 2003년에서 2010년까지 지속적으로 인허가 물량이 감소하는 추이를 보여준다.
2011년의 55만호라는 인허가 실적은 절대적 물량 기준 관점에서 2000년대 연간 물량 중 상당히 많은 편에 속한다. 아울러 인허가 물량 감소라는 장기적 추세에도 역행하여 증가한 것이다.
지방, 시장 호조 + 기계획 사업진척의 복합적 요인으로 증가
이러한 증가세의 지역적 기반을 살펴보자. 물량 면에서 2008년부터 3년간 지방의 인허가가 20만호에도 미치지 못했으나 2011년은 28만호까지 증가하였다. 2011년 인허가 실적은 딱 절반씩 수도권과 지방에서 이루어졌다. 2007년 이후 2010년까지 지방 비중은 40% 수준이었으나 2011년 들어 50%로 확대된 것이다.
지방 인허가 증가세는 두 가지 이유로 판단된다. 먼저, 광역시 시장의 가격상승세에 따른 인허가 증가이다. 2010년부터 부산을 비롯한 광역시의 가격상승세가 목격되면서 2011년 5개 광역시 인허가 실적이 10만호에 이르렀다. 이는 2007년 이후 가장 많은 물량 수준이다.
광역시 인허가 보다 더 주목할 점은 18만호에 이르는 기타지방의 인허가 실적이다. 이는 2000년 이후 가장 많은 물량이다. 특히, 경남과 충남 물량이 절대 다수를 차지하고 있는데 진주 혁신도시와 세종시의 영향으로 판단된다.
결국 지방의 인허가 증가는 가격상승 등 시장호조에 따른 증가세뿐만 아니라 세종시, 혁신도시 등 기계획된 물량의 사업진척에 따른 인허가 증가세가 복합적으로 존재하는 상황이다. 더욱이 전국 각지의 혁신도시 등 기계획된 물량이 계속 대기하고 있는 상황에서 지방의 인허가 증가세는 당분간 유지될 것으로 판단된다.
아파트외 주택인허가 비중 35% 넘어설 듯
주택유형별 특징을 살펴보면 아파트외 물량의 뚜렷한 증가세가 목격되고 있다. 2011년 전국의 아파트외 인허가 실적은 19만호로 전년 대비 76%의 급증세이다. 아파트외 주택이 급증하였던 2002년 이후 가장 많은 물량이며 예년(2001~2010년) 평균 대비로도 62% 증가한 수준이다. 수도권, 광역시, 기타지방 모두 두 자릿수 이상 증가하여 지역에 상관없이 전국적 증가세를 보여주고 있다. 2011년 들어 전체 주택공급에서 아파트외 주택이 차지하는 비중이 35%까지 확대된 것이다.
도시형생활주택과 비주거용인 오피스텔 물량까지 고려하면 아파트외 공급물량은 2011년 주택공급에서 차지하는 비중이 35%를 훨씬 상회하는 수준으로 추정된다. 건축법상 인허가가 급증하고 있는 원룸형 도시형생활주택 중 일부는 아파트에 포함된다. 즉, 통념상의 아파트외 주택의 인허가 물량은 실적치보다 많을 수 있다. 또한, 비주거용으로 분류되어 주택 인허가 물량에 집계되지 않는 오피스텔의 분양물량도 전년 대비 25.0% 증가한 것으로 조사되고 있다.
수도권, 정책적 요인으로 초소형(40㎡ 이하) 아파트외 주택 증가
시장이 침체된 수도권은 어떤가. 27만호 수준의 2011년 수도권 인허가 물량도 결코 적지 않다. 2007년을 제외하면 2004년 이후 가장 많은 물량이다. 가격은 하락하고 분양물량이 감소하는 상황에서 인허가는 증가한 이유는 무엇일까.
유형별 비중을 세분해 보면 지방과 수도권의 다른 특징이 뚜렷하게 나타난다. 지방의 경우 아파트외 물량은 증가하였으나 비중은 오히려 전년 대비 감소하였다. 이는 전반적인 물량 증가 속에서 아파트외 보다는 아파트 물량 증가가 더 많았다는 것을 의미한다.
반면, 수도권 아파트는 전년 대비 10.5% 실적이 감소하였으나 아파트외 물량은 81.6% 증가하였다. 수도권 아파트 인허가는 18만호로 예년 수준에 미치지 못한 반면 아파트외는 10만호로 2002년 이후 가장 많은 물량을 기록하였다.
이러한 온도차에 따라 2010년 79대 21 수준이었던 아파트와 아파트외 물량 비중은 2011년 들어 65대 35로 크게 달라졌다. 아파트외 주택의 인허가가 급격하게 증가하고 있는 것이다. 정부의 소형주택 확대정책이 가장 주요한 역할을 한 것으로 판단된다.
1ㆍ13대책에서 도시형 생활주택, 다세대, 다가구, 소형 오피스텔 등 도시내 소규모 주택건설을 촉진하기 위해서 사업자에 대해 2% 수준의 저리 자금을 2011년 연말까지 특별 지원하였다. 이후, 12ㆍ7대책에서는 지원 기한이 2012년까지로 연장되었다.
수도권의 규모별 실적을 보면 저리자금의 효과가 더욱 뚜렷하게 나타난다. 40㎡ 이하는 전년 대비 96.4%로 급격한 증가세를 보였으나 40~85㎡는 2.8% 증가하여 예년수준을 유지하였다. 85㎡이상은 오히려 두자릿수 이상 감소하였다.
2011년 수도권의 인허가 실적이 예년 대비 증가하긴 하였으나 속 내용을 따져보면 40㎡이하의 초소형 아파트외 주택의 증가세가 대부분을 차지하는 것이다. 결국, 수도권은 소형주택 공급 확대라는 정책적 요인에 의한 인허가 증가세가 상당히 가파르게 나타나는 사실을 알 수 있다.
시장침체기, 틈새시장 성장 패턴
여기에 더해 주택경기 호황기(2004~2007년)에는 11%에 불과했던 수도권 아파트외 비중이 2008년 이후 침체기(2008~2010년)를 겪으면서 24%까지 확대되었고 2011년 들어서는 35%까지 증가하였다. 2009년 이후 수도권 주택경기가 장기 침체를 보이면서 틈새시장이라고 할 수 있는 아파트외 주택 시장이 빠르게 확대되고 있는 것이다.
이는 아파트외 주택의 3가지 주요한 장점에 기인한다. 무엇보다 아파트에 비해 상대적으로 낮은 가격을 형성한다는 점이다. 시장침체기 주택구매자의 패턴은 가격에 무엇보다 민감하다. 신규주택시장이나 재고주택시장이나 향후 가격상승에 대한 기대감이 불명확한 상황에서는 보다 저렴한 상품에 대한 수요는 커질 수밖에 없다.
여기에 더해 낮은 가격임에도 고용중심지 인근에 입지한다는 점이다. 2006년 이후 고용중심지와 인접한 지역의 주택가격이 급등하면서 지불가능한(affordable) 주택의 입지가 고용중심지로부터도 멀어지는 경향을 보여 왔고 중산층의 주거 선택 기회를 제한하는 요인으로 작용해 왔다. 도심에 인접한 저렴한 아파트외 주택 공급은 이들 계층의 주택 수요를 자극하는 요인이 될 것이다. 또한, 경기침체에 따른 물가상승은 도심 외곽에 입지한 주택 거주로 발생하는 교통비 부담에 대한 체감도를 상승시키는 역할을 할 것이다. 이는 도심 인근 주택에 대한 선호 강화라는 형태로 나타날 것이다.
마지막으로 틈새상품은 빠르게 공급이 가능하다. 시장 침체기에는 아파트 공급이 감소하는 경향을 보여 왔고 전ㆍ월세 가격 상승과 주택공급 부족으로 나타난다. 아파트외 주택은 시차적 틈새를 빠르게 메워나가면서 신속하게 입주가 가능한 주택을 공급한다는 장점도 갖고 있다.
2012년에도 아파트외 공급 물량 증가 지속될 듯
2012년 주택시장도 지방시장과 틈새시장의 양적 공급 확대 양상은 지속될 것으로 판단된다. 지방의 가격상승세가 한풀 꺾이면서 시장호조에 따른 공급은 감소하겠지만 혁신도시 등 지방에 기계획된 사업은 진행될 것이다. 다만, 지방 공급은 수도권의 인구와 자금 이동을 전제로 한다는 점에서 우려스럽다. 당해지역의 수요 성장이 아니라 타지역의 수요 이동을 통한 공급이기 때문이다. 이는 당분간 수도권과 지방이 냉온탕을 오가는 양상을 일정기간 지속시킬 개연성이 높다.
2012년까지 아파트외 주택 등 틈새시장의 공급 확대도 지속될 것이다. 저리자금 지원 연장과 느린 시장 회복 속도가 오히려 틈새시장에는 반사이익으로 작동할 것이다. 그러나 최근 들어 도시형생활주택의 공급 집중에 따른 미분양이 발생하기 시작하였고 주택 품질에 대한 우려 역시 존재한다. 또한, 우후죽순으로 생겨나는 도시형생활주택들은 장기적으로는 도시계획이나 관리적 측면에서는 부담으로 작동할 것이다.
2011년에 달성한 55만호 주택 인허가는 시장침체에도 불구하고 안정적 주택공급 확대라는 성과와 함께 앞으로 우리에게 커다란 두 가지 숙제를 남겼다. ‘앞으로 아파트외 주택을 어떻게 관리하고 공급할 것인가’와, ‘수도권과 지방이 함께 성장하기 위한 중장기적 로드맵은 존재하는가’이다.
허윤경 한국건설산업연구원 연구위원