언론기고

5·10 주택거래 정상화 대책이 발표됐다. 3년여 가까이 미루어 온 서울 강남 3구 투기지역 해제부터 서민층 주택구입 지원과 1대 1 재건축 규제완화까지 다양한 정책옵션이 포함된 대책이었다. 정부 스스로도 이번 대책을 ''스몰 볼''이라고 칭하면서 시장에서 일종의 너지(nudge) 효과를 주기 위한 것임을 강조하고 있다.

그러나 시장의 반응은 냉담하다. 그 이유는 이명박 정부 들어 발표된 부동산 안정대책이 모두 ''스몰 볼''이었기 때문이다. 이제 시장은 잦은 ''스몰 볼''에 내성이 생겼고 머지않아 다른 ''스몰 볼''이 또 있을 것이라고 생각하기에 내용에 집중하지 않는다. 그리고 막연하게 ''빅 볼''을 기대한다. 그렇다면 ''빅 볼''이 발표되면 시장이 정상화될까. 또 ''빅 볼''의 내용은 무엇이 돼야 할까.

지금의 주택거래 침체는 크게 두 가지로 그 원인을 찾아볼 수 있다. 첫째, 대내외 경제여건의 악화와 주택 시장 전망에 대한 불확실성이다. 과거 가격 급등기에 도입했던 규제에 의한 제도적 영향도 있겠지만 근본적인 원인은 아니다.

이번 대책에서 정부는 분양권 전매나 양도세 완화와 같은 유인책을 내놓았지만 이는 모두 향후 주택 가격이 오른다는 가정하에서 유효한 인센티브이다. 시장이 냉담한 건 향후 주택시장을 바라보는 정부의 시각과 시장의 시각이 같지 않기 때문이다.

둘째, 주택소비구조의 변화다. 주택에 대한 사람들의 인식이 변화되고 있다. 자산증식의 목적보다는 편안하고 안정적인 ''정주''가 우선 목적이 되고 있다. ''몇억''씩 하는 고액의 전세가 유지되는 건 바로 주택의 소비구조가 변하고 있기 때문이다. 그러나 여전히 내 집을 갖고 싶어하는 사람들도 많다. 문제는 이들에게 여전히 금융기관의 문턱은 높고 선택의 여지가 별로 없으며 주택을 사고팔 때 지불하는 거래비용이 부담스럽다는 것이다. 총부채상환비율(DTI) 규제 완화와 취득세 감면을 요청하는 시장의 본심은 아마 이러한 배경일 것이다.






정책은 ''약''이라고 생각된다. 약은 질병의 종류나 증상에 따라 다르기도 하지만 환자의 건강상태에 따라서도 차이가 있다. 즉 심각한 질병이나 증세가 있으면 우선 그것을 치료하는 것이 급선무다. 그러나 질병이 완치되고 나면 그 다음에는 재발 방지나 예방을 위한 약을 필요하게 된다. 증세 위주의 처방에서 좀 더 근본적인 체질개선으로 약의 수요가 진화하는 것이다.

이제 우리 주택시장은 절대적으로 양적 공급이 부족했던 힘든 시기를 벗어났다. 이제는 단순히 ''사는 것(to buy)''보다 이용하고 관리하고 원활하게 처분하는 것이 더욱 중요한 과제다. 그러므로 이제 정책도 진화해야 할 시점인 것이다.

시장을 움직일 수 있는 ''빅 볼''은 이렇게 변화된 시장의 요구가 반영된 좀 더 근본적인 처방일 것이다. 노인들이나 사회적 약자에 대해서는 좀 더 현실적이고 시급한 주거복지지원이 마련돼야 한다.

반면 중산층 이상에 대해서는 시장에 맡길 수 있는 과감한 정책 결단이 요구된다.

이를 위해서는 지금처럼 몇 개의 시행령을 개정하는 민원성 해결보다는 현행 주택법이나 공급규칙, 세법 등을 대대적으로 개편해 주택의 생산과 유통구조를 근본적으로 바꿔야 한다.