[기고] 韓·美 하우스푸어 정책의 차이
보도일자 2012-10-09
보도기관 매일경제
`세일 앤드 리스백`, `트러스트 앤드 리스백` 등 하우스푸어를 지원하기 위한 다양한 대책들이 쏟아지고 있지만 논의가 산발적이다보니 진전이 더디다. 시장이나 사회적 합의가 어렵고 그 효과도 불확실하기 때문이다. 이럴 때 유용한 것이 사례분석이다.
미국을 보자. 금융위기 이후 30%를 넘어서는 주택가격의 급격한 하락, 압류주택의 급증 등 미국 주택시장은 극심한 침체를 경험했다. 그러나 올해 들어 주택가격은 상승세를 지속하고 있으며 주택거래나 신규주택 판매 증가 등 시장 회복 신호가 보이고 있다. 여러 원인이 있겠지만 그중 하나가 금융위기 이후 미국 정부가 광범위한 모기지 지원 정책을 펼쳐왔다는 것이다. 심지어 원금까지 삭감해주고 있다.
그렇다면 시장자유주의를 표방하는 미국에서 왜 이런 현상이 나타날까. 미국의 주택금융시장은 소유주가 집을 포기하면 주택대출에 대한 면책특권이 있다. 또한 통상적으로 주택담보대출비율(LTV) 90% 이상 대출을 받는 구조이다. 만약 은행에서 집값의 90%를 대출받아 집을 샀는데 집값이 30% 떨어졌다고 가정을 해보자. 이때 집주인이 집 소유권을 포기하면 은행은 20% 손해를 본다. 은행이 집주인으로부터 집을 인수해 임대하면 임대료만큼 손해를 보전하게 된다. 은행 입장에서는 집주인에게 임대를 주는 것이 오히려 유리한 구조다. 나아가 은행이 모기지 원금을 깎아주더라도 대출을 장기화시켜 일정 부분의 대출을 회수하면 20% 손해를 보는 것보다 유리해진다.
미국 정부는 이런 민간의 대출 조정을 촉진하기 위해 인센티브 방식으로 대규모 자금을 주택 소유주, 은행에 모두 지원하고 있다. 또한 실업자인 경우, 후순위 대출을 갖고 있는 경우 등 수요자의 다양한 요구들을 반영한 프로그램을 구성하고 있으며 상담 지원, 모기지 지원 알선 등 어려움에 처한 주택 소유주를 돕기 위한 서비스를 제공하고 있다. 이는 시장 침체기를 벗어나는 것이 시장, 주택 소유주, 정부에 모두 이익이 된다고 판단하기 때문이다.
우리는 어떠한가. 은행은 집값에 통상 60%까지 대출을 한다. 집값이 30% 떨어지더라도 은행은 대출 회수가 가능하다. 은행 입장에서는 경매를 통해 리스크를 해소하는 것이 오히려 유리한 구도이다. 설령 집을 인수해 임대를 주더라도 이자를 연체한 사람이 월세를 꼬박꼬박 낸다고 가정하기도 어렵다. 세일 앤드 리스백 등 금융권의 하우스푸어 정책이 개별 은행 차원에서 작동하기 어려운 이유이다. 결국 정부 같은 컨트롤타워나 대규모 자금 투입이 필요한 것이다.
따라서 시장에 의존하는 미국과는 달리 정부 지원이 필요한 우리는 신중해질 수밖에 없다. 모기지 지원정책이 일반적인 해법으로 활용되기보다는 미래소득이 불투명한 노년층과 취약계층을 위해 제한적으로 쓰여야 한다. 반면 일정 소득 이상이 되는 계층에는 대환대출 등을 통해 대출금의 구조를 바꿔 자력으로 상환하게끔 도와야 한다. 은행도 당장에 채권을 회수하고 리스크를 없애는 등 무리수를 두기보다는 사회적 책임 이행 차원에서 대출 위험을 분담하고, 또 미래의 성장기반이 될 고객을 확보한다는 자세로 하우스푸어 지원에 나서야 할 것이다.
모기지 지원과 관련한 논란은 미국에서도 존재한다. 그럼에도 정책적으로 지원 대상을 크게 확대하고 있다. 아마도 지원의 형평성과 효율성에 대한 가치 판단, 사회적 공감대가 이뤄졌기 때문일 것이다. 우리나라에서도 정치권이 앞장서 하우스푸어에 대한 합의를 조속히 이뤄 주택관련 대출의 안정성과 지속 가능성을 높이고, 가계에는 숨통을 트이게 해줄 것을 기대한다.
미국을 보자. 금융위기 이후 30%를 넘어서는 주택가격의 급격한 하락, 압류주택의 급증 등 미국 주택시장은 극심한 침체를 경험했다. 그러나 올해 들어 주택가격은 상승세를 지속하고 있으며 주택거래나 신규주택 판매 증가 등 시장 회복 신호가 보이고 있다. 여러 원인이 있겠지만 그중 하나가 금융위기 이후 미국 정부가 광범위한 모기지 지원 정책을 펼쳐왔다는 것이다. 심지어 원금까지 삭감해주고 있다.
그렇다면 시장자유주의를 표방하는 미국에서 왜 이런 현상이 나타날까. 미국의 주택금융시장은 소유주가 집을 포기하면 주택대출에 대한 면책특권이 있다. 또한 통상적으로 주택담보대출비율(LTV) 90% 이상 대출을 받는 구조이다. 만약 은행에서 집값의 90%를 대출받아 집을 샀는데 집값이 30% 떨어졌다고 가정을 해보자. 이때 집주인이 집 소유권을 포기하면 은행은 20% 손해를 본다. 은행이 집주인으로부터 집을 인수해 임대하면 임대료만큼 손해를 보전하게 된다. 은행 입장에서는 집주인에게 임대를 주는 것이 오히려 유리한 구조다. 나아가 은행이 모기지 원금을 깎아주더라도 대출을 장기화시켜 일정 부분의 대출을 회수하면 20% 손해를 보는 것보다 유리해진다.
미국 정부는 이런 민간의 대출 조정을 촉진하기 위해 인센티브 방식으로 대규모 자금을 주택 소유주, 은행에 모두 지원하고 있다. 또한 실업자인 경우, 후순위 대출을 갖고 있는 경우 등 수요자의 다양한 요구들을 반영한 프로그램을 구성하고 있으며 상담 지원, 모기지 지원 알선 등 어려움에 처한 주택 소유주를 돕기 위한 서비스를 제공하고 있다. 이는 시장 침체기를 벗어나는 것이 시장, 주택 소유주, 정부에 모두 이익이 된다고 판단하기 때문이다.
우리는 어떠한가. 은행은 집값에 통상 60%까지 대출을 한다. 집값이 30% 떨어지더라도 은행은 대출 회수가 가능하다. 은행 입장에서는 경매를 통해 리스크를 해소하는 것이 오히려 유리한 구도이다. 설령 집을 인수해 임대를 주더라도 이자를 연체한 사람이 월세를 꼬박꼬박 낸다고 가정하기도 어렵다. 세일 앤드 리스백 등 금융권의 하우스푸어 정책이 개별 은행 차원에서 작동하기 어려운 이유이다. 결국 정부 같은 컨트롤타워나 대규모 자금 투입이 필요한 것이다.
따라서 시장에 의존하는 미국과는 달리 정부 지원이 필요한 우리는 신중해질 수밖에 없다. 모기지 지원정책이 일반적인 해법으로 활용되기보다는 미래소득이 불투명한 노년층과 취약계층을 위해 제한적으로 쓰여야 한다. 반면 일정 소득 이상이 되는 계층에는 대환대출 등을 통해 대출금의 구조를 바꿔 자력으로 상환하게끔 도와야 한다. 은행도 당장에 채권을 회수하고 리스크를 없애는 등 무리수를 두기보다는 사회적 책임 이행 차원에서 대출 위험을 분담하고, 또 미래의 성장기반이 될 고객을 확보한다는 자세로 하우스푸어 지원에 나서야 할 것이다.
모기지 지원과 관련한 논란은 미국에서도 존재한다. 그럼에도 정책적으로 지원 대상을 크게 확대하고 있다. 아마도 지원의 형평성과 효율성에 대한 가치 판단, 사회적 공감대가 이뤄졌기 때문일 것이다. 우리나라에서도 정치권이 앞장서 하우스푸어에 대한 합의를 조속히 이뤄 주택관련 대출의 안정성과 지속 가능성을 높이고, 가계에는 숨통을 트이게 해줄 것을 기대한다.