200만호 공동주택 리모델링 추진해야
보도일자 2012-10-31
보도기관 건설경제
지난 1980년대 후반 심각한 주택 부족 현상에 대응하여 정부는 200만호 주택건설을 추진한 바 있다. 분당·일산 등 1기 신도시가 그 당시에 생겨났다. 당시에는 시멘트가 부족해서 중국에서 질낮은 포장시멘트가 대량 수입되었으며, 골재도 부족해서 염분이 제대로 제거되지 않은 바다모래가 대량 사용된 바 있다. 돌이켜보면, 주거의 품질보다는 양적 공급 확대가 중요한 시절이었다.
그로부터 벌써 20년이 훌쩍 지나가버렸다. 공동주택 건설 기술은 눈부시게 발전하여 초고층 아파트가 급증하고, 생태 조경이나 무인경비 시스템 등의 발전도 현격하다. 당연히 제1기 신도시에서는 공동주택의 리모델링에 대한 다양한 수요가 나타나게 된다. 설문조사를 보면, 20여년이 경과된 공동주택에서 가장 큰 리모델링 요소는 주차장 부족과 설비 노후화가 지적되고 있다. 이는 종래의 장기수선충당금으로는 해결될 수 없으며, 상당한 규모의 비용 투자를 요구하게 된다.
또, 외부적인 환경 개선도 중요하지만, 이제는 구조물의 내구 성능에 대해서도 본격적인 점검이 필요한 시점이다. 통상 콘크리트 구조물은 20여년이 경과되면 물리적인 노후화가 심화되기 시작하는데, 이 시점에서 적기에 리모델링이 이루어지면 노후화를 상당히 지연시킬 수 있기 때문이다.
더구나 제1기 신도시는 대부분의 단지에서 내진설계가 적용되지 않았다. 또, 건설당시 염분이 함유된 골재가 다량 활용되었는데, 이로 인한 철근의 발청 등 염해(鹽害)는 20년이 지난 시점부터 점차 그 영향력이 증가하는 것으로 알려져 있다. 따라서 지금 이 시점부터 리모델링을 체계적으로 진행해 나갈 필요가 있다.
그런데 우리나라는 정부나 지자체 차원에서 공동주택의 리모델링에 관한 중장기 프로그램이 없으며, 입주민들의 요구에 따라 주먹구구식으로 리모델링 사업이 단발적으로 진행되고 있다. 그러나 공동주택의 주거 특성을 고려할 때, 리모델링을 주민 합의에만 맡겨놓는 것은 노후화를 방치하게 되거나, 적절한 리모델링 시기를 놓칠 우려가 높다.
그 이유는 공동주택의 경우 자신이 거주하는 전용 공간에 대해서는 인테리어나 리모델링 비용을 과감히 투자하지만, 구조 보강이나 내구성 향상 등에 대해서는 인색하다. 즉, 주민 합의에 일임할 경우, 대부분의 공동주택은 외장이나 공용 부분이 노후화되면서 슬럼화를 피할 수 없게 된다.
다행히 재건축이 이루어지면 다행이지만, 재건축이 가능한 공동주택은 도심권에서 자본이득(capital gain)이 가능한 소수의 단지에 국한된다. 결국 도시외곽 지역의 공동주택은 대부분 중장기적으로 슬럼화를 피할 수 없는 상태가 된다. ‘깨진 유리창 이론(Broken windows theory)’에서 볼 수 있듯이 한번 슬럼화되기 시작하면 노후화의 진전 속도는 매우 빨라진다.
그런데 정부는 공동주택의 리모델링을 부동산 정책 측면에서만 바라보고, 투기를 억제할 수 있는 대책에만 골몰하는 경향이 있다. 그러다보니 주민 이주가 동반되는 대규모 리모델링 사업에 대해서는 재건축 사업 이상으로 규제하려는 경향이 있다. 그러나 재건축을 대량 허가할 것이 아니라면, 노후화가 본격화되기 이전에 구조보강을 포함하여 리모델링을 추진하는 것이 매우 중요하다. 만약, 실기(失機)를 하게 되면 물리적인 성능 저하를 회복시키는데 2배 이상의 비용과 노력이 요구되며, 성능 회복이 불가능한 경우도 발생하게 된다. 따라서 200만호 주택건설사업이 완료된 후 20년이 경과한 지금 이 시점에서 공동주택의 체계적인 리모델링에 대한 정부 차원의 중장기 프로그램이 마련되어야 한다. 사업성을 확보할 수 있도록 최소한의 수직 증축이나 부분 재건축 방식에 대해서도 전향적인 검토가 요구된다.
나아가 대규모 리모델링 이외에 개보수 형태의 소규모 리모델링도 활성화될 필요가 있다. 특히 공용 부분의 노후화를 방지하려면 5년 내지 10년 주기로 개보수 필수 항목을 정하고, 어느 정도 강제성을 부여해야 한다.
재원 마련도 중요한데, 우리나라의 공동주택 장기수선충당금의 적립액은 일본의 1/10 정도로서, 외벽 도장 등에 필요한 실비용을 확보하는 수준에 불과하다. 중장기적으로 난방이나 엘리베이터 등 설비 교체나 외벽 방수, 구조 보강 등을 실천하려면 장기수선충당금의 적립 규모를 현실화해야 한다. 그리고 각 단지에서 적립된 비용을 정부관리하에 계획적으로 운용하는 방안도 강구해야 한다. 또, 발코니창호 등 외장 교체, 지하주차장, 조경 및 수변공간 창출 등 삶의질 개선과 연관된 리모델링을 활성화하려면 국민주택기금이나 주거환경개선자금을 활용하는 방안도 검토해야 한다. 이러한 정부 차원의 중장기 계획 수립과 재원 확보를 통하여 공동주택의 리모델링 사업이 체계적으로 이루어질 수 있기를 기대한다.
그로부터 벌써 20년이 훌쩍 지나가버렸다. 공동주택 건설 기술은 눈부시게 발전하여 초고층 아파트가 급증하고, 생태 조경이나 무인경비 시스템 등의 발전도 현격하다. 당연히 제1기 신도시에서는 공동주택의 리모델링에 대한 다양한 수요가 나타나게 된다. 설문조사를 보면, 20여년이 경과된 공동주택에서 가장 큰 리모델링 요소는 주차장 부족과 설비 노후화가 지적되고 있다. 이는 종래의 장기수선충당금으로는 해결될 수 없으며, 상당한 규모의 비용 투자를 요구하게 된다.
또, 외부적인 환경 개선도 중요하지만, 이제는 구조물의 내구 성능에 대해서도 본격적인 점검이 필요한 시점이다. 통상 콘크리트 구조물은 20여년이 경과되면 물리적인 노후화가 심화되기 시작하는데, 이 시점에서 적기에 리모델링이 이루어지면 노후화를 상당히 지연시킬 수 있기 때문이다.
더구나 제1기 신도시는 대부분의 단지에서 내진설계가 적용되지 않았다. 또, 건설당시 염분이 함유된 골재가 다량 활용되었는데, 이로 인한 철근의 발청 등 염해(鹽害)는 20년이 지난 시점부터 점차 그 영향력이 증가하는 것으로 알려져 있다. 따라서 지금 이 시점부터 리모델링을 체계적으로 진행해 나갈 필요가 있다.
그런데 우리나라는 정부나 지자체 차원에서 공동주택의 리모델링에 관한 중장기 프로그램이 없으며, 입주민들의 요구에 따라 주먹구구식으로 리모델링 사업이 단발적으로 진행되고 있다. 그러나 공동주택의 주거 특성을 고려할 때, 리모델링을 주민 합의에만 맡겨놓는 것은 노후화를 방치하게 되거나, 적절한 리모델링 시기를 놓칠 우려가 높다.
그 이유는 공동주택의 경우 자신이 거주하는 전용 공간에 대해서는 인테리어나 리모델링 비용을 과감히 투자하지만, 구조 보강이나 내구성 향상 등에 대해서는 인색하다. 즉, 주민 합의에 일임할 경우, 대부분의 공동주택은 외장이나 공용 부분이 노후화되면서 슬럼화를 피할 수 없게 된다.
다행히 재건축이 이루어지면 다행이지만, 재건축이 가능한 공동주택은 도심권에서 자본이득(capital gain)이 가능한 소수의 단지에 국한된다. 결국 도시외곽 지역의 공동주택은 대부분 중장기적으로 슬럼화를 피할 수 없는 상태가 된다. ‘깨진 유리창 이론(Broken windows theory)’에서 볼 수 있듯이 한번 슬럼화되기 시작하면 노후화의 진전 속도는 매우 빨라진다.
그런데 정부는 공동주택의 리모델링을 부동산 정책 측면에서만 바라보고, 투기를 억제할 수 있는 대책에만 골몰하는 경향이 있다. 그러다보니 주민 이주가 동반되는 대규모 리모델링 사업에 대해서는 재건축 사업 이상으로 규제하려는 경향이 있다. 그러나 재건축을 대량 허가할 것이 아니라면, 노후화가 본격화되기 이전에 구조보강을 포함하여 리모델링을 추진하는 것이 매우 중요하다. 만약, 실기(失機)를 하게 되면 물리적인 성능 저하를 회복시키는데 2배 이상의 비용과 노력이 요구되며, 성능 회복이 불가능한 경우도 발생하게 된다. 따라서 200만호 주택건설사업이 완료된 후 20년이 경과한 지금 이 시점에서 공동주택의 체계적인 리모델링에 대한 정부 차원의 중장기 프로그램이 마련되어야 한다. 사업성을 확보할 수 있도록 최소한의 수직 증축이나 부분 재건축 방식에 대해서도 전향적인 검토가 요구된다.
나아가 대규모 리모델링 이외에 개보수 형태의 소규모 리모델링도 활성화될 필요가 있다. 특히 공용 부분의 노후화를 방지하려면 5년 내지 10년 주기로 개보수 필수 항목을 정하고, 어느 정도 강제성을 부여해야 한다.
재원 마련도 중요한데, 우리나라의 공동주택 장기수선충당금의 적립액은 일본의 1/10 정도로서, 외벽 도장 등에 필요한 실비용을 확보하는 수준에 불과하다. 중장기적으로 난방이나 엘리베이터 등 설비 교체나 외벽 방수, 구조 보강 등을 실천하려면 장기수선충당금의 적립 규모를 현실화해야 한다. 그리고 각 단지에서 적립된 비용을 정부관리하에 계획적으로 운용하는 방안도 강구해야 한다. 또, 발코니창호 등 외장 교체, 지하주차장, 조경 및 수변공간 창출 등 삶의질 개선과 연관된 리모델링을 활성화하려면 국민주택기금이나 주거환경개선자금을 활용하는 방안도 검토해야 한다. 이러한 정부 차원의 중장기 계획 수립과 재원 확보를 통하여 공동주택의 리모델링 사업이 체계적으로 이루어질 수 있기를 기대한다.