[시론] 공동주택 리모델링 활성화하려면
보도일자 2013-04-17
보도기관 건설경제
공동주택 리모델링이 활성화될 전기를 맞게 됐다. 정부의 ‘4.1 주택시장 정상화 종합대책’에 수직증축 리모델링이 포함된 것이다. 얼어붙은 주택시장을 살리려는 정부의 의지가 그동안 논란이 많았던 수직증축을 수용하게 만든 것으로 판단된다.
수직증축 허용은 가구수 증가와 일반분양의 실현 가능성을 높여준다. 즉 수직증축을 통하여 용적률이 높고 여유 공간이 부족한 아파트들도 추가 가구를 확보할 가능성이 높아졌다. 추가로 확보된 가구를 분양하게 되면 그만큼 주민들의 부담금은 경감되는 것이다. 정부의 이번 조치로 그동안 리모델링을 적극 추진해 온 아파트 단지들이 일차적 혜택을 입을 전망이다.
2011년 말 기준으로 수도권에서 리모델링을 진행 중인 아파트는 40개 단지, 2만2000여가구에 이른다. 여기에 보류 또는 무산된 잠재적 리모델링 추진 아파트까지 포함하면 170여 단지, 10만여가구에 이른다. 이들 아파트 단지들이 이번 조치에 힘입어 리모델링을 추진한다면 주택시장에 미치는 영향은 실로 엄청날 것이다.
언론에서는 분당, 일산 등 1차 신도시 아파트 단지들이 이번 조치의 혜택을 크게 입을 것이라고 말한다. 부동산시장의 침체로 큰 타격을 받고 있는 신도시 주민들이 잔뜩 기대에 부푼 모습도 전하고 있다. 주민들은 노후 아파트를 새 아파트로 개조하는 한편, 크게 하락한 집값도 회복되기를 기대하는 모습이다. 그러나 과잉기대는 금물이다. 아무리 정부의 조치가 리모델링 추진에 긍정적인 작용을 한다 하더라도 전체 시장의 흐름을 바꿀 수는 없다. 이런 때일수록 보다 거시적인 안목으로 주택과 부동산 시장의 흐름을 전망하고 냉철하게 판단하는 지혜를 가져야 한다.
누가 뭐래도 지금 우리나라 주택·부동산 시장은 저성장 국면으로 진입하고 있다. 주택보급률 상승, 잠재 경제성장률 하락, 인구구조의 고령화 등과 같은 거시적인 변수는 주택·부동산 시장의 패러다임이 변하고 있음을 보여주고 있다. 이런 측면에서 이번 정부 대책은 지나치게 위축된 시장을 말 그대로 정상화시키려는 데 있는 것이지 그 이상이 아님을 명심해야 할 것이다. 리모델링 아파트의 수직증축 허용도 이런 맥락에서 이해하고 접근하지 않으면 안 될 것이다.
바야흐로 주택·부동산 시장은 투자가치를 기대하기 어려운 시대가 되고 있다. 신축이든 재건축이든 투자가치에 기반한 사업성 확보가 점점 힘든 시대로 진입하고 있는 것이다. 리모델링은 투자가치 확보가 힘든 재건축을 대체하는 건축적 수단이다. 그렇다면 투자가치를 대체하는 판단 기준은 무엇이 되어야 할까? 그것은 다름 아닌 이용가치다. 리모델링은 근본적으로 투자가치가 아닌 이용가치를 기준으로 사업성을 판단하고 추진하지 않으면 안 되는 사업이다.
이용가치 증진을 위한 리모델링에서 핵심 과제는 비용 절감이다. 정부의 수직증축 허용도 결국 리모델링의 비용 절감을 유도하려는 것이 아닌가. 수직증축을 통해 가구당 대략 전체 리모델링 사업비의 30% 가량을 절감할 수 있는 것으로 알려지고 있다. 그러나 만약 지금까지와 같이 골조만 남기는 방식의 증축 리모델링을 추진한다고 하면 수직증축을 통한 비용 절감분을 감안한다고 해도 가구당 부담금은 1억원을 훌쩍 넘길 것이다. 과연 이런 고비용의 리모델링을 감당할 아파트 단지가 얼마나 될까? 거기에다 수직증축을 통해 증가된 신규 세대의 분양이 예상대로 진행되지 않는다면 더 큰 심각한 문제가 발생할 수도 있다.
리모델링의 주민 부담금은 아무리 많아도 1억원을 넘겨서는 사업 실현 가능성이 높지 않을 것이다. 5000만원 정도의 비용 부담이 가능하다면 그야말로 리모델링 사업은 전국적으로 크게 확산될 것이다. 향후 리모델링의 활성화 여부는 여기에 달려 있다 해도 과언이 아니다. 리모델링을 활성화시키기 위해서는 주민, 정부, 건설기업 등 세 주체가 다음 세 가지 측면에서 비용 절감 방안을 적극 모색하지 않으면 안 된다.
첫째, 리모델링에 대한 기대 수준을 낮출 필요가 있다. 꼭 필요한 부분만 고치고 늘리는 맞춤형 또는 부분 증축형 리모델링을 추진해야 할 것이다. 건설기업들은 공사 기간과 비용을 획기적으로 줄일 수 있는 모듈 방식, 경량화 공법 등 신기술을 적극 개발해야 할 것이다.
둘째, 분양 방식보다는 수요가 있는 소형 위주의 임대 가구를 적극 공급할 필요가 있다. 큰 평형의 경우에는 임대 방식의 가구 분리형 증축을 추진해야 할 것이다. 이와 관련 정부는 현행 기존 가구수의 10분의1 범위 내에서 허용하고 세대수 증가 기준을, 신축적 적용이 가능한 면적 기준으로 변경하여 확대 적용시킬 필요가 있다.
셋째, 정부는 에너지 절감과 안전성 제고 등 공공성이 높은 부분에 대해서는 공적 금융과 조세 지원을 적극 확대해 나가야 할 것이다. 장기적으로는 장기수선충당금 제도와 연계한 공적 리모델링 금융 지원 확대 방안도 검토할 필요가 있다.
수직증축 허용은 가구수 증가와 일반분양의 실현 가능성을 높여준다. 즉 수직증축을 통하여 용적률이 높고 여유 공간이 부족한 아파트들도 추가 가구를 확보할 가능성이 높아졌다. 추가로 확보된 가구를 분양하게 되면 그만큼 주민들의 부담금은 경감되는 것이다. 정부의 이번 조치로 그동안 리모델링을 적극 추진해 온 아파트 단지들이 일차적 혜택을 입을 전망이다.
2011년 말 기준으로 수도권에서 리모델링을 진행 중인 아파트는 40개 단지, 2만2000여가구에 이른다. 여기에 보류 또는 무산된 잠재적 리모델링 추진 아파트까지 포함하면 170여 단지, 10만여가구에 이른다. 이들 아파트 단지들이 이번 조치에 힘입어 리모델링을 추진한다면 주택시장에 미치는 영향은 실로 엄청날 것이다.
언론에서는 분당, 일산 등 1차 신도시 아파트 단지들이 이번 조치의 혜택을 크게 입을 것이라고 말한다. 부동산시장의 침체로 큰 타격을 받고 있는 신도시 주민들이 잔뜩 기대에 부푼 모습도 전하고 있다. 주민들은 노후 아파트를 새 아파트로 개조하는 한편, 크게 하락한 집값도 회복되기를 기대하는 모습이다. 그러나 과잉기대는 금물이다. 아무리 정부의 조치가 리모델링 추진에 긍정적인 작용을 한다 하더라도 전체 시장의 흐름을 바꿀 수는 없다. 이런 때일수록 보다 거시적인 안목으로 주택과 부동산 시장의 흐름을 전망하고 냉철하게 판단하는 지혜를 가져야 한다.
누가 뭐래도 지금 우리나라 주택·부동산 시장은 저성장 국면으로 진입하고 있다. 주택보급률 상승, 잠재 경제성장률 하락, 인구구조의 고령화 등과 같은 거시적인 변수는 주택·부동산 시장의 패러다임이 변하고 있음을 보여주고 있다. 이런 측면에서 이번 정부 대책은 지나치게 위축된 시장을 말 그대로 정상화시키려는 데 있는 것이지 그 이상이 아님을 명심해야 할 것이다. 리모델링 아파트의 수직증축 허용도 이런 맥락에서 이해하고 접근하지 않으면 안 될 것이다.
바야흐로 주택·부동산 시장은 투자가치를 기대하기 어려운 시대가 되고 있다. 신축이든 재건축이든 투자가치에 기반한 사업성 확보가 점점 힘든 시대로 진입하고 있는 것이다. 리모델링은 투자가치 확보가 힘든 재건축을 대체하는 건축적 수단이다. 그렇다면 투자가치를 대체하는 판단 기준은 무엇이 되어야 할까? 그것은 다름 아닌 이용가치다. 리모델링은 근본적으로 투자가치가 아닌 이용가치를 기준으로 사업성을 판단하고 추진하지 않으면 안 되는 사업이다.
이용가치 증진을 위한 리모델링에서 핵심 과제는 비용 절감이다. 정부의 수직증축 허용도 결국 리모델링의 비용 절감을 유도하려는 것이 아닌가. 수직증축을 통해 가구당 대략 전체 리모델링 사업비의 30% 가량을 절감할 수 있는 것으로 알려지고 있다. 그러나 만약 지금까지와 같이 골조만 남기는 방식의 증축 리모델링을 추진한다고 하면 수직증축을 통한 비용 절감분을 감안한다고 해도 가구당 부담금은 1억원을 훌쩍 넘길 것이다. 과연 이런 고비용의 리모델링을 감당할 아파트 단지가 얼마나 될까? 거기에다 수직증축을 통해 증가된 신규 세대의 분양이 예상대로 진행되지 않는다면 더 큰 심각한 문제가 발생할 수도 있다.
리모델링의 주민 부담금은 아무리 많아도 1억원을 넘겨서는 사업 실현 가능성이 높지 않을 것이다. 5000만원 정도의 비용 부담이 가능하다면 그야말로 리모델링 사업은 전국적으로 크게 확산될 것이다. 향후 리모델링의 활성화 여부는 여기에 달려 있다 해도 과언이 아니다. 리모델링을 활성화시키기 위해서는 주민, 정부, 건설기업 등 세 주체가 다음 세 가지 측면에서 비용 절감 방안을 적극 모색하지 않으면 안 된다.
첫째, 리모델링에 대한 기대 수준을 낮출 필요가 있다. 꼭 필요한 부분만 고치고 늘리는 맞춤형 또는 부분 증축형 리모델링을 추진해야 할 것이다. 건설기업들은 공사 기간과 비용을 획기적으로 줄일 수 있는 모듈 방식, 경량화 공법 등 신기술을 적극 개발해야 할 것이다.
둘째, 분양 방식보다는 수요가 있는 소형 위주의 임대 가구를 적극 공급할 필요가 있다. 큰 평형의 경우에는 임대 방식의 가구 분리형 증축을 추진해야 할 것이다. 이와 관련 정부는 현행 기존 가구수의 10분의1 범위 내에서 허용하고 세대수 증가 기준을, 신축적 적용이 가능한 면적 기준으로 변경하여 확대 적용시킬 필요가 있다.
셋째, 정부는 에너지 절감과 안전성 제고 등 공공성이 높은 부분에 대해서는 공적 금융과 조세 지원을 적극 확대해 나가야 할 것이다. 장기적으로는 장기수선충당금 제도와 연계한 공적 리모델링 금융 지원 확대 방안도 검토할 필요가 있다.