재건축사업 … 중장기적인 시각으로 바라보아야
보도일자 2002-07-29
보도기관 건교신문
강남지역 아파트 단지를 지나가다 보면 웃지 못할 광경을 목격하곤 한다.
"경축 아파트 단지 안전진단 통과"라는 현수막이 바로 그것이다. 안전진단 통과라는 것은 해당 아파트가 구조적으로 안전상에 문제가 있다는 것을 공식 인정받았다는 것이다.
그런데 그것이 해당 거주민들에게 큰 기쁨이 되고 있는 것이다. 서울시에는 현재 준공된 지 15년 이상된 아파트의 60%인 29만 세대가 모두 재건축 사업을 추진중에 있다.
아파트가 아닌 연립과 단독주택까지 포함한다면 이 숫자는 더욱 커질 것이다. 말 그대로 도시 전체가 "재건축 열품"에 싸여있는 것이다.
일반적으로 노후 주택을 정비하는 방법에는 세가지 정도가 있다. 첫째, 간단한 유지관리와 보수이고, 두 번째는 부분적으로 증·개축을 하는 것이다.
그리고 마지막으로 유지와 관리, 보수에 드는 비용이 새로 짓는 것보다 더 많이 드느느 시점이 되면 어쩔 수 없이 그 자리에 해당 주택을 헐고 새로 짓는 재건축을 시도할 수 있다. 그러나 우리나라에서는 앞으 두 가지는 생략되고 정비방법의 최종 수단인 ''재건축''만 활용되고 있다.
건축물의 물리적인 수명이 보통 50년임을 감안할 때, 20년 밖에 안된 건물을 모두 헐고 새로 짓는 지금의 재건축은 분명 사회적인 자원낭비임에 틀림없다.
용적률 하양…재건축 사업의 기대이익 최소화
이렇게 무분별하게 재건축을 지향하는 사회적 풍토를 바로잡기 위해 서울시가 규제의 칼을 빼들었다.
지난 6월 12일 서울시는 개포 택지개발지구의 지구단위계획 결정을 통해 구역내 평균 용적률을 200%로 확정 발표한 것이다. 그 동안의 재건축 사업은 용적률 차이에 의한 개발이익에 의존한 것이었다.
그렇기 때문에 "용적률 200%"는 결국 재건축사업에 대한 기대이익을 최소화시키겠다는 정책의지라고 해석할 수 있다. 이런 상황이다 보니 일반주거지역 최고 용적률 상한선인 250%에 맞추어 재건축 사업을 추진하던 단지 주민들이 크게 반발하고 있다.
지구단위계획의 재수립이 불가피해 사업추진 시기를 늦춰야 하거나 아니면 사업성에 변동이 생겨 사업 자체를 아예 새롭게 추진해야 하는 상황에 처해있기 때문이다.
일반적으로 재건축 사업이 수익성을 갖기 위해서는 허용 용적률이 기존 용적률과 100% 정도 차이가 나야한다.
저층 아파트 평균 용적률은 100%미만 이어서 200%로 개발해도 수익성이 전혀 없는 것은 아니다. 단 기존의 250%를 반영한 기대이익이 현재의 재건축 대상 아파트 가격에 이미 포함되어 있기 때문에 수익의 폭이 줄어드는 것 뿐이다.
용적률이 250%에서 200%로 하향조정 될 경우 1억원 정도의 비용증가가 발생하는데 뒤늦게 재건축 시장에 뛰어든 투자자들은 가격 하락에 따른 손해를 볼 가능성이 크가. 그러나 실제 개포 지구의 아파트 가격은 크게 움직이지 않고 있다.
거래가 크게 줄어든 것은 사실이지만 급하게 매물을 내놓지도 않는 상황이다. 기준시가 상향조정 등으로 양도세 부담이 커서 쉽게 매물을 내놓기도 어렵겠지만 서울시 정책이 변화할지도 모른다는 막연한 기대심리도 한 몫을 하고 있는 것 같다.
그러나 서울시의 강경한 방침이 변화하지 않는다면 4/4분기쯤 주택시장이 전반적인 하향안정세에 돌입하면서 재건축 대상 아파트를은 본격적인 가격조정을 겪게 될 것으로 보여 진다.
재건축 사업데 대한 인식 전환… 관련규제의 일관성 유지 필요
용적률 하향 조치는 그동안 기대이익으로 높은 가격 상승을 보였던 재건축 대상 아파트의 가격을 바로 잡고, 고밀 위주의 재건축 사업 부작용을 최소화하는데 큰 기여를 할 것으로 보여 진다.
일부 부작용 및 주민들의 반발도 예상되지만 대세에는 큰 변화가 없을 것으로 보여 진다. 그렇지만 법정 싸움까지 불사하는 주민들의 목소리에도 귀 기울일 필요가 있다.
유사한 조건을 가진 아파트 단지라도 어느 시기에 사업승인을 받느냐에 따라 적용 용적률이 크게 차이가 나기 때문이다. 개포지구가 처움 사업을 추진할 당시에는 허용 용적률이 300%였다.
그러나 4년이 조금 지난 지금은 평균 200%로 바뀐 것이다. 즉 재건축 사업 추진단계의 용적률이 사업승인까지 이어지지 못하고 있는 것이다.
이러한 잦은 정책변화는 해당주민들로 하여금 정책에 대한 불신을 준다. 따라서 적극적인 로비, 선거공약 등을 통해서 바뀔 수 있다는 기대심리가 생기게 되는 것이다.
재건축 사업만 하면 내 돈 한 푼도 안들이고, 오히려 건설회사로부터 돈을 받아 넓은 집으로 바꾸던 시대는 지났다. 추가부담금의 규모도 점점 커지고 있다.
자칫하면 들인 돈에 비해 향후 주택가격이 더 낮을 수도 있다. 이제 재건축은 유지모수 비용이 집을 새로 짓는 것보다도 더 맣이 드는 시기에 취하 마지막 서택방안이 될 것이다.
그러나 한편
"경축 아파트 단지 안전진단 통과"라는 현수막이 바로 그것이다. 안전진단 통과라는 것은 해당 아파트가 구조적으로 안전상에 문제가 있다는 것을 공식 인정받았다는 것이다.
그런데 그것이 해당 거주민들에게 큰 기쁨이 되고 있는 것이다. 서울시에는 현재 준공된 지 15년 이상된 아파트의 60%인 29만 세대가 모두 재건축 사업을 추진중에 있다.
아파트가 아닌 연립과 단독주택까지 포함한다면 이 숫자는 더욱 커질 것이다. 말 그대로 도시 전체가 "재건축 열품"에 싸여있는 것이다.
일반적으로 노후 주택을 정비하는 방법에는 세가지 정도가 있다. 첫째, 간단한 유지관리와 보수이고, 두 번째는 부분적으로 증·개축을 하는 것이다.
그리고 마지막으로 유지와 관리, 보수에 드는 비용이 새로 짓는 것보다 더 많이 드느느 시점이 되면 어쩔 수 없이 그 자리에 해당 주택을 헐고 새로 짓는 재건축을 시도할 수 있다. 그러나 우리나라에서는 앞으 두 가지는 생략되고 정비방법의 최종 수단인 ''재건축''만 활용되고 있다.
건축물의 물리적인 수명이 보통 50년임을 감안할 때, 20년 밖에 안된 건물을 모두 헐고 새로 짓는 지금의 재건축은 분명 사회적인 자원낭비임에 틀림없다.
용적률 하양…재건축 사업의 기대이익 최소화
이렇게 무분별하게 재건축을 지향하는 사회적 풍토를 바로잡기 위해 서울시가 규제의 칼을 빼들었다.
지난 6월 12일 서울시는 개포 택지개발지구의 지구단위계획 결정을 통해 구역내 평균 용적률을 200%로 확정 발표한 것이다. 그 동안의 재건축 사업은 용적률 차이에 의한 개발이익에 의존한 것이었다.
그렇기 때문에 "용적률 200%"는 결국 재건축사업에 대한 기대이익을 최소화시키겠다는 정책의지라고 해석할 수 있다. 이런 상황이다 보니 일반주거지역 최고 용적률 상한선인 250%에 맞추어 재건축 사업을 추진하던 단지 주민들이 크게 반발하고 있다.
지구단위계획의 재수립이 불가피해 사업추진 시기를 늦춰야 하거나 아니면 사업성에 변동이 생겨 사업 자체를 아예 새롭게 추진해야 하는 상황에 처해있기 때문이다.
일반적으로 재건축 사업이 수익성을 갖기 위해서는 허용 용적률이 기존 용적률과 100% 정도 차이가 나야한다.
저층 아파트 평균 용적률은 100%미만 이어서 200%로 개발해도 수익성이 전혀 없는 것은 아니다. 단 기존의 250%를 반영한 기대이익이 현재의 재건축 대상 아파트 가격에 이미 포함되어 있기 때문에 수익의 폭이 줄어드는 것 뿐이다.
용적률이 250%에서 200%로 하향조정 될 경우 1억원 정도의 비용증가가 발생하는데 뒤늦게 재건축 시장에 뛰어든 투자자들은 가격 하락에 따른 손해를 볼 가능성이 크가. 그러나 실제 개포 지구의 아파트 가격은 크게 움직이지 않고 있다.
거래가 크게 줄어든 것은 사실이지만 급하게 매물을 내놓지도 않는 상황이다. 기준시가 상향조정 등으로 양도세 부담이 커서 쉽게 매물을 내놓기도 어렵겠지만 서울시 정책이 변화할지도 모른다는 막연한 기대심리도 한 몫을 하고 있는 것 같다.
그러나 서울시의 강경한 방침이 변화하지 않는다면 4/4분기쯤 주택시장이 전반적인 하향안정세에 돌입하면서 재건축 대상 아파트를은 본격적인 가격조정을 겪게 될 것으로 보여 진다.
재건축 사업데 대한 인식 전환… 관련규제의 일관성 유지 필요
용적률 하향 조치는 그동안 기대이익으로 높은 가격 상승을 보였던 재건축 대상 아파트의 가격을 바로 잡고, 고밀 위주의 재건축 사업 부작용을 최소화하는데 큰 기여를 할 것으로 보여 진다.
일부 부작용 및 주민들의 반발도 예상되지만 대세에는 큰 변화가 없을 것으로 보여 진다. 그렇지만 법정 싸움까지 불사하는 주민들의 목소리에도 귀 기울일 필요가 있다.
유사한 조건을 가진 아파트 단지라도 어느 시기에 사업승인을 받느냐에 따라 적용 용적률이 크게 차이가 나기 때문이다. 개포지구가 처움 사업을 추진할 당시에는 허용 용적률이 300%였다.
그러나 4년이 조금 지난 지금은 평균 200%로 바뀐 것이다. 즉 재건축 사업 추진단계의 용적률이 사업승인까지 이어지지 못하고 있는 것이다.
이러한 잦은 정책변화는 해당주민들로 하여금 정책에 대한 불신을 준다. 따라서 적극적인 로비, 선거공약 등을 통해서 바뀔 수 있다는 기대심리가 생기게 되는 것이다.
재건축 사업만 하면 내 돈 한 푼도 안들이고, 오히려 건설회사로부터 돈을 받아 넓은 집으로 바꾸던 시대는 지났다. 추가부담금의 규모도 점점 커지고 있다.
자칫하면 들인 돈에 비해 향후 주택가격이 더 낮을 수도 있다. 이제 재건축은 유지모수 비용이 집을 새로 짓는 것보다도 더 맣이 드는 시기에 취하 마지막 서택방안이 될 것이다.
그러나 한편