언론기고

서울시는 지난 10월23일 지역균형 발전전략의 일환으로 서울 은평구 진관내 ·외동, 구파활동 개발제한구역 일대와 성북구 길음동 지역, 성동구 왕십리1동에 대한 ''뉴타운, 개발사업을 추진키로 했다.

이는 강남지역에 비해 상대적으로 낙후돼 있는 강북지역의 활성화와 지역균형 발전의 일환으로 시행되는 것으로, 시범사업 규모만으로도 9만5000여명을 수용할 수 있는 4조6000억원가량의 대규모 사업이다.

이번 사업은 오는 2006년(은평 뉴타운)과 2008년(길음 뉴타운)에 각각 완료를 목적으로 하고 있다. 또 24개소의 주거중심형 뉴타운과 20개소의 균형발전촉진지구사업의 경우 2021년까지 추가로 지정되어 추진될 예정이다.

◇공공주도 사업추진의 한계와 재원조달 문제

현재 강북 뉴타운 개발사업은 왕십리 지구에 일부 민간의 참여를 허용하는 것 이외에는 모두 서울시와 서울시 도시개발공사가 사업 주체로 돼있는 공공주도의 개발사업이다.

그러나 4~5년 정도의 단기간에 서울시 도시개발공사가 단독으로 사업을 추진하기에는 다소 어려움이 있을 것으로 보인다.

재원 80% 분양수입금에 의존

또한 해당 구청 및 지역주민의 의사 등이 아직 반영되지 않은 관계로 단기간내 사업을 추진하기 위해서는 사전적 조율업무와 관련기관 간의 유기적인 협조가 매우 절실한 상황이다.

재원 조달의 80% 이상을 분양수입금에 의존하고 있으나 이는 사업 추진 시기의 부동산경기에 의존하는 방법이기 때문에 재원조달상의 리스크가 매우 큰 것이다.

즉 사업 추진 당시 부동산경기가 침체될 경우 분양에 차질이 생기면 사업비 조달이 어려워진다. 이러한 부동산 경기에 의존하는 사업방식은 경기상황과 관련없이 조기에 투입해야 하는 도로 및 각종 기반시설 설치 비용의 조달 리스크가 크다는 단점이 있다.

◇민간 참여를 적극 유도해야

준농림지역 규제에 따른 수도권지역 내 아파트 공급의 어려움과 서울시내 재건축 규제 강화에 따라 건설업체들의 민간건축시장 규모는 계속 감소할 것으로 전망된다.

민간건축시장의 감소는 건설업체들로 하여금 자체 개발사업을 발굴해야 하는 필요성을 부여하고 있으나 준농림지역 개발제한, 서울시내 택지 고갈 등으로 인해 적정한 택지 취득이 어려운 상황이다.

기반시설 외엔 민간위임을

따라서 서울시는 강북 뉴타운 개발사업에 민간의 참여를 적극 유도함으로써 민간건설업체들에는 민간건축시장을 확대해줌과 동시에 민간이 보유한 자금력과 창의력을 개발사업에 적극 활용해야 할 것으로 판단된다.

서울시는 개발사업지역의 공공시설 설치비용만 부담하고 나머지는 민간에 위임함으로써 공공예산의 투자효율성을 얻을 수 있으며 민간의 창의적인 아이디어를 개발사업에 적용함으로써 쾌적한 주거단지를 조성할 수 있는 이중효과를 누릴 수 있다.

또한 분양수입금에 의존한 개발방식은 최대한 분양률을 높일 수 있는 기업가적 마인드가 필요하므로 민간부문의 노하우를 활용하는 것이 효과적이다.

대신 서울시는 세입자들을 위한 임대주택과 각종 기반시설에 대한 투자를 조기에 실시함으로써 개발에 따른 소회계층의 보호와 도시 차원의 정비효과를 얻는데 주력해야 할 것이다.