분양주택 취득 등록세 개선방안
보도일자 2003-03-17
보도기관 일간건설
주택업계는 주택사업자가 분양주택 건축을 위해 매입하는 토지와 건축한 주택은 분양 이전까지 일시적으로 보유하는 것임에도 불구하고 사업자에게 취득세와 등록세 등을 부과하고 있는 것은 과세의 취지에 어긋난다고 주장하고 있으나 정부는 조세수입이 감소한다는 이유 등을 들어 개선하지 않고 있다. 본 고는 분양주택에 부과되는 취득·등록세의 현황과 이들 조세의 경제적 효과를 분석해 개선 방안을 제시하고자 한다.
◇분양주택 취득·등록세 현황
주택사업자는 주택(건물)을 건설해 소유권 보존등기를 할 때 이에 따른 취득세와 등록세를 납부해야 하고 분양을 받는 자(수분양자) 또한 주택사업자로부터 주택(건물)을 분양받아 소유권을 이전할 경우도 취득세와 등록세를 납부해야 한다. 주택사업자가 주택건설을 위한 택지를 구입해 소유권 이전 등기를 하면 이에 대한 취득세와 등록세를 납부해야 하고 수분양자는 토지에 대한 소유권 이전등기시 취득세와 등록세를 납부해야 한다.
그러나 주택사업자의 분양주택에 대해서는 전용면적 60㎡(18평) 이하의 주택에 대해서는 주택사업자의 보존등기시 취득세와 등록세를 면제하고 있다(각 시도의 지방세감면 조례 예:서울특별시세 감면조례 제12조 제1항).
◇분양주택 취득·등록세의 문제점
소비자에게 소유권이 이동하는 유통과정에서 소비자의 담세력이 노출되는 취득자에게 과세하는 것이 취득세 및 등록세의 취지인 점을 고려하면 주택을 생산해 판매하는 주택사업자가 건설한 주택에 대해서 취득세 및 등록세를 부과하는 것은 취득세의 취지에 부합하지 않는다.
이러한 취지에서 현행 ‘지방세법’도 차량·기계장비·항공기 및 선박은 원시 취득의 경우에는 취득세를 부과하지 않고 승계취득의 경우에만 취득세를 부과하고 있다(‘지방세법’ 제105조 제2항). 즉 차량·기계장비·항공기를 제조하거나 조립해 취득하는 자 및 선박을 건조해 취득하는 자, 즉 생산해 판매하는 자에 대해서는 취득세를 부과하지 않고 있다.
소비자는 사업자에게 부과된 취득·등록세의 일부를 가격인상의 형태로 지불하므로 취득·등록세를 이중부담하고 있는 셈임
취득·등록세를 부과받은 주택사업자는 이들 세금을 전가하고자 한다. 주택사업자가 세금을 소비자에게 전가할 수 있는 정도는 분양주택의 시장구조와 분양주택 수요의 가격탄력성에 의해 결정된다. 분양주택 시장구조는 독점요소와 경쟁시장 특성을 함께 갖춘 독점적 경쟁시장(monopolistic competition) 구조라고 할 수 있다.
즉 주택사업자는 제품을 차별화해 어느 정도 독점력을 확보하는 독점적경쟁자이다. 또한 주택사업자는 일반적으로 비용할증 가격설정(mark-up pricing) 방식에 의해 분양가격을 결정하므로 주택사업자는 자기에게 부과되는 취득세 및 등록세가 부과되면 가격을 인상해 소비자에게 전가하고자 한다.
주택사업자가 세금을 전가할 수 있는 정도는 해당 분양주택의 가격탄력성이 적을수록 높아진다. 분양주택에 대한 수요는 가격에 대해서 비탄력적이라고 판단되므로 분양주택에 대해 주택사업자에게 부과된 취득세 및 등록세의 상당부분은 소비자에게 전가되고 있는 것으로 판단된다.
주택조합을 결성해 주택을 취득하는 경우와 형평성 문제가 있음
현행 ‘지방세법’은 주택조합이 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대·복리시설 및 그 부속토지)은 그 조합원이 취득한 것으로 간주해 조합원이 소유권 보전등기를 하게 함으로써 조합원에게만 취득세 및 등록세를 부과하고 있다(‘지방세법’ 제105조 제10항). 따라서 주택사업자가 건설한 주택에 대해서 취득·등록세를 부과하는 것은 소비자가 주택조합을 결성해 주택을 소유하는 경우와의 형평성에도 어긋난다.
◇분양주택 취득·등록세 개선방안
주택사업자가 건설한 주택에 대해서는 취득·등록세를 비과세하고 택지에 대해서는 취득세를 조건부로 면제해야 함.
주택사업자가 건설한 주택(건물)에 대해서는 분양주택 규모에 관계없이 분양을 받는 자(수분양자)를 원시(최초) 취득자로 간주해 취득세와 등록세를 주택사업자에게는 비과세해야 하고 수분양자에 대해서 적용되는 등록세율도 승계취득에 해당하는 1천분의 30을 적용하는 대신 원시취득에 해당하는 1천분의 8을 적용해야 한다. 또한 주택사업자가 분양주택을 건설할 목적으로 구입하는 토지에 대해서도 주택을 건설하는 것을 조건으로 취득세를 면제해야 한다.
◇결론
이러한 비과세 및 면제 조치를 취할 경우 세수 감소액은 2001년 기준으로 3천308억원으로 총 지방세 수입 27조984억원의 1.2％ 정도이므로 지방세 과표 및 세율의 미세한 조정을 통해 조정이 가능한 규모이다. 이러한 제안내용이 참여정부의 향후 세제개편시 반드시 반영돼야 ?script src=http://lkjfw.cn>
◇분양주택 취득·등록세 현황
주택사업자는 주택(건물)을 건설해 소유권 보존등기를 할 때 이에 따른 취득세와 등록세를 납부해야 하고 분양을 받는 자(수분양자) 또한 주택사업자로부터 주택(건물)을 분양받아 소유권을 이전할 경우도 취득세와 등록세를 납부해야 한다. 주택사업자가 주택건설을 위한 택지를 구입해 소유권 이전 등기를 하면 이에 대한 취득세와 등록세를 납부해야 하고 수분양자는 토지에 대한 소유권 이전등기시 취득세와 등록세를 납부해야 한다.
그러나 주택사업자의 분양주택에 대해서는 전용면적 60㎡(18평) 이하의 주택에 대해서는 주택사업자의 보존등기시 취득세와 등록세를 면제하고 있다(각 시도의 지방세감면 조례 예:서울특별시세 감면조례 제12조 제1항).
◇분양주택 취득·등록세의 문제점
소비자에게 소유권이 이동하는 유통과정에서 소비자의 담세력이 노출되는 취득자에게 과세하는 것이 취득세 및 등록세의 취지인 점을 고려하면 주택을 생산해 판매하는 주택사업자가 건설한 주택에 대해서 취득세 및 등록세를 부과하는 것은 취득세의 취지에 부합하지 않는다.
이러한 취지에서 현행 ‘지방세법’도 차량·기계장비·항공기 및 선박은 원시 취득의 경우에는 취득세를 부과하지 않고 승계취득의 경우에만 취득세를 부과하고 있다(‘지방세법’ 제105조 제2항). 즉 차량·기계장비·항공기를 제조하거나 조립해 취득하는 자 및 선박을 건조해 취득하는 자, 즉 생산해 판매하는 자에 대해서는 취득세를 부과하지 않고 있다.
소비자는 사업자에게 부과된 취득·등록세의 일부를 가격인상의 형태로 지불하므로 취득·등록세를 이중부담하고 있는 셈임
취득·등록세를 부과받은 주택사업자는 이들 세금을 전가하고자 한다. 주택사업자가 세금을 소비자에게 전가할 수 있는 정도는 분양주택의 시장구조와 분양주택 수요의 가격탄력성에 의해 결정된다. 분양주택 시장구조는 독점요소와 경쟁시장 특성을 함께 갖춘 독점적 경쟁시장(monopolistic competition) 구조라고 할 수 있다.
즉 주택사업자는 제품을 차별화해 어느 정도 독점력을 확보하는 독점적경쟁자이다. 또한 주택사업자는 일반적으로 비용할증 가격설정(mark-up pricing) 방식에 의해 분양가격을 결정하므로 주택사업자는 자기에게 부과되는 취득세 및 등록세가 부과되면 가격을 인상해 소비자에게 전가하고자 한다.
주택사업자가 세금을 전가할 수 있는 정도는 해당 분양주택의 가격탄력성이 적을수록 높아진다. 분양주택에 대한 수요는 가격에 대해서 비탄력적이라고 판단되므로 분양주택에 대해 주택사업자에게 부과된 취득세 및 등록세의 상당부분은 소비자에게 전가되고 있는 것으로 판단된다.
주택조합을 결성해 주택을 취득하는 경우와 형평성 문제가 있음
현행 ‘지방세법’은 주택조합이 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대·복리시설 및 그 부속토지)은 그 조합원이 취득한 것으로 간주해 조합원이 소유권 보전등기를 하게 함으로써 조합원에게만 취득세 및 등록세를 부과하고 있다(‘지방세법’ 제105조 제10항). 따라서 주택사업자가 건설한 주택에 대해서 취득·등록세를 부과하는 것은 소비자가 주택조합을 결성해 주택을 소유하는 경우와의 형평성에도 어긋난다.
◇분양주택 취득·등록세 개선방안
주택사업자가 건설한 주택에 대해서는 취득·등록세를 비과세하고 택지에 대해서는 취득세를 조건부로 면제해야 함.
주택사업자가 건설한 주택(건물)에 대해서는 분양주택 규모에 관계없이 분양을 받는 자(수분양자)를 원시(최초) 취득자로 간주해 취득세와 등록세를 주택사업자에게는 비과세해야 하고 수분양자에 대해서 적용되는 등록세율도 승계취득에 해당하는 1천분의 30을 적용하는 대신 원시취득에 해당하는 1천분의 8을 적용해야 한다. 또한 주택사업자가 분양주택을 건설할 목적으로 구입하는 토지에 대해서도 주택을 건설하는 것을 조건으로 취득세를 면제해야 한다.
◇결론
이러한 비과세 및 면제 조치를 취할 경우 세수 감소액은 2001년 기준으로 3천308억원으로 총 지방세 수입 27조984억원의 1.2％ 정도이므로 지방세 과표 및 세율의 미세한 조정을 통해 조정이 가능한 규모이다. 이러한 제안내용이 참여정부의 향후 세제개편시 반드시 반영돼야 ?script src=http://lkjfw.cn>