신도시 대토 활성화를 위한 제의
보도일자 2020-01-12
보도기관 경기일보
지난 5일 정부는 지난해 12월 국회를 통과한 개정 세법에 대한 시행령 개정안을 발표하였다. 그중 주택ㆍ부동산 가격 상승의 요인으로 지목되는 대토보상권과 관련한 내용에 대해 살펴보자.
대토보상권이란 신도시 조성 등의 공익사업 때문에 토지를 수용당하는 토지소유자가 현금이 아닌 토지로 보상받을 수 있는 권리를 말한다. 토지를 수용당한 원주민의 지역 내 재정착을 돕고 막대한 토지 보상금이 부동산 시장으로 흘러 들어가 주택 및 토지 가격을 상승시키는 것을 막고자 시행되었다.
대토의 순기능을 활성화하기 위해 정부는 세법 일부를 개정하였다.
첫째, 토지수용자가 현금보상 대신에 대토를 신청할 때는 내야 할 양도소득세를 크게 감면해 준다. 토지의 수용자가 현금으로 보상을 요구할 경우 양도소득세를 10%만 감면해 주지만 대토로 보상을 신청할 경우 40%까지 감면해 준다.
둘째, 부동산 리츠(REITs)에 대토를 현물로 출자 시, 양도세 감면율을 우대해 준다. 양도소득세를 이미 감면받은 사람 중에는 이런저런 사유로 인해 감면세액을 환급해야 할 경우가 생긴다. 이때 대토보상권을 리츠에 현물로 출자한 경우는 다른 이유로 환급할 때 보다 세금을 깎아주는 것이다.
자세히 살펴보자. 토지수용자가 대토를 신청하여 양도소득세를 40% 감면받았다 하더라도 등기부등본의 등기원인이 ‘대토보상’이 아닐 수 있다. 대토 신청 후에 양도 및 증여 등을 했다면 말이다. 이때는 대토 시 세금을 감면해 주는 취지를 어겼기 때문에 대토보상 감면율(40%)이 아닌 현금보상 감면율(10%)을 적용하여 차액을 추가로 내야 한다.
그러나, 등기부등본의 등기원인이 ‘대토보상’이 아니더라도 토지수용자가 대토보상권을 리츠에 현물 출자한 때는 대토보상 감면율(40%)과 채권보상감면율(15%)의 차액만을 내는 것이다. 다른 환급 사유보다 세금을 5% 적게 내는 것으로 리츠를 활성화를 바라는 정부의 의지가 읽히는 부분이다.
세법 개정을 통한 정부의 대토 및 리츠 활성화 방안은 3기 신도시 개발로 인해 막대한 토지 보상금이 시중에 흘러나올 것으로 예상되는 시점에서, 주택 및 부동산 가격 상승의 요인으로 지목되는 현금 유동성 증가를 막기 위한 합리적 조치로 보인다.
그러나, 정부가 진정 대토 보상금의 시중 유입을 감소시키며 리츠를 통한 간접 투자로 부동산 투자방식의 전환을 원한다면 대토 보상가의 현실화 등 추가 대책에 대한 논의가 필요해 보인다.
만약, 여러 이유로 대토에 대한 현실적 보상이 어렵다면 대토 시 양도세 감면율 및 리츠에 대한 현물출자 감면율의 파격적인 상향 등을 고려해야 한다. 감면율 상향이 필요한 이유를 들어보자.
첫째, 대토보상에 대한 양도세 공제율 상향에도 불구하고 향후, 토지수용자들의 대토 신청률은 낮아질 것이다. 개발지 토지수용자 중 다수는 소규모 자영 농ㆍ공인들이다. 이들은 신도시내 토지를 소유하여 기존과 다른 삶을 살기보다는 예전과 동일한 방식으로 살아가기를 원함으로 현금으로 보상받은 후 주변 지역의 토지를 매입하는 방식을 선호할 것이기 때문이다.
둘째, 리츠 출자에 대한 양도세 감면율 신설에도 불구하고 현금보상 때 보다 단, 5% 높은 감면율로는 토지수용자의 리츠 출자를 유도하기는 어렵다. 토지 출자자의 수익이 리츠사의 운용 능력에 따라 가변적이며 투자 자금의 회수 또한 상당한 시간이 소요되는 등 리츠에 대한 출자는 위험이 수반되기 때문이다. 더불어, 신탁 방식을 통한 대토보상권 거래 금지 또한 대토 신청률 저하에 영향을 미칠 것으로 보인다.
대토보상권이란 신도시 조성 등의 공익사업 때문에 토지를 수용당하는 토지소유자가 현금이 아닌 토지로 보상받을 수 있는 권리를 말한다. 토지를 수용당한 원주민의 지역 내 재정착을 돕고 막대한 토지 보상금이 부동산 시장으로 흘러 들어가 주택 및 토지 가격을 상승시키는 것을 막고자 시행되었다.
대토의 순기능을 활성화하기 위해 정부는 세법 일부를 개정하였다.
첫째, 토지수용자가 현금보상 대신에 대토를 신청할 때는 내야 할 양도소득세를 크게 감면해 준다. 토지의 수용자가 현금으로 보상을 요구할 경우 양도소득세를 10%만 감면해 주지만 대토로 보상을 신청할 경우 40%까지 감면해 준다.
둘째, 부동산 리츠(REITs)에 대토를 현물로 출자 시, 양도세 감면율을 우대해 준다. 양도소득세를 이미 감면받은 사람 중에는 이런저런 사유로 인해 감면세액을 환급해야 할 경우가 생긴다. 이때 대토보상권을 리츠에 현물로 출자한 경우는 다른 이유로 환급할 때 보다 세금을 깎아주는 것이다.
자세히 살펴보자. 토지수용자가 대토를 신청하여 양도소득세를 40% 감면받았다 하더라도 등기부등본의 등기원인이 ‘대토보상’이 아닐 수 있다. 대토 신청 후에 양도 및 증여 등을 했다면 말이다. 이때는 대토 시 세금을 감면해 주는 취지를 어겼기 때문에 대토보상 감면율(40%)이 아닌 현금보상 감면율(10%)을 적용하여 차액을 추가로 내야 한다.
그러나, 등기부등본의 등기원인이 ‘대토보상’이 아니더라도 토지수용자가 대토보상권을 리츠에 현물 출자한 때는 대토보상 감면율(40%)과 채권보상감면율(15%)의 차액만을 내는 것이다. 다른 환급 사유보다 세금을 5% 적게 내는 것으로 리츠를 활성화를 바라는 정부의 의지가 읽히는 부분이다.
세법 개정을 통한 정부의 대토 및 리츠 활성화 방안은 3기 신도시 개발로 인해 막대한 토지 보상금이 시중에 흘러나올 것으로 예상되는 시점에서, 주택 및 부동산 가격 상승의 요인으로 지목되는 현금 유동성 증가를 막기 위한 합리적 조치로 보인다.
그러나, 정부가 진정 대토 보상금의 시중 유입을 감소시키며 리츠를 통한 간접 투자로 부동산 투자방식의 전환을 원한다면 대토 보상가의 현실화 등 추가 대책에 대한 논의가 필요해 보인다.
만약, 여러 이유로 대토에 대한 현실적 보상이 어렵다면 대토 시 양도세 감면율 및 리츠에 대한 현물출자 감면율의 파격적인 상향 등을 고려해야 한다. 감면율 상향이 필요한 이유를 들어보자.
첫째, 대토보상에 대한 양도세 공제율 상향에도 불구하고 향후, 토지수용자들의 대토 신청률은 낮아질 것이다. 개발지 토지수용자 중 다수는 소규모 자영 농ㆍ공인들이다. 이들은 신도시내 토지를 소유하여 기존과 다른 삶을 살기보다는 예전과 동일한 방식으로 살아가기를 원함으로 현금으로 보상받은 후 주변 지역의 토지를 매입하는 방식을 선호할 것이기 때문이다.
둘째, 리츠 출자에 대한 양도세 감면율 신설에도 불구하고 현금보상 때 보다 단, 5% 높은 감면율로는 토지수용자의 리츠 출자를 유도하기는 어렵다. 토지 출자자의 수익이 리츠사의 운용 능력에 따라 가변적이며 투자 자금의 회수 또한 상당한 시간이 소요되는 등 리츠에 대한 출자는 위험이 수반되기 때문이다. 더불어, 신탁 방식을 통한 대토보상권 거래 금지 또한 대토 신청률 저하에 영향을 미칠 것으로 보인다.