재건축시장의 다변화 가능성에 대한 건설업체의 전략적 대처 필요
보도일자 2003-04-10
보도기관 한국건설신문
고도 경제성장에 따른 산업화·도시화 과정에서 대량 공급된 주택의 노후화, 도·농간 또는 지역간 발전의 불균형 심화, 난개발로 인한 주거환경 열악화 등 부작용이 적지 않았다.
이에 따라 도시개발 및 주거환경의 체계적·효율적 정비의 필요성이 커지면서 그 동안 개별법으로 운영되어온 정비사업을 통합하고 종합적으로 관리하고자 마련된 것이 바로 ‘도시및주거환경정비법’(이하 도정법)이다.
당초 2001년도 입법을 목표로 했었지만, 국내 주택시장의 변화 등으로 인해 2002년 말이 되어서야 공포되어 비로소 생명력을 갖게 되었다.
다만, 각종 정비사업에 미칠 파장과 시행에 따른 구체적 내용의 확정이 필요하기 때문에 유예기간을 두어 2003년 7월 1일부터 시행될 예정이며, 시행령과 시행규칙은 현재 입법예고된 상태이다.
기존의 재건축·재개발·주거환경정비사업을 종합적으로 아우르고 있는 ‘도정법''은 사업주체의 변경, 추진위원회의 공식화, 시공사선정에 있어서 경쟁입찰 실시, 안전진단절차의 강화, 민주적 조합운영의 추구 및 투명화, 조합의 전문성을 보완할 정비사업전문관리제도의 도입 등 재건축사업의 전반에 걸쳐 이전과는 뚜렷하게 구분되는 구조적 변화를 보여주고 있다.
이로 인해 조합, 시공사, 지자체 등 기존 재건축사업에의 관여자 모두에게 새로운 권리의무의 부여 및 법적 지위의 변화를 초래할 것으로 보여 주택재건축시장의 지각변동이 예상된다.
또한 기존의 재건축사업도 ‘도정법''이 적용되는 경우가 많기 때문에 조합과 시공사 모두 절차상 보완해야 할 사항은 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.
특히 건설업체는 주택재건축사업의 사업주체에서 배제되고, 시공사선정방법도 경쟁입찰에 의하도록 명시되어 재건축관련 사업전략의 수정이 불가피한 실정이다.
사업주체의 변경에 관하여 살펴보면, 기존에는 재건축조합과 시공사를 공동주체로 하였으나 ‘도정법''은 조합을 단일 사업주체로 하였다.
이로 인해 건설업체는 사업계획의 승인 후 경쟁입찰을 통하여 단지 시공자로 참여하든지 아니면 정비사업전문관리업자로 등록하여 참여할 것인지를 전략적으로 결정해야만 할 것으로 보인다.
시공자로서 참여하더라도 재건축과 리모델링 중 어느 분야를 주로 하는 것이 경쟁에서 우위에 설 수 있는지도 고려해야 하기 때문에 사업전략의 수립 및 조합과의 협상과정이 어느 때보다 쉽지 않을 전망이다.
안전진단절차는 그 동안 주택재건축사업의 추진절차에 있어 형식적인 절차라는 비판을 면치 못하였지만, 자원낭비를 막고 지속가능한 도시발전의 기조 위에서 재건축이 이루어지도록 그 내용이 강화되었다.
노후·불량 주택의 정의도 20년 이상 경과한 주택가운데 시·도 조례로서 정할 수 있도록 하여 지역적 사정에 따라 재건축허용기준이 강화될 여지를 남겨놓았다.
이처럼 기준이 강화하고 절차가 세분화되어 안전진단이 주택재건축사업의 통과의례가 아닌 오히려 사업추진여부의 핵(核)으로 부상한 점이 눈에 띈다.
추진위원회 또는 조합은 부족한 전문성을 강화하고 주택재건축사업의 원활화를 위하여 정비사업의 시행에 필요한 각종 업무의 대행을 정비사업전문관리업자에게 맡길 수 있다.
정비사업전문관리업자가 되려면 자본금과 기술인력 등의 요건을 갖춰 건설교통부장관에게 등록해야 한다.
그러나 시공사는 건축물의 철거, 정비사업의 설계 및 감리, 정비사업의 시공, 정비사업의 회계감사, 그리고 양자간에 공정거래법상의 계열사 관계 혹은 자본금 출자관계에 있는 경우에 정비
사업전문관리업의 동시 수행이 금지된다.
이처럼 재건축사업의 전반에 걸쳐 획기적 변화의 전기를 마련한 ‘도정법''의 출범이 정책당국의 당초 의도만큼 소기의 성과를 거둘 수 있을지는 지켜봐야 알겠지만, 재건축 등 정비사업을 보다 투명한 절차를 통하여 효율적으로 진행시키겠다는 정책적 의지는 분명한 것 같다.
건설업체로서는 이러한 주택재건축관련 법령의 변화 속에서 이전보다 사업적 운신의 폭이 좁아질 것으로 예상된다.
그러나 제도화된 틀 자체가 분명한 룰(rule)로서 제대로 정착된다면 오히려 재건축사업의 전망이나 예측이 용이해질 수도 있으므로 건설업체는 부정적 시각으로 혹은 비관적으로 볼 필요만은 없다.
제도를 탓하기 앞서 자사의 전략상 문제는 없는지 미-이라크 전쟁을 보면서 반면교사의 지혜를 생각하게 된다.
이에 따라 도시개발 및 주거환경의 체계적·효율적 정비의 필요성이 커지면서 그 동안 개별법으로 운영되어온 정비사업을 통합하고 종합적으로 관리하고자 마련된 것이 바로 ‘도시및주거환경정비법’(이하 도정법)이다.
당초 2001년도 입법을 목표로 했었지만, 국내 주택시장의 변화 등으로 인해 2002년 말이 되어서야 공포되어 비로소 생명력을 갖게 되었다.
다만, 각종 정비사업에 미칠 파장과 시행에 따른 구체적 내용의 확정이 필요하기 때문에 유예기간을 두어 2003년 7월 1일부터 시행될 예정이며, 시행령과 시행규칙은 현재 입법예고된 상태이다.
기존의 재건축·재개발·주거환경정비사업을 종합적으로 아우르고 있는 ‘도정법''은 사업주체의 변경, 추진위원회의 공식화, 시공사선정에 있어서 경쟁입찰 실시, 안전진단절차의 강화, 민주적 조합운영의 추구 및 투명화, 조합의 전문성을 보완할 정비사업전문관리제도의 도입 등 재건축사업의 전반에 걸쳐 이전과는 뚜렷하게 구분되는 구조적 변화를 보여주고 있다.
이로 인해 조합, 시공사, 지자체 등 기존 재건축사업에의 관여자 모두에게 새로운 권리의무의 부여 및 법적 지위의 변화를 초래할 것으로 보여 주택재건축시장의 지각변동이 예상된다.
또한 기존의 재건축사업도 ‘도정법''이 적용되는 경우가 많기 때문에 조합과 시공사 모두 절차상 보완해야 할 사항은 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.
특히 건설업체는 주택재건축사업의 사업주체에서 배제되고, 시공사선정방법도 경쟁입찰에 의하도록 명시되어 재건축관련 사업전략의 수정이 불가피한 실정이다.
사업주체의 변경에 관하여 살펴보면, 기존에는 재건축조합과 시공사를 공동주체로 하였으나 ‘도정법''은 조합을 단일 사업주체로 하였다.
이로 인해 건설업체는 사업계획의 승인 후 경쟁입찰을 통하여 단지 시공자로 참여하든지 아니면 정비사업전문관리업자로 등록하여 참여할 것인지를 전략적으로 결정해야만 할 것으로 보인다.
시공자로서 참여하더라도 재건축과 리모델링 중 어느 분야를 주로 하는 것이 경쟁에서 우위에 설 수 있는지도 고려해야 하기 때문에 사업전략의 수립 및 조합과의 협상과정이 어느 때보다 쉽지 않을 전망이다.
안전진단절차는 그 동안 주택재건축사업의 추진절차에 있어 형식적인 절차라는 비판을 면치 못하였지만, 자원낭비를 막고 지속가능한 도시발전의 기조 위에서 재건축이 이루어지도록 그 내용이 강화되었다.
노후·불량 주택의 정의도 20년 이상 경과한 주택가운데 시·도 조례로서 정할 수 있도록 하여 지역적 사정에 따라 재건축허용기준이 강화될 여지를 남겨놓았다.
이처럼 기준이 강화하고 절차가 세분화되어 안전진단이 주택재건축사업의 통과의례가 아닌 오히려 사업추진여부의 핵(核)으로 부상한 점이 눈에 띈다.
추진위원회 또는 조합은 부족한 전문성을 강화하고 주택재건축사업의 원활화를 위하여 정비사업의 시행에 필요한 각종 업무의 대행을 정비사업전문관리업자에게 맡길 수 있다.
정비사업전문관리업자가 되려면 자본금과 기술인력 등의 요건을 갖춰 건설교통부장관에게 등록해야 한다.
그러나 시공사는 건축물의 철거, 정비사업의 설계 및 감리, 정비사업의 시공, 정비사업의 회계감사, 그리고 양자간에 공정거래법상의 계열사 관계 혹은 자본금 출자관계에 있는 경우에 정비
사업전문관리업의 동시 수행이 금지된다.
이처럼 재건축사업의 전반에 걸쳐 획기적 변화의 전기를 마련한 ‘도정법''의 출범이 정책당국의 당초 의도만큼 소기의 성과를 거둘 수 있을지는 지켜봐야 알겠지만, 재건축 등 정비사업을 보다 투명한 절차를 통하여 효율적으로 진행시키겠다는 정책적 의지는 분명한 것 같다.
건설업체로서는 이러한 주택재건축관련 법령의 변화 속에서 이전보다 사업적 운신의 폭이 좁아질 것으로 예상된다.
그러나 제도화된 틀 자체가 분명한 룰(rule)로서 제대로 정착된다면 오히려 재건축사업의 전망이나 예측이 용이해질 수도 있으므로 건설업체는 부정적 시각으로 혹은 비관적으로 볼 필요만은 없다.
제도를 탓하기 앞서 자사의 전략상 문제는 없는지 미-이라크 전쟁을 보면서 반면교사의 지혜를 생각하게 된다.