언론기고

오는 7월 ''도시 및 주거환경정비법''이 발효되면 공동주택 재건축 추진이 어려워질 전망이다. 그래서 재건축 추진 단지들은 새 법 발효 전에 사업승인을 받기 위해 온갖 노력을 경주하고 있다.

사업승인 가능성 여부에 따라 아파트 가격은 하루가 다르게 오르내리고 있다. 덩달아 강남구는 건물의 물리적 안전성 뿐만 아니라 경제적 효용성까지 고려하여 사업승인 여부를 결정하겠다는 방침까지 흘리고 있다. 새 법의 발효가 불과 석 달도 남지 않았는데 여전히 공동주택 재건축 현실은 혼란스럽기 짝이 없다.

새로 발효될 ''도시 및 주거환경정비법''을 보면 공동주택 재건축 사업에 대한 정부의 인식이 바뀌었음을 명확히 알 수 있다. 정부는 공동주택 재건축 사업을 민간사업으로 보아온 기존 입장에서 시장 실패가 크게 작용하여 공공의 개입이 필요한 사업으로 인식을 전환한 것이다. 그래서 새 법에서는 도시계획 및 공익적 차원에서 재건축에 대한 각종 규제를 강화하는 내용을 담고 있다.

이러한 강화된 규제 중에서도 재건축 허용연한 설정 문제가 우리의 관심을 끌고 있다. 서울시는 현재 새 법 시행령에 근거하여 재건축 허용연한을 늘리는 방향으로 조례 제정을 추진 중에 있다.

그러나 간간이 흘러나오는 정보들을 종합해 보면 이 역시 쉽지 않은 문제처럼 보인다. 허용연한을 일률적으로 늘리자니 준공연도에 따라 아파트의 노후도가 현격히 차이가 나고 시기별로 차등을 두자니 형평성에 문제가 발생한다. 아예 재건축 허용연한을 없애고 안전진단을 통해 건물의 구조적 결함이 있는 경우에 한하여 재건축을 허용하자는 주장도 나오고 있다.

결론이 어느 쪽으로 나든 재건축 허용여부에 대한 규제는 강화될 전망이다. 그리고 이러한 규제의 불가피성을 인정하지 않을 수 없다. 일단 방침이 확정되면 흔들림없이 밀어붙여야 할 것이다. 그러나 솔직히 아쉬움이 없는 것은 아니다.

시장 실패를 수정하기 위한 규제정책은 정부실패를 유발하기 쉬운 문제점을 갖고 있다.

지금까지의 경험으로 보아 주민의 이해와 밀접히 연관되어 있는 재건축 사업에 대하여 정부가 과연 얼마나 원칙에 입각하여 규제를 행사할 수 있을지 의문이 든다.

또한 시장경제 논리로 보면 지나친 재건축에 대한 규제는 사유재산의 처분 행위에 대한 간섭을 유발하고 도시 토지의 효율적 이용을 방해할 수 있다.

시장 기능을 살리면서 정책의 효율성을 높이기 위해서는 규제보다는 유인방식이 보다 바람직하다. 정부는 왜곡된 재건축 현실을 시정하는데 이 접근법을 활용할 수는 없는 것인가.

개발이익의 사유화를 막을 수 있는 조세 부과 등과 같은 개발이익환수 장치만 제대로 작동한다면 굳이 부작용이 생기기 쉬운 규제 장치를 만들 필요는 없을 것이다. 개발이익의 사유화만 막을 수 있다면 투기화에 따른 아파트 가격 상승을 방지할 뿐만 아니라 공공에 주는 부담과 사회적 형평성의 문제도 야기하지 않을 것이다.

그러나 오히려 우리 정부는 지금까지 용적률이라는 당근을 제공하면서까지 소수의 주민들에게 개발이익의 유인을 제공하여 온 것이 사실이다.

물론 이러한 유인 정책은 직접 규제 방식보다 당장 적용하는데 어려움이 따르는 것이 사실이다. 그러나 우리도 민간의 자율성을 살리면서 사회 정의를 세워나가는 보다 선진적인 제도의 시행을 위해 노력해야 할 시점에 왔다.

오늘날 우리의 도시가 고층 고밀 아파트 일색으로 변모하고 온통 투기장으로 변화해 가는 서글픈 현실을 보면서 보다 현명한 정부 정책의 방향이 무엇인지 유감스러운 느낌을 갖지 않을 수 없다.