2025년 리모델링 11조 규모로 급성장
보도일자 2003-10-15
보도기관 건설뉴스
국내 최초의 공동주택 리모델링 사업인 마포 용강아파트 리모델링 공사가 완료됐고 압구정동 현대 5차 아파트, 방배 궁전아파트 등에 대한 리모델링 공사가 현재 추진중이다.
그동안 노후 공동주택에 대한 대안으로 재건축을 중심으로 추진됐으나, 공동주택 리모델링이 점차 가시화됨 따라 리모델링에 대한 사회적인 관심이 높아지고 있다.
이에 공동주택 리모델링 시장 활성화의 결정요인과 시장현황을 살펴보고, 시장규모를 중장기적 시각에서 개략적으로 추정해 보고자 한다.
공동주택 리모델링 활성화의 결정요인은 제도적 요인, 경제적 요인, 사회적 요인으로 구분해 볼 수 있다.
첫째, 제도적 요인은 주택법, 공동주택관리령과 같이 리모델링을 가능케 하는 제도와 재건축 규제와 같이 직·간접적으로 공동주택 리모델링을 유인하는 제도로 구분할 수 있다.
정부는 지난 2001년 이후부터 건축법 시행령 개정을 통해 리모델링이 가능토록 제도개선을 추진하였다.
2002년에는 공동주택관리령 개정, 2003년에는 주택법과 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정으로 공동주택 리모델링 시행을 위한 실질적인 제도적 근거를 마련했다.
이에 따라 사용검사후 20년 이상이 경과된 공동주택은 동 또는 단지단위의 리모델링이 가능해 졌고, 리모델링 조합 설립, 매수청구권 부여, 국민주택기금 지원, 리모델링 관리지구 도입 등의 제도개선이 이루어졌다.
이와 같은 제도개선은 공동주택 리모델링을 가능케 하는 근거와 추진절차를 명확히 하는데 목적이 있는바, 이들 제도가 공동주택 리모델링을 직접적으로 유인하지는 않는다.
그런데 최근 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정으로 재건축이 과거와 같이 용이치 않게 되었고, 지자체의 도시계획조례에서 용도별 용적율의 하향조정으로 재건축 사업의 경제성이 저하되고 있어 공동주택 리모델링 활성화에 직·간접적으로 기여할 것으로 예상된다.
둘째, 현재 우리사회는 공동주택 리모델링 추진시 “투자 대비 수익이 얼마만큼 실현 될 것인가”에 관심이 크다.
즉, 공동주택 리모델링에 얼마를 투자하면 주택가격이 얼마만큼 올라간다는 식의 자본이득 차원에서 접근하는 경향이 있다.
더욱이 재건축이 안되면 리모델링을 한다는 식의 태도는 순수한 의미의 주택 리모델링과는 거리가 멀다.
주요 선진국의 경우 환경을 보호하기 위해 에너지 절약형 신기술과 자재를 활용하고, 이를 통해 에너지를 절약하며, 쾌적한 주거환경을 조성하는데 초점이 맞추어져 있다.
그리고 리모델링을 통해 조성된 쾌적한 주거환경은 임대료 상승을 가능케 하고, 세입자 입장에서도 관리비 절감에 따라 임대료 상승을 상쇄할 수 있는 경제적 이익을 실현하고 있다.
사실 이러한 관점의 리모델링 추진은 정부의 파격적인 지원책이 있기에 가능하다.
독일은 정부가 권장하는 에너지 절약형 공법과 자재를 사용하면 공사비의 40～60% 정도를 지원하고, 저금리(베를린지역은 약 3%대)로 공사비를 대출하며, 공사후 소득세법에 따라 2~5년간 리모델링 비용의 10%를 세액 공제하고 있다.
프랑스는 임대주택 리모델링의 임대부가세를 면제하고 자거거주 주택 리모델링시 대출금 이자·계약비용·보험료 등 비용의 25%를 소득에서 5년간 세액공제를 하고 있으며, 일본은 노후 공공임대아파트의 평형확장과 외장·설비 리모델링 공사에 대해 정부가 재정보조를 시행하고 있다.
공동주택 리모델링의 경제적 요인의 핵심은 사실상 정부의 각종 인센티브 제도에 좌우된다고 해도 과언은 아니다.
마지막으로 사회적 요인으로 환경보전과 자원절약에 대한 시민의식의 향상, 소득증가에 따른 주거환경 개선욕구의 증대, 최저주거기준의 법제화, 주택보급율 상승 등에 따라 공동주택 리모델링에 대한 수요가 증가될 것으로 보인다.
향후 우리나라에서도 공동주택 리모델링에 대한 조세 및 금융상의 다양한 지원방안이 마련되어 리모델링에 대한 경제적 유인이 제고되고, 이같은 경제적 요인이 사회적 요인과 상승작용을 일으키게 된다면, 주택을 자본이득을 위한 투기적 대상에서 삶의 공간이라는 주거의 개념으로 전환될 수도 있을 것으로 판단된다.
현재 공동주택 리모델링 시장은 태동기로 진입하고 있다.
2001년에는 설비교체와 같은 공용시설 보수공사가 대부분이었다.
그런데 2002년도 진입하면서 전용면적 확대를 위한 수평증축과 세대통합과 같은 동단위 리모델링이 등장하였고, 2003년도에는 단지단위의 리모델링이 가시화되고 있다.
한편 주택법 및 주거환경정비법 제정으로 공동주택 리모델링의 가능성이 높아지자 대형 및 중견 건설사들은 공동주택 리모델링 사업 참여를 서두르고 있다.
현재 리모델링 사업을 추진하고 있는 건설사들은 서울 강남권과 강북 일부지역의 아파트 중 재건축시 사업성이 낮고, 리모델링으로 아파트 가격<
그동안 노후 공동주택에 대한 대안으로 재건축을 중심으로 추진됐으나, 공동주택 리모델링이 점차 가시화됨 따라 리모델링에 대한 사회적인 관심이 높아지고 있다.
이에 공동주택 리모델링 시장 활성화의 결정요인과 시장현황을 살펴보고, 시장규모를 중장기적 시각에서 개략적으로 추정해 보고자 한다.
공동주택 리모델링 활성화의 결정요인은 제도적 요인, 경제적 요인, 사회적 요인으로 구분해 볼 수 있다.
첫째, 제도적 요인은 주택법, 공동주택관리령과 같이 리모델링을 가능케 하는 제도와 재건축 규제와 같이 직·간접적으로 공동주택 리모델링을 유인하는 제도로 구분할 수 있다.
정부는 지난 2001년 이후부터 건축법 시행령 개정을 통해 리모델링이 가능토록 제도개선을 추진하였다.
2002년에는 공동주택관리령 개정, 2003년에는 주택법과 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정으로 공동주택 리모델링 시행을 위한 실질적인 제도적 근거를 마련했다.
이에 따라 사용검사후 20년 이상이 경과된 공동주택은 동 또는 단지단위의 리모델링이 가능해 졌고, 리모델링 조합 설립, 매수청구권 부여, 국민주택기금 지원, 리모델링 관리지구 도입 등의 제도개선이 이루어졌다.
이와 같은 제도개선은 공동주택 리모델링을 가능케 하는 근거와 추진절차를 명확히 하는데 목적이 있는바, 이들 제도가 공동주택 리모델링을 직접적으로 유인하지는 않는다.
그런데 최근 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정으로 재건축이 과거와 같이 용이치 않게 되었고, 지자체의 도시계획조례에서 용도별 용적율의 하향조정으로 재건축 사업의 경제성이 저하되고 있어 공동주택 리모델링 활성화에 직·간접적으로 기여할 것으로 예상된다.
둘째, 현재 우리사회는 공동주택 리모델링 추진시 “투자 대비 수익이 얼마만큼 실현 될 것인가”에 관심이 크다.
즉, 공동주택 리모델링에 얼마를 투자하면 주택가격이 얼마만큼 올라간다는 식의 자본이득 차원에서 접근하는 경향이 있다.
더욱이 재건축이 안되면 리모델링을 한다는 식의 태도는 순수한 의미의 주택 리모델링과는 거리가 멀다.
주요 선진국의 경우 환경을 보호하기 위해 에너지 절약형 신기술과 자재를 활용하고, 이를 통해 에너지를 절약하며, 쾌적한 주거환경을 조성하는데 초점이 맞추어져 있다.
그리고 리모델링을 통해 조성된 쾌적한 주거환경은 임대료 상승을 가능케 하고, 세입자 입장에서도 관리비 절감에 따라 임대료 상승을 상쇄할 수 있는 경제적 이익을 실현하고 있다.
사실 이러한 관점의 리모델링 추진은 정부의 파격적인 지원책이 있기에 가능하다.
독일은 정부가 권장하는 에너지 절약형 공법과 자재를 사용하면 공사비의 40～60% 정도를 지원하고, 저금리(베를린지역은 약 3%대)로 공사비를 대출하며, 공사후 소득세법에 따라 2~5년간 리모델링 비용의 10%를 세액 공제하고 있다.
프랑스는 임대주택 리모델링의 임대부가세를 면제하고 자거거주 주택 리모델링시 대출금 이자·계약비용·보험료 등 비용의 25%를 소득에서 5년간 세액공제를 하고 있으며, 일본은 노후 공공임대아파트의 평형확장과 외장·설비 리모델링 공사에 대해 정부가 재정보조를 시행하고 있다.
공동주택 리모델링의 경제적 요인의 핵심은 사실상 정부의 각종 인센티브 제도에 좌우된다고 해도 과언은 아니다.
마지막으로 사회적 요인으로 환경보전과 자원절약에 대한 시민의식의 향상, 소득증가에 따른 주거환경 개선욕구의 증대, 최저주거기준의 법제화, 주택보급율 상승 등에 따라 공동주택 리모델링에 대한 수요가 증가될 것으로 보인다.
향후 우리나라에서도 공동주택 리모델링에 대한 조세 및 금융상의 다양한 지원방안이 마련되어 리모델링에 대한 경제적 유인이 제고되고, 이같은 경제적 요인이 사회적 요인과 상승작용을 일으키게 된다면, 주택을 자본이득을 위한 투기적 대상에서 삶의 공간이라는 주거의 개념으로 전환될 수도 있을 것으로 판단된다.
현재 공동주택 리모델링 시장은 태동기로 진입하고 있다.
2001년에는 설비교체와 같은 공용시설 보수공사가 대부분이었다.
그런데 2002년도 진입하면서 전용면적 확대를 위한 수평증축과 세대통합과 같은 동단위 리모델링이 등장하였고, 2003년도에는 단지단위의 리모델링이 가시화되고 있다.
한편 주택법 및 주거환경정비법 제정으로 공동주택 리모델링의 가능성이 높아지자 대형 및 중견 건설사들은 공동주택 리모델링 사업 참여를 서두르고 있다.
현재 리모델링 사업을 추진하고 있는 건설사들은 서울 강남권과 강북 일부지역의 아파트 중 재건축시 사업성이 낮고, 리모델링으로 아파트 가격<