국가경제에 쓰나미급 타격 우려
보도일자 2005-08-25
보도기관 일간건설
정부의 부동산 안정대책 발표가 임박했다. 대책의 세부내용은 이미 언론 보도 등을 통해 대체적인 윤곽이 드러난 상태이다.
정부는 부동산 대책의 기본 방향을 크게 세 가지로 압축하고 있다. 첫째, 부동산 거래의 투명화, 둘째, 투기억제 및 개발이익 환수, 셋째, 주택정책의 공공성 강화이다. 이 가운데서도 정부는 특히 투기억제 및 개발이익 환수에 초점을 맞추고 있다. 대책의 상당 부분이 강력한 조세 정책에 관한 것이기 때문이다. 그러나 이번 대책에서 간과하지 말아야 할 것들이 있으니, 이번 사태에 대한 정확한 진단과 그것을 전제로 한 적절한 수준의 처방이다. 잘못된 진단과 과잉처방은 전혀 뜻하지 않은 결과를 초래하여 예상치 않았던 부작용을 양산할 우려가 있기 때문이다.
세제강화…득과 실 감안해야
그 동안 우리나라의 부동산 세제는 불합리한 측면이 많았다. 따라서 부동산 세제의 개편은 매우 고무적인 일이기도 하다. 그러나 어느 누구도 이전보다 세금을 많이 내는 것을 반기지는 않는다. 더욱이 요즘처럼 경기회복이 지지부진한 상황이면 더 그렇다.
갑작스런 세부담의 증가는 조세저항은 물론 내수 회복에도 걸림돌이 될 가능성이 크다. 세부담 증가로 가처분 소득이 감소하면 소비가 줄어들기 때문이다. 특히 주택은 토지와는 달리 소유의 범위가 넓다. 통계청의 가계수지동향에 의하면 우리나라 전체 가구 중 주택을 보유한 가구 비율은 66.1％다. 주택부문에 대한 세제 강화는 과반수 이상의 가구에 직접적인 영향을 미치게 된다는 결론이다.
세부담 상한선이 폐지되면 1가구 1주택자라도 세부담을 피할 길이 없다. 심정적으로는 일부 계층이나 특정 지역에 한해 세부담을 가중시키면 좋으련만, 조세의 형평성을 무시할 수도 없다. 그래서 조세정책은 아무리 정교하게 만들어도 선의의 피해자가 생기기 마련이다. 이번 대책에 담길 조세정책은 세수 증대가 목적이 아니라면 주택가격 안정대책에 직접적인 관련이 있는 최소한의 범위로 한정해야 할 것이란 주장이 설득력을 얻는 대목이다.
보유·처분 어려워져 시장 냉각
문제는 보유세와 거래세가 한꺼번에 강화된다는 데 있다. 보유세 강화 조치가 당초보다 앞당겨 시행되고 상한이 폐지될 뿐만 아니라 양도세율도 급격하게 인상될 조짐이다.
2주택 이상 보유자는 세율 인상뿐만 아니라 장기보유 특별공제도 모두 배제된다. 물론 1년여 정도의 유예기간이 주어질 것으로 예상되나 주택은 그 특성상 유동성이 낮아 처분이 쉽지 않다. 현재 예측 가능한 상황은 두 가지이다. 매물이 대거 쏟아지면서 가격이 크게 하락하거나 처분대신 계속 보유하면서 세부담을 세입자에게 전가시키는 경우가 바로 그것이다. 전자의 경우 주택가격이 하락하는 효과는 있으나 경제에 적지 않은 타격을 줄 것이다. 후자의 경우도 시장에 매물이 줄어 가격 하락 폭이 크지 않은 대신 인기지역을 중심으로 임대료가 상승할 가능성이 크다. 결국 지금까지 안정세를 유지했던 임대시장마저 불안해지는 셈이다.
한편 일방적인 세부담 강화는 주택시장의 양극화를 심화시킬 우려가 크다. 현재의 주택시장은 양적인 문제가 아닌 질적이고 국지적인 수급 불균형이 문제다. 즉 우수한 주거환경을 가진 주택에 대한 선호도가 비정상적으로 높다.
주택에 대한 세부담이 강화되면 시장은 세부담을 회피하기 위해 자산의 포트폴리오를 재구성할 것이다. 다주택자들은 자산가치가 낮은 주택을 처분하고 대신 가격 상승이 예상되는 우량 주택을 보유하려고 할 것이다. 이렇게 되면 자산가치가 낮거나 비인기지역의 소형 주택 가격은 크게 하락하고 인기지역의 중대형 주택 가격은 여전히 높은 수준을 유지할 가능성이 커진다. 즉 양극화 현상이 더욱 심화되는 것이다. 결국 주택과 관련된 조세정책은 단순히 투기억제나 보유세 개념을 떠나 득과 실을 모두 고려해 거시적인 차원에서 다루어야 할 것이다.
산업전반 차원서 고려해야
지금까지 알려진 대로 이번 대책이 발표되면 부동산 관련 산업도 크게 타격을 받을 것으로 예상된다. 비단 건설업체들뿐만 아니라 자재·부동산 중개·인테리어업 등 관련 산업에 연쇄적으로 파급효과를 미칠 것으로 예상된다. 특히 공영개발의 확대는 산업측면에서 주택관련 산업을 후퇴시키는 부작용이 예상된다.
지금까지의 주택산업이 지극히 정상적이었다고 보기는 어려울 것이다. 그러나 긍정적인 측면도 적지는 않았다. 고급화로 가격이 오르는 부작용은 있었으나 수요자 중심의 품질 향상이 이루어진 것도 사실이다. 선분양이 문제점으로 지적되지만 주택금융이 미흡했던 시기에 이 제도는 대규모 주택공급을 가능케 한 주요 수단이었다.
또한 주택이나 건설산업이 내수에 기여하는 바가 적지 않다는 것을 기억해야 한다. 정부는 거듭 부동산으로는 경기
정부는 부동산 대책의 기본 방향을 크게 세 가지로 압축하고 있다. 첫째, 부동산 거래의 투명화, 둘째, 투기억제 및 개발이익 환수, 셋째, 주택정책의 공공성 강화이다. 이 가운데서도 정부는 특히 투기억제 및 개발이익 환수에 초점을 맞추고 있다. 대책의 상당 부분이 강력한 조세 정책에 관한 것이기 때문이다. 그러나 이번 대책에서 간과하지 말아야 할 것들이 있으니, 이번 사태에 대한 정확한 진단과 그것을 전제로 한 적절한 수준의 처방이다. 잘못된 진단과 과잉처방은 전혀 뜻하지 않은 결과를 초래하여 예상치 않았던 부작용을 양산할 우려가 있기 때문이다.
세제강화…득과 실 감안해야
그 동안 우리나라의 부동산 세제는 불합리한 측면이 많았다. 따라서 부동산 세제의 개편은 매우 고무적인 일이기도 하다. 그러나 어느 누구도 이전보다 세금을 많이 내는 것을 반기지는 않는다. 더욱이 요즘처럼 경기회복이 지지부진한 상황이면 더 그렇다.
갑작스런 세부담의 증가는 조세저항은 물론 내수 회복에도 걸림돌이 될 가능성이 크다. 세부담 증가로 가처분 소득이 감소하면 소비가 줄어들기 때문이다. 특히 주택은 토지와는 달리 소유의 범위가 넓다. 통계청의 가계수지동향에 의하면 우리나라 전체 가구 중 주택을 보유한 가구 비율은 66.1％다. 주택부문에 대한 세제 강화는 과반수 이상의 가구에 직접적인 영향을 미치게 된다는 결론이다.
세부담 상한선이 폐지되면 1가구 1주택자라도 세부담을 피할 길이 없다. 심정적으로는 일부 계층이나 특정 지역에 한해 세부담을 가중시키면 좋으련만, 조세의 형평성을 무시할 수도 없다. 그래서 조세정책은 아무리 정교하게 만들어도 선의의 피해자가 생기기 마련이다. 이번 대책에 담길 조세정책은 세수 증대가 목적이 아니라면 주택가격 안정대책에 직접적인 관련이 있는 최소한의 범위로 한정해야 할 것이란 주장이 설득력을 얻는 대목이다.
보유·처분 어려워져 시장 냉각
문제는 보유세와 거래세가 한꺼번에 강화된다는 데 있다. 보유세 강화 조치가 당초보다 앞당겨 시행되고 상한이 폐지될 뿐만 아니라 양도세율도 급격하게 인상될 조짐이다.
2주택 이상 보유자는 세율 인상뿐만 아니라 장기보유 특별공제도 모두 배제된다. 물론 1년여 정도의 유예기간이 주어질 것으로 예상되나 주택은 그 특성상 유동성이 낮아 처분이 쉽지 않다. 현재 예측 가능한 상황은 두 가지이다. 매물이 대거 쏟아지면서 가격이 크게 하락하거나 처분대신 계속 보유하면서 세부담을 세입자에게 전가시키는 경우가 바로 그것이다. 전자의 경우 주택가격이 하락하는 효과는 있으나 경제에 적지 않은 타격을 줄 것이다. 후자의 경우도 시장에 매물이 줄어 가격 하락 폭이 크지 않은 대신 인기지역을 중심으로 임대료가 상승할 가능성이 크다. 결국 지금까지 안정세를 유지했던 임대시장마저 불안해지는 셈이다.
한편 일방적인 세부담 강화는 주택시장의 양극화를 심화시킬 우려가 크다. 현재의 주택시장은 양적인 문제가 아닌 질적이고 국지적인 수급 불균형이 문제다. 즉 우수한 주거환경을 가진 주택에 대한 선호도가 비정상적으로 높다.
주택에 대한 세부담이 강화되면 시장은 세부담을 회피하기 위해 자산의 포트폴리오를 재구성할 것이다. 다주택자들은 자산가치가 낮은 주택을 처분하고 대신 가격 상승이 예상되는 우량 주택을 보유하려고 할 것이다. 이렇게 되면 자산가치가 낮거나 비인기지역의 소형 주택 가격은 크게 하락하고 인기지역의 중대형 주택 가격은 여전히 높은 수준을 유지할 가능성이 커진다. 즉 양극화 현상이 더욱 심화되는 것이다. 결국 주택과 관련된 조세정책은 단순히 투기억제나 보유세 개념을 떠나 득과 실을 모두 고려해 거시적인 차원에서 다루어야 할 것이다.
산업전반 차원서 고려해야
지금까지 알려진 대로 이번 대책이 발표되면 부동산 관련 산업도 크게 타격을 받을 것으로 예상된다. 비단 건설업체들뿐만 아니라 자재·부동산 중개·인테리어업 등 관련 산업에 연쇄적으로 파급효과를 미칠 것으로 예상된다. 특히 공영개발의 확대는 산업측면에서 주택관련 산업을 후퇴시키는 부작용이 예상된다.
지금까지의 주택산업이 지극히 정상적이었다고 보기는 어려울 것이다. 그러나 긍정적인 측면도 적지는 않았다. 고급화로 가격이 오르는 부작용은 있었으나 수요자 중심의 품질 향상이 이루어진 것도 사실이다. 선분양이 문제점으로 지적되지만 주택금융이 미흡했던 시기에 이 제도는 대규모 주택공급을 가능케 한 주요 수단이었다.
또한 주택이나 건설산업이 내수에 기여하는 바가 적지 않다는 것을 기억해야 한다. 정부는 거듭 부동산으로는 경기