보도자료

서울시는 재개발·재건축 사업 속도를 높이기 위해 관내 모든 정비사업 구역의 시공자 선정 시기를 ‘조합설립인가 후’로 앞당기기로 했다. 동시에 내역입찰 수준으로 시공사 입찰을 진행하여 조기 선정에 따른 부작용을 최소화할 것이라고 밝혔다.
- 3월 말 관련 조례가 개정되었으며, 올 7월부터 기존 사업시행계획 인가 이후에서 조합설립 인가 이후로 시공사 선정 시기가 당겨진다.
□ 여기에 대해 한국건설산업연구원(원장 이충재)은 13일 「서울시 정비사업 시공자 조기 선정의 기대와 우려」 보고서를 통해 금번 서울시 제도개편안으로 인해 기대되는 긍정적 기능과 부작용을 함께 조망하고 추가 개선방안을 제시했다.
◉ 시공사 선정 시기별 장·단점 공존, 조기에 선정하면서 내역입찰 진행 시 또 다른 큰 부작용 우려돼
□ 시공사 선정 시기는 「도시정비법」 제정 이후 7차례(서울시 조례 변경 포함) 변화가 있었다. 이는 선정 시기별로 장점과 단점이 공존하기 때문이며, 그만큼 시기를 정하는 것은 매우 어려운 과제이다.
- 서울시 외 사업장처럼 조합설립인가 직후 시공사를 선정하면 불필요한 설계 및 인허가 변경을 줄이고, 사업비 대여가 가능해 사업추진 속도를 향상할 수 있는 등의 장점이 있다.
- 동시에 계약의 구속력을 가진 상세내역 따른 공사비 증액 적정성 검토가 어려워지는 등의 단점이 함께 존재한다.
□ 금번 서울시 개편안에서는 시공사 선정 시기를 앞당김과 동시에 내역입찰 수준으로 시공사를 선정하여 부작용을 최소화할 것이라고 밝혔다. 하지만, 이 경우 시공사의 리스크가 지나치게 커져 유찰이 발생하거나 입찰 경쟁률이 대폭 낮아져 궁극적으로는 조합원들의 피해로 귀결 위험이 클 것으로 예상된다.
- 향후 발표될 세부 기준에서 발주자(조합)가 개략적인 설계도서를 제시하면서 입찰자에게 구체적인 설계도서와 계약적 구속력을 가진 상세내역서를 제출토록 요구한다면,
- 시공사로서는 ▶ 입찰 시점~실 착공 시점(오랜 시간 소요) 간 단가의 괴리, ▶ 입찰 후 변경되는 설계에 따른 물량의 불확실성, ▶ 사업시행계획을 바탕으로 설계도서와 내역서를 작성하는 것 대비 많은 입찰 비용이 소요되는 삼중의 리스크를 떠안게 된다.
- 이러한 계약은 일괄입찰(턴키)방식을 포함한 공공공사의 기술형입찰과 유사한 측면이 있다. 하지만 여기서는 물가 변동에 따른 계약금액 조정을 인정해주고 있고, 입찰 시 기술 또는 설계제안에 따른 설계보상금(공사예산의 1-2%)을 지급하고 있다는 점에 있어 정비사업보다는 리스크가 상당히 완화되어 있다.
- 그럼에도 불구하고 최근 급격한 건자재 물가 변동 등에 따라 입찰 시와 실착공 시의 시차에 따른 단가 격차로 인한 손해가 커져 대규모 유찰이 계속 발생하고 있다.
- 이를 고려할 때 정비사업에서도 대규모 유찰이 발생하거나 경쟁 회피로 인한 단독입찰 구역이 크게 증가할 것으로 예상된다.