주택 리모델링을 통한 지속 가능한 주거환경 조성
작성일 2024-06-17
작성자 박용석
□ 한국건설산업연구원(원장 이충재)은 17일 「주택 리모델링 시장의 현황과 정책과제」 보고서를 통해 주택 장수명화에 따른 사회･경제적 순기능을 감안, 주택 리모델링에 대한 다양한 지원이 필요하다고 주장했다.
□ 주택 리모델링은 주거환경 개선, 경제적 효과, 정부 정책 등 복합적 동기로 추진되고 있다.
- 주택 리모델링은 모든 재고주택이 대상으로 주거환경을 실질적으로 개선하고, 그린리모델링으로 환경을 보전하며, 주택 장수명화로 사회･경제적 이득을 도모할 수 있다.
- 국내 공동주택의 평균 수명은 약 30년으로 주요국의 1/2~1/3 수준에 불과하다. 주택 건설의 단기간 반복은 자원낭비, 환경오염, 사회･경제적 비용 증가 등을 유발하는 만큼, 리모델링을 통한 주택 장수명화에 대한 필요성이 커진 상황이다.
- 리모델링은 건물의 주요 구조부 등을 존치･활용하는바, 재건축 대비 탄소배출량이 적어 환경친화성이 높고, 노후주택 그린리모델링의 필요성이 커 정부와 지자체의 지원정책은 있으나 실질적으로 활성화되고 있지 못하다.
□ 전체 건축물 리모델링에서 주택 리모델링의 비중은 3% 수준이다. 주택 리모델링은 단독주택 중심이고 공동주택 리모델링은 아직 비활성화 단계에 있다.
- 2023년 건축물 착공면적 기준으로, 신축과 리모델링 비중은 80 : 20, 그중 리모델링에서 비주거용과 주거용 비중은 97 : 3, 주거용 중 단독주택과 공동주택 비중은 82 : 18 수준이다. 즉, 전체 리모델링 시장에서 주택 리모델링은 3%, 공동주택(아파트, 연립, 다세대)은 0.5%에 불과하다.
- 공동주택 리모델링에서 아파트 리모델링의 비중은 3년(2010~2012) 누적으로 15.9%에서 2021~ 2023년에 38.4%로 급증하는 추세로 향후 성장 가능성이 클 것으로 예상된다.
□ 주택 리모델링은 “전면리모델링”과 “부분리모델링”으로 구분, 현재 아파트 리모델링은 전면리모델링에 대한 관심이 크지만, 그린리모델링과 주차장 확보 등 주거환경개선을 위한 부분리모델링 활성화가 필요하다.
- 노후 아파트의 “부분리모델링”은 개별 가구의 평면확대나 세대수 증가는 포함되지 않지만 노후화된 개별 가구의 인테리어 개선과 부분적인 구조변경 등은 포함될 수 있고, 공용부분의 주요 시설의 교체 및 보수 등으로 주택 장수명화를 기대할 수 있으며, “전면리모델링”에 비해 공사비도 적고, 공사기간도 단축되는 장점이 있다.
- 우리나라 아파트 리모델링은 재건축 추진이 어려운 단지를 중심으로 평면 구조변경 및 확장, 수직 및 수평 증축, 세대수 증가 등 사실상 재건축 수준의 전면리모델링을 추진하고 있다. 2024년 1월 현재, 리모델링 조합을 설립하거나 설립 중인 전국 153개 단지도 대부분 “전면리모델링”을 추진하고 있다.
- 그런데 “부분리모델링”은 재건축과 무관한 독자적인 시장인 데 비해, “전면리모델링”과 “재건축”은 사실상 경쟁관계를 보이고 있어, 재건축이 활성화되면 리모델링이 위축되는 경향성을 보이고 있다.
□ 주택 장수명화에 따른 사회･경제적 순기능을 감안하여 주택 리모델링에 대한 다양한 지원이 필요하다. 특히, 그린리모델링에 대한 정부의 전폭적인 지원이 이루어져야 한다.
- 탄소중립 차원에서 반드시 추진해야 할 그린리모델링을 시장 자율에 맡기게 되면, 시장실패가 예상되는바, 공사 보조금 지급, 공사비 저리 융자, 세제 혜택, 건축규제 완화 등 그린리모델링 활성화를 위한 정부의 적극적인 개입이 필요하다.
- 저층주거지에 있는 노후 저층주택(단독, 다세대, 다가구)은 특별한 대책 없이 노후화가 심화되고 있는바, 재개발 가능성이 낮은 존치지역의 경우 “부분 및 전면리모델링” 활성화가 필요하다. 특히 “저층주택 리모델링 주택조합”을 구성하여 노후 저층주택들이 연합하여 집단적으로 리모델링을 추진하는 방식이 필요하다.
- 노후 아파트의 그린리모델링, 주거환경개선(주차장 확보 등), 개별 호 단위의 실내환경 개선 등을 장기수선계획과 연계한 “부분리모델링”의 활성화가 필요하다.
□ 박용석 선임연구위원은 “정부 정책이 재건축 또는 리모델링 중 어느 부문의 활성화에만 집중하는 정책은 주거에 대한 소비자의 합리적 선택을 제한하는 것으로 각각의 특성에 맞는 활성화 대안이 마련되어야 한다. 즉, 재건축과 리모델링은 상호 보완적 관계가 되어야 한다”고 강조했다.
□ 주택 리모델링은 주거환경 개선, 경제적 효과, 정부 정책 등 복합적 동기로 추진되고 있다.
- 주택 리모델링은 모든 재고주택이 대상으로 주거환경을 실질적으로 개선하고, 그린리모델링으로 환경을 보전하며, 주택 장수명화로 사회･경제적 이득을 도모할 수 있다.
- 국내 공동주택의 평균 수명은 약 30년으로 주요국의 1/2~1/3 수준에 불과하다. 주택 건설의 단기간 반복은 자원낭비, 환경오염, 사회･경제적 비용 증가 등을 유발하는 만큼, 리모델링을 통한 주택 장수명화에 대한 필요성이 커진 상황이다.
- 리모델링은 건물의 주요 구조부 등을 존치･활용하는바, 재건축 대비 탄소배출량이 적어 환경친화성이 높고, 노후주택 그린리모델링의 필요성이 커 정부와 지자체의 지원정책은 있으나 실질적으로 활성화되고 있지 못하다.
□ 전체 건축물 리모델링에서 주택 리모델링의 비중은 3% 수준이다. 주택 리모델링은 단독주택 중심이고 공동주택 리모델링은 아직 비활성화 단계에 있다.
- 2023년 건축물 착공면적 기준으로, 신축과 리모델링 비중은 80 : 20, 그중 리모델링에서 비주거용과 주거용 비중은 97 : 3, 주거용 중 단독주택과 공동주택 비중은 82 : 18 수준이다. 즉, 전체 리모델링 시장에서 주택 리모델링은 3%, 공동주택(아파트, 연립, 다세대)은 0.5%에 불과하다.
- 공동주택 리모델링에서 아파트 리모델링의 비중은 3년(2010~2012) 누적으로 15.9%에서 2021~ 2023년에 38.4%로 급증하는 추세로 향후 성장 가능성이 클 것으로 예상된다.
□ 주택 리모델링은 “전면리모델링”과 “부분리모델링”으로 구분, 현재 아파트 리모델링은 전면리모델링에 대한 관심이 크지만, 그린리모델링과 주차장 확보 등 주거환경개선을 위한 부분리모델링 활성화가 필요하다.
- 노후 아파트의 “부분리모델링”은 개별 가구의 평면확대나 세대수 증가는 포함되지 않지만 노후화된 개별 가구의 인테리어 개선과 부분적인 구조변경 등은 포함될 수 있고, 공용부분의 주요 시설의 교체 및 보수 등으로 주택 장수명화를 기대할 수 있으며, “전면리모델링”에 비해 공사비도 적고, 공사기간도 단축되는 장점이 있다.
- 우리나라 아파트 리모델링은 재건축 추진이 어려운 단지를 중심으로 평면 구조변경 및 확장, 수직 및 수평 증축, 세대수 증가 등 사실상 재건축 수준의 전면리모델링을 추진하고 있다. 2024년 1월 현재, 리모델링 조합을 설립하거나 설립 중인 전국 153개 단지도 대부분 “전면리모델링”을 추진하고 있다.
- 그런데 “부분리모델링”은 재건축과 무관한 독자적인 시장인 데 비해, “전면리모델링”과 “재건축”은 사실상 경쟁관계를 보이고 있어, 재건축이 활성화되면 리모델링이 위축되는 경향성을 보이고 있다.
□ 주택 장수명화에 따른 사회･경제적 순기능을 감안하여 주택 리모델링에 대한 다양한 지원이 필요하다. 특히, 그린리모델링에 대한 정부의 전폭적인 지원이 이루어져야 한다.
- 탄소중립 차원에서 반드시 추진해야 할 그린리모델링을 시장 자율에 맡기게 되면, 시장실패가 예상되는바, 공사 보조금 지급, 공사비 저리 융자, 세제 혜택, 건축규제 완화 등 그린리모델링 활성화를 위한 정부의 적극적인 개입이 필요하다.
- 저층주거지에 있는 노후 저층주택(단독, 다세대, 다가구)은 특별한 대책 없이 노후화가 심화되고 있는바, 재개발 가능성이 낮은 존치지역의 경우 “부분 및 전면리모델링” 활성화가 필요하다. 특히 “저층주택 리모델링 주택조합”을 구성하여 노후 저층주택들이 연합하여 집단적으로 리모델링을 추진하는 방식이 필요하다.
- 노후 아파트의 그린리모델링, 주거환경개선(주차장 확보 등), 개별 호 단위의 실내환경 개선 등을 장기수선계획과 연계한 “부분리모델링”의 활성화가 필요하다.
□ 박용석 선임연구위원은 “정부 정책이 재건축 또는 리모델링 중 어느 부문의 활성화에만 집중하는 정책은 주거에 대한 소비자의 합리적 선택을 제한하는 것으로 각각의 특성에 맞는 활성화 대안이 마련되어야 한다. 즉, 재건축과 리모델링은 상호 보완적 관계가 되어야 한다”고 강조했다.