CERIK 하이라이트

◎ 현 정부는 출범 후 발표한 주택공급 로드맵(일명 ‘8·16 대책’)을 통해 수요자가 원하는 곳에 양질의 주택을 공급하기 위한 핵심 수단으로 정비사업을 제시했음. 이후 정비사업 활성화를 위한 다양한 제도 개편과 정책 방안을 발표해 왔음.
● 예로는 신규 물량 확대(노후계획도시 특별법 제정, 재개발사업 노후도 요건 완화 등), 수익성 개선(분양가 규제 개편, 재건축부담금 완화, 학교용지부담금 폐지 등), 사업절차 개선(통합심의제도 확대, 재건축 패스트트랙 도입 등), 수요 확대(LTV 상향, 규제지역 해제 등) 등임.
◎ 이로 인해 사업 추진에 있어 제도적 ․ 정책적 걸림돌은 상당히 줄어듦. 하지만, 2021년부터 본격화된 공사비 및 금리 급등과, 특히 지방을 중심으로 한 주택시장 침체로 사업성이 크게 낮아진 상황임.
● 토지주들이 시행하는 정비사업은 공사비가 사업비의 약 70~75%를 차지함. 공사비는 지수 기준으로 2020년 초 대비 약 30% 상승했음. 주택시장 침체로 증가한 비용을 일반분양가 증액 등을 통해 전가하는 것이 힘든 상황 속에서, 공사비 급등은 사업성 저하의 핵심 원인임.
● 즉, ‘제도적 ․ 정책적 걸림돌’은 상당 부분 사라졌으나, ‘사업성 걸림돌’이 크게 대두된 상황임.
◎ 관리처분방식으로 진행되는 정비사업에서는 사업 과정에서 발생한 지출과 수입을 사업 후 개별 조합원(조합 외 방식의 경우 입주권을 가진 토지등소유자)들이 ‘정산’하는 방식으로 진행됨. <그림 1>에서 볼 수 있듯, 공사비 상승 등으로 인한 지출 증가와 일반분양 수입 감소는 조합원 분담금이 커짐을 의미함.
◎ 「도시정비법」에서는 토지등소유자들이 그들이 부담해야 할 분담금의 규모를 인지한 상태에서 사업에 동의하고, 다수의 동의가 있을 때만 사업이 진행될 수 있도록 총 세 차례 (서울시는 네 차례) 토지등소유자별 분담금을 추정하여 통보하도록 하고 있음.
● 「도시정비법」에서는 정비계획 수립 과정, 조합설립인가 전, 관리처분계획 수립 중 조합원 분양신청 전에 공공기관 또는 사업시행자(또는 추진위원회)가 추정해서 통보하도록 하고 있음.
● 여기에 더해 서울시에서는 지침을 통해 사업시행계획 총회 전에도 추정 분담금 내역을 업데이트하여 통보토록 하고 있음.