건설동향브리핑 846호
출판일 2022-03-07
연구원 엄근용, 이태희, 박철한, 김성한
정비사업에 대한 다양한 유·무형의 규제는 전국적으로는 현 정부 출범 후, 서울시에서는 故 박원순 서울시장이 취임한 2011년 이후 본격화되었음.
당시 규제가 도입된 핵심적인 배경으로는, 크게 ① 정비사업에 대한 부정적 인식과 ② 주택시장 안정화를 꼽을 수 있음.
- 먼저, 규제의 기저에는 기본적으로 일각에서 바라보는 정비사업의 문제, 즉 사업 과정에서 흔히 나타나는 조합비리, 지나친 수익성 추구 등과 더불어, 사업 결과 발생하는 ‘불로소득’과 비자발적 이주, 서민주택 감소, 역사문화 유산 파괴 등이 해당 규제 도입에 큰 영향을 미친 것으로 추정됨. 서울시(2012), “뉴타운·재개발 역사를 새롭게 쓰겠습니다”, 서울시장 발표자료 등 참조.
- 또한, 2020년 중·후반 공급으로의 정책 방향이 전환되기 전까지 현 정부에서는 부동산시장 불안 원인을 ‘공급은 충분하나 일부 투기수요’ 때문이라고 진단했고, 정비사업은 기대감 상승으로 인한 ‘투기수요’를 불러일으킬 뿐 아니라 완공 후 주변 아파트가격의 ‘키 맞추기’를 유발하는, 즉 부동산시장 불안의 주요 원인으로 지목되어 다양한 억제 정책이 시행되어 왔음.
현 정부 들어 정비사업 억제와 동시에 지속적이고 강력한 수요억제(금융규제, 부동산세 인상 등)와 가격 통제(분양가상한제) 정책을 펴 왔음. 하지만, 결국 주택시장 안정 효과를 보지 못한 정부는 2020년 중반 공공 주도의 도심 공급 확대 병행 정책으로 전환했음.
- 중앙정부 정책은 여전히 공공 주도 방식(도심 공공주택 복합사업, 공공재개발 등)에 치중되어 있으며, 민간이 시행하는 정비사업에 겹겹이 부과된 규제를 완화하는데는 매우 소극적인 상황임
● 근본적으로, 정비사업에 대한 인식 전환 필요 : 정비사업을 활성화시키는 것이 공익에 부합
정비사업에 부과된 불합리하고 과다한 규제를 완화하기 위한 첫 단계이자 가장 근본적이고 매우 중요한 것은 정비사업에 부과된 잘못된 인식을 개선하는 것임.
- 정비사업을 사익추구 사업으로‘만’ 바라보기보다는, 그 과정에서 상당한 공익이 함께 창출되는 사업으로 바라볼 필요가 있음. 그 중 대표적인 정책 효과로는 아래와 같이 세 가지를 꼽을 수 있을 것임.
(효과 ① : 공공재원 지출 거의 없이 물리적 주거환경 획기적 개선 가능) 노후·저층 주거지역은 도로, 공원, 학교 등 기반시설이 부족한 곳이 많음. 민간시행 정비사업은 시행자인 조합이 비용 대부분을 부담하여 기반시설을 확충하고 노후주택을 개량함. 반면 공공 재정지출은 매우 제한적일 뿐 아니라, 오히려 사업 과정에서 발생하는 수입 국공유지 매각수익, 재건축 부담금, 양도소득세, 부가가치세, 취득세 등. 이 밖에도 준공 후 증가하는 재산세와 건설 원가도 안 되는 가격에 취득하는 공공임대주택도 공공부문의 수입으로 분류할 수 있을 것임.
이 더 큰 경우도 많음.
- 토지 가격이 매우 비싼 대도시의 경우 도로, 공원, 주차장, 학교 등 기반시설을 확충에는 매우 큰 비용이 소요됨. 과거 시행했던 현지개량형 주거환경개선사업(공공이 기반시설 확충, 민간이 주택 자력 개량)의 경우 투입 비용 대비 주거환경 개선 효과는 매우 실망스러운 수준이었음. 예) 성남시 은행2구역은 성남시 타 정비사업에 비해 월등히 많은 6,185억원의 공공예산이 기반시설 확충을 위해 투입되었으나(성남시의회 2018), 주거환경 개선 효과가 미미하여 다시금 전면철거형 재개발사업 추진에 대한 요구가 이어지고 있는 상황임.
- 최근 시행된 도시재생사업은 기반시설 확충 효과가 매우 제한적이기에 주민들의 만족도가 상당히 낮음.
(효과 ② : 시장에서 선호하는 양질의 주택공급) 도심 내 노후·낙후 주택을 철거 후 (일반적으로) 용적률을 높여 양질의 아파트단지를 공급하는 정비사업은 구매력 있는 시장 참여자가 선호하는 입지와 유형의 주택을 공급한다는 점에서 공급을 통한 시장안정 효과가 큼.
- 용적률 상향 폭이 작은 재개발 구역에서는 사업 후 총가구 수가 감소하는 결과가 나타나기는 하나, 일반적으로 정비사업을 통해 세대수는 증가하고 주택의 질은 획기적으로 개선됨. 즉, 단순한 가구 수의 증감을 떠나, 구매력을 갖춘 시장 참여자들이 원하는 주택을 공급한다는 측면에서 의미가 있음.
=======================목 차===================
경기 위축과 우크라 사태… 스태그플레이션 우려 커져
재개발·재건축, 억제가 아닌 장려해야 할 대상이다
공사비 상승 속 급진적 정책 추진… 건설투자 회복 주춤
주택가격 하락, 수치만 보고 접근하면 안 돼
1기 신도시 재개발, 스마트시티로 가야
당시 규제가 도입된 핵심적인 배경으로는, 크게 ① 정비사업에 대한 부정적 인식과 ② 주택시장 안정화를 꼽을 수 있음.
- 먼저, 규제의 기저에는 기본적으로 일각에서 바라보는 정비사업의 문제, 즉 사업 과정에서 흔히 나타나는 조합비리, 지나친 수익성 추구 등과 더불어, 사업 결과 발생하는 ‘불로소득’과 비자발적 이주, 서민주택 감소, 역사문화 유산 파괴 등이 해당 규제 도입에 큰 영향을 미친 것으로 추정됨. 서울시(2012), “뉴타운·재개발 역사를 새롭게 쓰겠습니다”, 서울시장 발표자료 등 참조.
- 또한, 2020년 중·후반 공급으로의 정책 방향이 전환되기 전까지 현 정부에서는 부동산시장 불안 원인을 ‘공급은 충분하나 일부 투기수요’ 때문이라고 진단했고, 정비사업은 기대감 상승으로 인한 ‘투기수요’를 불러일으킬 뿐 아니라 완공 후 주변 아파트가격의 ‘키 맞추기’를 유발하는, 즉 부동산시장 불안의 주요 원인으로 지목되어 다양한 억제 정책이 시행되어 왔음.
현 정부 들어 정비사업 억제와 동시에 지속적이고 강력한 수요억제(금융규제, 부동산세 인상 등)와 가격 통제(분양가상한제) 정책을 펴 왔음. 하지만, 결국 주택시장 안정 효과를 보지 못한 정부는 2020년 중반 공공 주도의 도심 공급 확대 병행 정책으로 전환했음.
- 중앙정부 정책은 여전히 공공 주도 방식(도심 공공주택 복합사업, 공공재개발 등)에 치중되어 있으며, 민간이 시행하는 정비사업에 겹겹이 부과된 규제를 완화하는데는 매우 소극적인 상황임
● 근본적으로, 정비사업에 대한 인식 전환 필요 : 정비사업을 활성화시키는 것이 공익에 부합
정비사업에 부과된 불합리하고 과다한 규제를 완화하기 위한 첫 단계이자 가장 근본적이고 매우 중요한 것은 정비사업에 부과된 잘못된 인식을 개선하는 것임.
- 정비사업을 사익추구 사업으로‘만’ 바라보기보다는, 그 과정에서 상당한 공익이 함께 창출되는 사업으로 바라볼 필요가 있음. 그 중 대표적인 정책 효과로는 아래와 같이 세 가지를 꼽을 수 있을 것임.
(효과 ① : 공공재원 지출 거의 없이 물리적 주거환경 획기적 개선 가능) 노후·저층 주거지역은 도로, 공원, 학교 등 기반시설이 부족한 곳이 많음. 민간시행 정비사업은 시행자인 조합이 비용 대부분을 부담하여 기반시설을 확충하고 노후주택을 개량함. 반면 공공 재정지출은 매우 제한적일 뿐 아니라, 오히려 사업 과정에서 발생하는 수입 국공유지 매각수익, 재건축 부담금, 양도소득세, 부가가치세, 취득세 등. 이 밖에도 준공 후 증가하는 재산세와 건설 원가도 안 되는 가격에 취득하는 공공임대주택도 공공부문의 수입으로 분류할 수 있을 것임.
이 더 큰 경우도 많음.
- 토지 가격이 매우 비싼 대도시의 경우 도로, 공원, 주차장, 학교 등 기반시설을 확충에는 매우 큰 비용이 소요됨. 과거 시행했던 현지개량형 주거환경개선사업(공공이 기반시설 확충, 민간이 주택 자력 개량)의 경우 투입 비용 대비 주거환경 개선 효과는 매우 실망스러운 수준이었음. 예) 성남시 은행2구역은 성남시 타 정비사업에 비해 월등히 많은 6,185억원의 공공예산이 기반시설 확충을 위해 투입되었으나(성남시의회 2018), 주거환경 개선 효과가 미미하여 다시금 전면철거형 재개발사업 추진에 대한 요구가 이어지고 있는 상황임.
- 최근 시행된 도시재생사업은 기반시설 확충 효과가 매우 제한적이기에 주민들의 만족도가 상당히 낮음.
(효과 ② : 시장에서 선호하는 양질의 주택공급) 도심 내 노후·낙후 주택을 철거 후 (일반적으로) 용적률을 높여 양질의 아파트단지를 공급하는 정비사업은 구매력 있는 시장 참여자가 선호하는 입지와 유형의 주택을 공급한다는 점에서 공급을 통한 시장안정 효과가 큼.
- 용적률 상향 폭이 작은 재개발 구역에서는 사업 후 총가구 수가 감소하는 결과가 나타나기는 하나, 일반적으로 정비사업을 통해 세대수는 증가하고 주택의 질은 획기적으로 개선됨. 즉, 단순한 가구 수의 증감을 떠나, 구매력을 갖춘 시장 참여자들이 원하는 주택을 공급한다는 측면에서 의미가 있음.
=======================목 차===================
경기 위축과 우크라 사태… 스태그플레이션 우려 커져
재개발·재건축, 억제가 아닌 장려해야 할 대상이다
공사비 상승 속 급진적 정책 추진… 건설투자 회복 주춤
주택가격 하락, 수치만 보고 접근하면 안 돼
1기 신도시 재개발, 스마트시티로 가야