동향브리핑

지난 9월 27일 국토부는 재개발임대주택 산정 기준 변경안을 담은 「도시정비법 시행령」과 관련 고시 개정안을 발표함. 개정안에서는 재개발임대주택을 기존에 세대수 기준으로 최대 20%까지 (일정 조건 만족 시 최대 30%) 짓도록 한 것에서 연면적 기준을 추가하여 세대수 또는 연면적의 20%까지(일정 조건 만족 시 최대 30%) 짓도록 했음.
- 기존에는 세대수 기준으로 최대 15%+5%(일정조건 만족 시)였으나, 2020년 6월 시행령 개정을 통해 최대 20%+10%로 상향됨.
- 하지만 서울시는 임대주택 의무비율을 15%로 유지하는 대신, 일정 조건 만족 시 자치구의 재량에 따라 최대 10%까지 더 지을 수 있도록 했음(즉, 최대 25%). 이는 분양가상한제, 주택도시보증공사의 고분양가 규제, 기부채납 등 다층적 규제에 재개발임대주택 의무비율까지 높아지면 재개발 사업성이 크게 떨어져 사업 지연이나 공급이 축소되는 부작용을 우려했기 때문으로 추정됨〔김학선(2020) “서울시, 재개발 임대주택 비율 15% 유지키로… "공급위축 우려 때문에"”, 뉴스핌 9월 23일 기사〕.

재개발임대주택은 재개발사업으로 인해 발생하는 세입자들의 주거안정을 위해 공급됨. 따라서 일정 자격을 갖춘 주거 취약계층에 해당하는 세입자에게 우선적으로 공급되고 있음.
- 재개발임대주택은 정비구역 지정일 3개월 전부터 해당 재개발사업을 위한 정비구역 또는 다른 재개발사업을 위한 정비구역에 거주하는 세입자나, 구역 지정일 당시 소유자 중 주택분양에 관한 권리를 포기한 자 중에서 무주택 취약계층에게 우선적으로 공급됨.
이러한 배경에서, 전체 임대주택 세대수(「도시정비법」 제54조제4항에 따라 공급되는 임대주택 제외)의 30% 이상을 주거전용면적 40m2 이하 규모의 임대주택으로 건설토록 하고 있음. 「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」 제4조

- 이는 높은 관리비와 월 임대료를 부담하기 힘든 재개발임대주택 대상자의 경제적 사정을 고려한 것이라고 할 수 있음.
서울시를 중심으로 살펴보면, 최근 서울시에서 공급되는 재개발임대주택은 대략적으로 40m2 이하 규모가 전체 재개발임대주택의 40-60%, 40m2 초과 60m2 이하가 나머지 대부분을 차지하고 있음. 구역 내 임대주택 규모는 정비계획 수립 시 해당 구역 내 세입자들의 수요조사 과정을 거쳐 결정되고 있음.
또한, 서울시에서는 ‘소셜믹스’를 명분으로 일반분양분과 동일한 품질로, 어디에 위치하는지 알지 못하도록 무작위로 섞어서 공급하도록 하고 있음. 따라서, 건축비가 조합원 또는 일반분양분 주택을 건축하는 것과 동일하게 소요됨.