건설동향브리핑 23호
출판일 2002-08-16
연구원 CERIK
금년 들어 세 번째 주택 가격 안정 대책이 지난 8월 9일에 발표되었음. 이번 대책의 주요 내용은 투기 수요의 억제와 재건축 절차 강화를 통한 재건축 기준 강화가 큰 골자임.
- 이번 대책은 최근 급등하고 있는 강남 지역의 집값 상승의 원인이 투기 수요와 재건축에 대
한 기대 심리라고 판정함으로써 강남 지역에 초점이 맞추어져 있음.
- 그러나 대책의 내용은 기존 안정 대책의 내용과 큰 차이가 없으며, 내년 상반기 시행을 앞 둔
「도시및주거환경정비법」의 내용을 재차 강조함으로써 재건축에 대한 기대를 불식시키려는
데 초점이 맞추어져 있음.
■ 일시적 가격 동결 효과 기대되나 근본적 문제 해결에는 미흡
○ 이번 대책으로 강남권을 중심으로 한 아파트 시장은 당분간 거래가 동결되고 추가적인 호가
상승은 없을 것으로 예상됨.
- 지금까지도 거래가 동반되지 않은 호가 중심의 상승세인데다가 세무 조사, 자금 출처 조사들
이 시행되면 거래는 더욱 위축되고 호가 상승세도 당분간 소강 상태를 보일 것으로 예상됨.
- 또한 재건축 추진 절차가 강화됨에 따라 기존 재건축 추진 단지에 대한 사업 시행이 불투명해
지면서 이러한 단지들의 투자 가치도 재조정을 받을 것으로 보여짐.
○ 강남 지역에 대한 주택 수요는 투기 수요만 존재하는 것이 아니라 실제 교육 여건 등을 감안
한 실수요도 많은 실정이어서 초과 수요를 극복할 수 있는 근본 대책이 마련되지 않는 한 강
남 주택 가격 안정 효과는 일시적인 현상에 그칠 것으로 예상됨.
- 작년 7월 재건축 대상 아파트의 가격이 급등세를 보이자 정부는 ''소형 주택 의무 건설 비
율''을 부활하였으나 이로 인한 효과는 1∼2개월에 그쳤으며 1년 만에 재건축 대상 아파트는
또 급등세를 나타내고 있기 때문임.
- 강남 지역의 높은 주택 가격 상승은 자산 가치 증대에 따른 투기적 수요에 기인한 점도 있으
나, 이 지역의 거주를 선호하는 수요자들이 많은 반면 추가적인 주택 공급은 한정적이라는
만성적인 초과 수요에 그 원인이 있음.
■ 재건축 추진에 혼선 우려… 적절한 적용 방안과 세부 지침 마련 서둘러야
○「도시및주거환경정비법」은 재건축 사업의 추진 체계를 혁신적으로 변화시키고 있어 법이
국회를 통과한 이후에도 많은 민원과 적용상의 어려움이 있을 것으로 예상됨.
- 지금까지는 대부분의 재건축 추진 단지들이 ''재건축 사업 추진위원회''만을 구성한 채, 안전
진단 실시 없이 시공사를 선정하고 있는데다가
- 조합원들의 전문적인 지식이 부족한 관계로 전문 컨설턴트 수준의 도움 없이는 사업 승인 단
계까지 단독 추진이 불가능한 상황이며 지금까지는 이러한 역할을 시공사가 대행해 왔음.
- 그러므로 시공사를 선정한 단지의 경우 이미 시공사가 해당 조합원들에게 전문적인 컨설팅
과 사업 구상(안)을 제공한 상태에서 이를 둘러싼 손해 배상 등 많은 민원이 예상됨.
- 따라서 새 법을 적용하는 경과 규정의 세부 기준을 마련하는 것이 매우 시급하며 이에 대한
고시 및 유예 기간 등의 결정이 매우 민감한 사항이 될 수 있음.
○ 재건축 억제에 따른 대안으로 리모델링에 대한 지원책이 더욱 확대되어야 하며 이에 대한 현
실적인 정책 제안이 필요함.
- 재건축을 억제하는 것은 불가피한 상황이나, 대신 20년 이상 경과한 노후 아파트 단지들의 주
거 환경을 개선할 수 있는 대안은 제시되어야 함.
- 현재 리모델링에 대한 각종 정책 지원이 제시되고 있으나, 비용 대비 효과 측면에서 주민들
의 참여율이 낮아 실제 적용되는 경우가 적음. 따라서 리모델링이 실질적인 재건축의 대안으
로 자리 잡기 위해서는 정책적인 지원과 유인책이 보완되어야 함.
■ 수요 분산과 대체지 개발이 근본 대책
○ 강남 지역에 대한 주택 수요는 재건축에 대한 기대 이외에도 이 지역에 대한 만성적인 초과
수요에 기인하고 있음.
- 한국건설산업연구원(2002)의 조사결과에 따르면 현재 강남 지역 거주자들의 36%가 이 지역
에 교육 문제로 이주하였다고 응답하였으며 특히 대치동(57.4%), 개포동(75.0%), 도곡동
(65.7%) 등 최근 가격이 급등하고 있는 단지들의 경우 교육 환경에 대한 이주 수요가 많은 지
역이기 때문임.
- 따라서 강남권으로 몰려드는 주택 수요자들을 수요를 분산할 수 있는 정책과 함께 대체 주거
단지 개발이 필요하며 이에 대한 정부의 청사진 제시가 수반되어야 함.
- 그러나 대체지 개발은 주택개발 및 공급에 한정된 청사진이 아닌 교육 여건은 물론 주변 기
반 시설 계획 등이 포함되는 종합적인 개발 계획이 되어야 함.
- 이번 대책은 최근 급등하고 있는 강남 지역의 집값 상승의 원인이 투기 수요와 재건축에 대
한 기대 심리라고 판정함으로써 강남 지역에 초점이 맞추어져 있음.
- 그러나 대책의 내용은 기존 안정 대책의 내용과 큰 차이가 없으며, 내년 상반기 시행을 앞 둔
「도시및주거환경정비법」의 내용을 재차 강조함으로써 재건축에 대한 기대를 불식시키려는
데 초점이 맞추어져 있음.
■ 일시적 가격 동결 효과 기대되나 근본적 문제 해결에는 미흡
○ 이번 대책으로 강남권을 중심으로 한 아파트 시장은 당분간 거래가 동결되고 추가적인 호가
상승은 없을 것으로 예상됨.
- 지금까지도 거래가 동반되지 않은 호가 중심의 상승세인데다가 세무 조사, 자금 출처 조사들
이 시행되면 거래는 더욱 위축되고 호가 상승세도 당분간 소강 상태를 보일 것으로 예상됨.
- 또한 재건축 추진 절차가 강화됨에 따라 기존 재건축 추진 단지에 대한 사업 시행이 불투명해
지면서 이러한 단지들의 투자 가치도 재조정을 받을 것으로 보여짐.
○ 강남 지역에 대한 주택 수요는 투기 수요만 존재하는 것이 아니라 실제 교육 여건 등을 감안
한 실수요도 많은 실정이어서 초과 수요를 극복할 수 있는 근본 대책이 마련되지 않는 한 강
남 주택 가격 안정 효과는 일시적인 현상에 그칠 것으로 예상됨.
- 작년 7월 재건축 대상 아파트의 가격이 급등세를 보이자 정부는 ''소형 주택 의무 건설 비
율''을 부활하였으나 이로 인한 효과는 1∼2개월에 그쳤으며 1년 만에 재건축 대상 아파트는
또 급등세를 나타내고 있기 때문임.
- 강남 지역의 높은 주택 가격 상승은 자산 가치 증대에 따른 투기적 수요에 기인한 점도 있으
나, 이 지역의 거주를 선호하는 수요자들이 많은 반면 추가적인 주택 공급은 한정적이라는
만성적인 초과 수요에 그 원인이 있음.
■ 재건축 추진에 혼선 우려… 적절한 적용 방안과 세부 지침 마련 서둘러야
○「도시및주거환경정비법」은 재건축 사업의 추진 체계를 혁신적으로 변화시키고 있어 법이
국회를 통과한 이후에도 많은 민원과 적용상의 어려움이 있을 것으로 예상됨.
- 지금까지는 대부분의 재건축 추진 단지들이 ''재건축 사업 추진위원회''만을 구성한 채, 안전
진단 실시 없이 시공사를 선정하고 있는데다가
- 조합원들의 전문적인 지식이 부족한 관계로 전문 컨설턴트 수준의 도움 없이는 사업 승인 단
계까지 단독 추진이 불가능한 상황이며 지금까지는 이러한 역할을 시공사가 대행해 왔음.
- 그러므로 시공사를 선정한 단지의 경우 이미 시공사가 해당 조합원들에게 전문적인 컨설팅
과 사업 구상(안)을 제공한 상태에서 이를 둘러싼 손해 배상 등 많은 민원이 예상됨.
- 따라서 새 법을 적용하는 경과 규정의 세부 기준을 마련하는 것이 매우 시급하며 이에 대한
고시 및 유예 기간 등의 결정이 매우 민감한 사항이 될 수 있음.
○ 재건축 억제에 따른 대안으로 리모델링에 대한 지원책이 더욱 확대되어야 하며 이에 대한 현
실적인 정책 제안이 필요함.
- 재건축을 억제하는 것은 불가피한 상황이나, 대신 20년 이상 경과한 노후 아파트 단지들의 주
거 환경을 개선할 수 있는 대안은 제시되어야 함.
- 현재 리모델링에 대한 각종 정책 지원이 제시되고 있으나, 비용 대비 효과 측면에서 주민들
의 참여율이 낮아 실제 적용되는 경우가 적음. 따라서 리모델링이 실질적인 재건축의 대안으
로 자리 잡기 위해서는 정책적인 지원과 유인책이 보완되어야 함.
■ 수요 분산과 대체지 개발이 근본 대책
○ 강남 지역에 대한 주택 수요는 재건축에 대한 기대 이외에도 이 지역에 대한 만성적인 초과
수요에 기인하고 있음.
- 한국건설산업연구원(2002)의 조사결과에 따르면 현재 강남 지역 거주자들의 36%가 이 지역
에 교육 문제로 이주하였다고 응답하였으며 특히 대치동(57.4%), 개포동(75.0%), 도곡동
(65.7%) 등 최근 가격이 급등하고 있는 단지들의 경우 교육 환경에 대한 이주 수요가 많은 지
역이기 때문임.
- 따라서 강남권으로 몰려드는 주택 수요자들을 수요를 분산할 수 있는 정책과 함께 대체 주거
단지 개발이 필요하며 이에 대한 정부의 청사진 제시가 수반되어야 함.
- 그러나 대체지 개발은 주택개발 및 공급에 한정된 청사진이 아닌 교육 여건은 물론 주변 기
반 시설 계획 등이 포함되는 종합적인 개발 계획이 되어야 함.