건설동향브리핑 22호
출판일 2002-08-01
연구원 CERIK
지난 7월 17일 서울시는 아파트, 다세대, 다가구 등 공동 주택의 발코니와 상가 등 일반건물의 지하층 등 서비스 면적을 건축 면적에 포함시키는 내용의 "적정 도시 밀도 관리를 위한 불합리한 건축 기준 개선안"을 마련하여 건설교통부에 [건축법] 개정을 건의했다고 밝혔음. 서울시의 이러한 발표에 대응하여 주택 및 건설업계는 주택 공급 및 활용의 현실적 여건을 무시하는 발상이라며 강력히 반발하고 있는 실정임.
■ 서울시, 주거 환경 개선 등의 기대 효과
○ 서울시는 이번 조치의 배경으로 주거 환경 개선과 과세 형평성의 제고를 들고 있음.
- 발코니를 건축 면적에서 제외시킴으로써 대지 중 건물이 차지하는 비중을 높여 녹지나 주차
장 등 공용 공간이 들어설 공간을 잠식하여 전반적인 주거 환경을 저하시키는 결과를 초래하
고 있는 것으로 보고 있음.
- 또한 발코니를 전용 공간으로 사용하고 있음에도 불구하고 재산세 부과 대상에서 발코니 면
적을 제외시키는 것은 과세 형평상 불합리하다는 주장을 펴고 있음.
■ 주택업계, 서민 주택 소비자의 경제적 부담 등 야기
○ 서울시의 이러한 추진 배경에 대하여 주택 및 건설업계는 크게 다음 네가지 측면에서 심각
한 혼란과 문제를 야기하는 것으로 주장하고 있음.
- 첫째, 발코니를 건축 면적에 산입하게 되면 18평(60㎡)과 25.7평(85㎡)이하로 짓는 소형 아파
트의 경우 국민 주택 기금의 융자 지원 대상에서 제외되고, 주택 공급자에 대한 부가가치세
감면과 주택 구입 및 소유자에 대한 등록세, 취득세 및 재산세 등의 감면 혜택이 줄어들어 결
과적으로 서민들의 주택 구입 및 이용 비용을 상승시키는 결과를 초래함.
- 둘째. 발코니를 서비스 면적으로 인식하는 관행이 굳어진 상황에서 기존 주택에 대하여 면적
조정을 할 경우 국민들의 반발 및 혼란과 막대한 행정 비용이 발생하게 될 것이고 신규 주택
에만 적용하는 경우에는 형평성의 문제가 제기될 것임.
- 셋째, 발코니를 건축 면적에 포함시킬 경우 기존 주택의 소유자들에 의한 발코니 확장이 보편
화되어 별도의 대책이 없을 경우 건물 구조상의 안전성 문제와 더불어 소음, 단열 등 거주 성
능을 저하시킬 우려가 커짐.
- 넷째, 발코니를 건축 면적에 포함시킬 경우 기존 아파트의 용적률이 증가되어 재건축의 수익
성이 떨어지는 등의 요인으로 인하여 주택 보급률이 부족한 서울시내에서의 주택 공급 확대
가 곤란하게 되고 주택난과 주택 문제의 공간적 확산 등 사회적 문제가 우려됨.
■ 현실적 여건을 감안한 확장형 발코니 허용 문제를 전향적으로 검토해야
○ 현행 건축법령상 발코니의 폭 1.5m까지는 바닥 면적에 산입하지 않고 있으며 중소형 아파트
를 중심으로 실 거주 공간의 확대를 위하여 불법 변경하는 사례가 거의 보편화되어 있는 실
정임.
- 또한 신규 분양 아파트의 경우 준공 검사 후 발코니 확장을 추진하는 사례가 점차 일반화되
고 있는 추세이며 이로 인한 자원 낭비와 안전 상의 문제 등이 지적되고 있음.
○ 이런 관점에서 아파트 등 공동 주택의 발코니 확장은 이미 통제하기 어려운 사회적 현상으
로 인식하여 현실 여건을 고려한 합리적인 개선 대안을 마련하여야 할 필요가 있음.
- 현실적으로 공동 주택의 발코니를 서비스 면적에서 제외시키는 조치는 거의 불가능할 것으
로 판단되며 문제를 최소화하는 차원에서 규제를 완화하는 방안을 마련할 필요가 있을 것임.
○ 주택 건설 업계에서는 일반화되고 있는 확장형 발코니의 설치에 대하여 합법적으로 허용해
주는 방안을 요구하고 있는 실정임.
- 또한 평형 확대에 대한 요구가 주를 이루는 아파트 리모델링의 추진을 위해서도 확장형 발코
니의 합법적인 추진이 요구되고 있는 실정임.
○ 따라서 현실적으로 발생할 수 있는 문제를 최소화하는 차원에서 확장형 발코니의 허용 가능
성을 보다 면밀히 검토할 필요가 있을 것임.
○ 이 문제에 대한 접근 방향으로는 발코니 면적 및 용적률 산정의 조정을 통한 방법과 공동 주
택의 서비스 면적에 대한 용도 및 그것의 변경에 대한 기준을 재설정하는 접근이 있을 수 있음.
- 전자의 접근은 관련되는 법령의 개정을 통하여 추진하는 방법인 반면, 후자는 현행 법령 틀
내에서 허용 가능한 발코니의 확장 범위와 조건들을 설정하는 접근으로서 후자의 접근이 보
다 현실적인 것으로 판단됨.
윤영선(선임연구위원·ysyoon@cerik.re.kr)
■ 서울시, 주거 환경 개선 등의 기대 효과
○ 서울시는 이번 조치의 배경으로 주거 환경 개선과 과세 형평성의 제고를 들고 있음.
- 발코니를 건축 면적에서 제외시킴으로써 대지 중 건물이 차지하는 비중을 높여 녹지나 주차
장 등 공용 공간이 들어설 공간을 잠식하여 전반적인 주거 환경을 저하시키는 결과를 초래하
고 있는 것으로 보고 있음.
- 또한 발코니를 전용 공간으로 사용하고 있음에도 불구하고 재산세 부과 대상에서 발코니 면
적을 제외시키는 것은 과세 형평상 불합리하다는 주장을 펴고 있음.
■ 주택업계, 서민 주택 소비자의 경제적 부담 등 야기
○ 서울시의 이러한 추진 배경에 대하여 주택 및 건설업계는 크게 다음 네가지 측면에서 심각
한 혼란과 문제를 야기하는 것으로 주장하고 있음.
- 첫째, 발코니를 건축 면적에 산입하게 되면 18평(60㎡)과 25.7평(85㎡)이하로 짓는 소형 아파
트의 경우 국민 주택 기금의 융자 지원 대상에서 제외되고, 주택 공급자에 대한 부가가치세
감면과 주택 구입 및 소유자에 대한 등록세, 취득세 및 재산세 등의 감면 혜택이 줄어들어 결
과적으로 서민들의 주택 구입 및 이용 비용을 상승시키는 결과를 초래함.
- 둘째. 발코니를 서비스 면적으로 인식하는 관행이 굳어진 상황에서 기존 주택에 대하여 면적
조정을 할 경우 국민들의 반발 및 혼란과 막대한 행정 비용이 발생하게 될 것이고 신규 주택
에만 적용하는 경우에는 형평성의 문제가 제기될 것임.
- 셋째, 발코니를 건축 면적에 포함시킬 경우 기존 주택의 소유자들에 의한 발코니 확장이 보편
화되어 별도의 대책이 없을 경우 건물 구조상의 안전성 문제와 더불어 소음, 단열 등 거주 성
능을 저하시킬 우려가 커짐.
- 넷째, 발코니를 건축 면적에 포함시킬 경우 기존 아파트의 용적률이 증가되어 재건축의 수익
성이 떨어지는 등의 요인으로 인하여 주택 보급률이 부족한 서울시내에서의 주택 공급 확대
가 곤란하게 되고 주택난과 주택 문제의 공간적 확산 등 사회적 문제가 우려됨.
■ 현실적 여건을 감안한 확장형 발코니 허용 문제를 전향적으로 검토해야
○ 현행 건축법령상 발코니의 폭 1.5m까지는 바닥 면적에 산입하지 않고 있으며 중소형 아파트
를 중심으로 실 거주 공간의 확대를 위하여 불법 변경하는 사례가 거의 보편화되어 있는 실
정임.
- 또한 신규 분양 아파트의 경우 준공 검사 후 발코니 확장을 추진하는 사례가 점차 일반화되
고 있는 추세이며 이로 인한 자원 낭비와 안전 상의 문제 등이 지적되고 있음.
○ 이런 관점에서 아파트 등 공동 주택의 발코니 확장은 이미 통제하기 어려운 사회적 현상으
로 인식하여 현실 여건을 고려한 합리적인 개선 대안을 마련하여야 할 필요가 있음.
- 현실적으로 공동 주택의 발코니를 서비스 면적에서 제외시키는 조치는 거의 불가능할 것으
로 판단되며 문제를 최소화하는 차원에서 규제를 완화하는 방안을 마련할 필요가 있을 것임.
○ 주택 건설 업계에서는 일반화되고 있는 확장형 발코니의 설치에 대하여 합법적으로 허용해
주는 방안을 요구하고 있는 실정임.
- 또한 평형 확대에 대한 요구가 주를 이루는 아파트 리모델링의 추진을 위해서도 확장형 발코
니의 합법적인 추진이 요구되고 있는 실정임.
○ 따라서 현실적으로 발생할 수 있는 문제를 최소화하는 차원에서 확장형 발코니의 허용 가능
성을 보다 면밀히 검토할 필요가 있을 것임.
○ 이 문제에 대한 접근 방향으로는 발코니 면적 및 용적률 산정의 조정을 통한 방법과 공동 주
택의 서비스 면적에 대한 용도 및 그것의 변경에 대한 기준을 재설정하는 접근이 있을 수 있음.
- 전자의 접근은 관련되는 법령의 개정을 통하여 추진하는 방법인 반면, 후자는 현행 법령 틀
내에서 허용 가능한 발코니의 확장 범위와 조건들을 설정하는 접근으로서 후자의 접근이 보
다 현실적인 것으로 판단됨.
윤영선(선임연구위원·ysyoon@cerik.re.kr)