건설동향브리핑 35호
출판일 2003-02-17
연구원 김현아
지난 1월 24일 「택지개발촉진법」 시행령 개정안이 입법 예고됨으로써 빠르면 올 하반기부터 개정된 내용이 시행될 예정임.
- 개정안에 따르면 기존에 감정가 이하로 공급하던 공동 주택용지를 앞으로는 85㎡ 초과하는
주택용지는 경쟁 입찰로 공급하게 됨으로써 택지 매입 비용이 종전보다 높아질 전망임.
- 건교부는 경쟁 입찰 방식을 우선 특정 지역에 한해 적용할 예정이며 상한 가격을 설정해서 과
도한 가격 상승을 조정할 계획임.
- 이에 건교부는 경쟁 입찰 방식으로 택지를 공급하게 될 대상 지역 및 상한가 설정과 이에 따
른 조성 재원 활용 방안을 전문 기관에 연구 용역을 의뢰한 상태임.
○ 이와 같은 택지 공급 방식의 변화는 먼저 주택건설업체들에게 택지 매입 원가가 늘어나게 됨
에 따라 주택건설 비용의 원가 부담이 늘어나게 됨.
- 특히 경쟁 입찰 방식이 우선 적용될 택지는 비교적 경쟁력이 높은 양호한 조건(지리적 위치,
기반 시설 설치 조건)의 택지일 가능성이 높아 업체들의 경쟁이 치열할 것으로 예상됨.
- 또한 업체들의 과도한 경쟁으로 택지 가격이 상승하여 상대적으로 재정 규모가 적은 중소 건
설업체들의 주택건설 사업이 위축될 것이라는 우려가 제기되고 있음.
■ 경쟁 입찰 방식은 기반 시설이 갖추어진 양호한 택지에 우선 적용해야
○ 택지비 부담이 높아지면 아파트 분양 가격도 상승하게 되는데 이는 건설업체들로 하여금 구
입 능력이 뒷받침되는 중상위층의 고급 주택 공급에 치중하게 하는 결과를 초래함.
- 지금까지 공공 택지내 분양 아파트는 비교적 아파트 분양 가격이 저렴하여 중서민들에게 저
렴한 가격의 주택을 공급하는 주요한 수단이 되어 왔음.
- 그러나 분양가 자율화 시행과 함께 택지 공급도 경쟁 입찰 방식이 되면 85㎡ 이상의 아파트
분양 가격은 더욱 높아질 가능성이 커서 주택 수요자의 자금 부담을 가중시킬 것으로 예상됨.
○ 한편 높은 택지 가격이 경쟁력을 갖기 위해서는 주변의 교육 환경이나 교통 기반 시설이 잘
갖추어져야 하는데 현행 택지 공급 체계는 기반 시설의 선투자가 이루어지지 못해 분양되
는 택지의 각종 기반 시설 조성 상태가 미미한 수준임.
- 따라서 경쟁 입찰 방식은 기반 시설이 갖추어진 양호한 택지에 한해 우선적으로 시행할 필요
성이 있으며 분양 방식도 선분양이 아닌 후분양 방식(기반 시설에 대한 선투자와 주변 환경
조성 이후 택지 분양)으로 전환하여야 할 것임.
- 그러나 현행 택지 개발 방식은 주택건설에서와 마찬가지로 선분양 대금에 사업비 대부분을
의존하고 있어 택지 개발 사업비 재원 조달에 대한 대안 없이 이를 추진할 경우 택지 개발
사업에 차질을 가져올 가능성이 큼.
■ 점진적인 제도 적용 및 기반 시설 설치 비용의 근본적 해결 방안 모색해야
○ 경쟁 입찰 방식은 점진적으로 도입하되 적용 대상 지역을 일부에 한정할 필요가 있으며 주
택 규모도 85㎡보다 큰 135㎡로 축소할 필요가 있음.
- 섣부른 경쟁 입찰 방식 도입은 단기적으로 아파트 분양 가격을 상승시키면서 주변 지역의 아
파트 가격을 끌어올리는 부작용을 초래할 가능성이 있으므로 점진적으로 적용할 필요성이
있음.
- 따라서 135㎡를 초과하는 대형 주택 택지에 한해 우선적으로 시행하는 방법이 적절할 것으
로 판단됨.
○ 경쟁 입찰로 공급하는 택지의 경우 기반 시설 선조성 후 분양하는 후분양 방식의 도입이 병
행되어야 할 것임.
- 경쟁 입찰 방식이 과도한 분양 가격 상승의 부작용을 극복하기 위해서는 높아진 분양가격만
큼 기반 시설이 갖추어진 경쟁력 있는 택지 공급이 병행되어야 할 것임. 그러기 위해서는
택지 분양에 앞서 기반 시설 확충이 선행되어야 할 것임.
○ 분양가 자율화에 따른 건설업체들의 개발 이익을 환수하고 국민임대주택 및 기반 시설의 설
치 재원으로 활용하고자 하는 취지에는 공감하나, 국민임대주택 및 기반 시설의 설치는 해
당 지방자치단체의 근본적인 재원 조달 모색이 필요함.
- 건설업체들의 개발 이익뿐만 아니라 택지 개발 및 주택건설 사업으로 발생하는 해당 지역 주
민, 지방자치단체의 개발 이익을 함께 활용할 수 있는 방안 모색이 필요함.
- 개발 사업으로 증가된 지방정부의 조세 수입을 활용한 조세 증가 재정(Tax Increment
Finance) 방식의 도입 등 지방자치단체 차원의 좀더 적극적인 지방 공공시설 설치 비용의
조달 등 근본적인 대책 마련이 함께 이루어져야 할 것임.
- 개정안에 따르면 기존에 감정가 이하로 공급하던 공동 주택용지를 앞으로는 85㎡ 초과하는
주택용지는 경쟁 입찰로 공급하게 됨으로써 택지 매입 비용이 종전보다 높아질 전망임.
- 건교부는 경쟁 입찰 방식을 우선 특정 지역에 한해 적용할 예정이며 상한 가격을 설정해서 과
도한 가격 상승을 조정할 계획임.
- 이에 건교부는 경쟁 입찰 방식으로 택지를 공급하게 될 대상 지역 및 상한가 설정과 이에 따
른 조성 재원 활용 방안을 전문 기관에 연구 용역을 의뢰한 상태임.
○ 이와 같은 택지 공급 방식의 변화는 먼저 주택건설업체들에게 택지 매입 원가가 늘어나게 됨
에 따라 주택건설 비용의 원가 부담이 늘어나게 됨.
- 특히 경쟁 입찰 방식이 우선 적용될 택지는 비교적 경쟁력이 높은 양호한 조건(지리적 위치,
기반 시설 설치 조건)의 택지일 가능성이 높아 업체들의 경쟁이 치열할 것으로 예상됨.
- 또한 업체들의 과도한 경쟁으로 택지 가격이 상승하여 상대적으로 재정 규모가 적은 중소 건
설업체들의 주택건설 사업이 위축될 것이라는 우려가 제기되고 있음.
■ 경쟁 입찰 방식은 기반 시설이 갖추어진 양호한 택지에 우선 적용해야
○ 택지비 부담이 높아지면 아파트 분양 가격도 상승하게 되는데 이는 건설업체들로 하여금 구
입 능력이 뒷받침되는 중상위층의 고급 주택 공급에 치중하게 하는 결과를 초래함.
- 지금까지 공공 택지내 분양 아파트는 비교적 아파트 분양 가격이 저렴하여 중서민들에게 저
렴한 가격의 주택을 공급하는 주요한 수단이 되어 왔음.
- 그러나 분양가 자율화 시행과 함께 택지 공급도 경쟁 입찰 방식이 되면 85㎡ 이상의 아파트
분양 가격은 더욱 높아질 가능성이 커서 주택 수요자의 자금 부담을 가중시킬 것으로 예상됨.
○ 한편 높은 택지 가격이 경쟁력을 갖기 위해서는 주변의 교육 환경이나 교통 기반 시설이 잘
갖추어져야 하는데 현행 택지 공급 체계는 기반 시설의 선투자가 이루어지지 못해 분양되
는 택지의 각종 기반 시설 조성 상태가 미미한 수준임.
- 따라서 경쟁 입찰 방식은 기반 시설이 갖추어진 양호한 택지에 한해 우선적으로 시행할 필요
성이 있으며 분양 방식도 선분양이 아닌 후분양 방식(기반 시설에 대한 선투자와 주변 환경
조성 이후 택지 분양)으로 전환하여야 할 것임.
- 그러나 현행 택지 개발 방식은 주택건설에서와 마찬가지로 선분양 대금에 사업비 대부분을
의존하고 있어 택지 개발 사업비 재원 조달에 대한 대안 없이 이를 추진할 경우 택지 개발
사업에 차질을 가져올 가능성이 큼.
■ 점진적인 제도 적용 및 기반 시설 설치 비용의 근본적 해결 방안 모색해야
○ 경쟁 입찰 방식은 점진적으로 도입하되 적용 대상 지역을 일부에 한정할 필요가 있으며 주
택 규모도 85㎡보다 큰 135㎡로 축소할 필요가 있음.
- 섣부른 경쟁 입찰 방식 도입은 단기적으로 아파트 분양 가격을 상승시키면서 주변 지역의 아
파트 가격을 끌어올리는 부작용을 초래할 가능성이 있으므로 점진적으로 적용할 필요성이
있음.
- 따라서 135㎡를 초과하는 대형 주택 택지에 한해 우선적으로 시행하는 방법이 적절할 것으
로 판단됨.
○ 경쟁 입찰로 공급하는 택지의 경우 기반 시설 선조성 후 분양하는 후분양 방식의 도입이 병
행되어야 할 것임.
- 경쟁 입찰 방식이 과도한 분양 가격 상승의 부작용을 극복하기 위해서는 높아진 분양가격만
큼 기반 시설이 갖추어진 경쟁력 있는 택지 공급이 병행되어야 할 것임. 그러기 위해서는
택지 분양에 앞서 기반 시설 확충이 선행되어야 할 것임.
○ 분양가 자율화에 따른 건설업체들의 개발 이익을 환수하고 국민임대주택 및 기반 시설의 설
치 재원으로 활용하고자 하는 취지에는 공감하나, 국민임대주택 및 기반 시설의 설치는 해
당 지방자치단체의 근본적인 재원 조달 모색이 필요함.
- 건설업체들의 개발 이익뿐만 아니라 택지 개발 및 주택건설 사업으로 발생하는 해당 지역 주
민, 지방자치단체의 개발 이익을 함께 활용할 수 있는 방안 모색이 필요함.
- 개발 사업으로 증가된 지방정부의 조세 수입을 활용한 조세 증가 재정(Tax Increment
Finance) 방식의 도입 등 지방자치단체 차원의 좀더 적극적인 지방 공공시설 설치 비용의
조달 등 근본적인 대책 마련이 함께 이루어져야 할 것임.