건설동향브리핑 41호
출판일 2003-05-16
연구원 CERIK
강남지역 등에 대한 투기지역 확대 지정 이후 또 신규 분양 시장의 과열 양상이 지속되자 정부는 투기과열지구내 분양권 전매를 금지하는 가격 안정 대책을 발표(2003년 5월 8일)
- 수도권의 재건축 추진 아파트와 충청권 행정수도 후보지를 중심으로 가격이 상승하는 등 국지적인 시장 불안 요인이 지속됨에 따라 건교부는 신도시 건설 등을 통해 주택 공급을 지속적으로 확충하여 수급 불균형에 따른 시장 불안 요인을 해소하고 실수요자는 보호하되 투기 수요는 억제하는 수요관리대책을 강화해 나가기로 함.
- 이를 위해 재경부 건교부 국세청 검찰 등으로 정부합동단속반을 편성하여 주요 인기지역 분양 아파트에 대해서는 지속적으로 떴다방 등의 투기 조장 행위를 집중적으로 단속하는 동시에 투기과열지구 내에서 분양권 전매를 현재는 분양 계약 체결 후 1년이 경과하고 중도금을 2회 이상 납부한 경우에 허용하고 있으나, 앞으로는 주택의 소유권 이전 등기가 완료된 이후에 전매가 가능하도록 전매 요건을 대폭 강화하기로 하였음.
또한 지난해 9월 4일 주택가격안정대책의 일환으로 발표하였던 서울 강남 수준의 신도시 개발은 수도권의 자족적 신도시 건설로 수정되면서 경기도 김포와 파주 지역이 각각 선정되었음.
- 김포는 1,586만㎡(480만평)에 첨단 생태도시로, 파주는 908만㎡(275만평)에 도농통합형 환경친화도시를 각각 개발할 예정이며 이번에는 사전에 충분한 광역교통개선대책을 수립하여 주변의 난개발을 차단하고, 자족기능 확보, 친환경 도시개발기법을 활용하겠다고 발표하였음.
이번 신도시 개발은 서울에 집중된 기능과 주택 수요의 분산을 목적으로 하고 있다고 발표하였으나 서울의 기능 및 주택 수요 분산의 효과에 대해서는 회의적인 평가가 제기되고 있음.
- 먼저, 신도시의 입지와 개발 내용으로 볼 때, 서울의 인구를 유입할 수 있는 유인력이 낮고, 기존에 조성된 주변 아파트 단지 주민들이 대부분 서울로 출퇴근을 하고 있어 자족적 신도시로서의 면모를 갖추는 데 한계가 있을 것으로 분석됨.
따라서 정부의 잇단 주택가격안정대책 및 투기억제대책에도 불구하고 주택시장은 좀처럼 안정세를 찾지 못하고 불안한 상태를 나타내고 있음.
■ 시중 여유자금이 재건축 시장과 분양권 시장에 몰리는 이유
최근 주택시장의 불안은 크게 재건축 시장과 신규 분양시장에서 나타나고 있으며 시장의 불안 요인은 다음과 같음.
먼저 재건축 시장은 사업 승인이 임박한 재건축 아파트단지에 유동자금이 몰리고 있기 때문임.
- [도시 및 주거환경정법]의 시행이 7월로 임박하면서 대부분의 재건축 단지들이 사업 추진을 서두르고 있으며 이에 따라 재건축 아파트에 대한 기대 심리가 다시 상승하고 있음.
- 해당 구청 등이 재건축 사업에 적극적으로 동참하고 있으며, 안전진단 심사가 구청으로 이관되면서 안전진단을 통과하는 단지가 늘고 있어 이러한 기대심리 상승을 부추기고 있음.
- 또한 향후 재건축사업 추진이 어려워질 경우 특정 지역내 신규 주택공급이 줄어들면서 주택가격이 계속 상승할 것이라는 기대심리도 크게 확산되고 있음.
신규 분양시장의 경우에는 분양을 받거나 분양권을 매입하는 것이 기존 주택을 매입하는 것에 비해 상대적으로 투자자금 규모가 작은데다가 중도 전매를 통해 단기차익 얻을수 있어 다른 부동산 상품에 비해 현금화가 용이하기 때문임.
- 일부 투기과열지구 내에서 분양권 전매가 1년 이후로 제한되고 있으나 주택시장이 여전히 상승세를 나타내고 있어 전매 제한의 효과가 미미한 상황임.
- 또한 공증을 동반한 사적인 분양권 전매가 빈번하게 이루어지고 있어 이들 시장의 유동성이 매우 높은 상황임.
■ 분양권 전매 신규 분양시장 과열 현상을 진정시키는 데 효과...유동자금 이동이 문제
분양권 전매 제한이나 강남 재건축 시장내 양도세의 실거래가 기준 부과 등은 최근의 시장 과열 진정에 어느 정도 효과가 있을 것으로 판단되나 유동자금이 정부의 단속을 피해 타 지역 및 상품으로 이동할 가능성은 더욱 커짐.
- 분양권 전매 제한은 아파트 분양시장으로 집중되고 있는 여유자금의 유입을 일부 차단시킬 수는 있을 것으로 예상되나 여전히 분양권 전매가 가능한 투기과열지구 제외 지역 및 주상복합 아파트로의 자금 이동은 더욱 활발해질 것으로 예상됨.
- 이러한 파급효과는 해당 지역의 주택가격 상승을 유발시키면서 결국 해당 지역내 실수요자들의 자금 부담을 높이는 부작용을 가져올 것으로 예상됨.
재건축의 경우에도 실거래가 부과에 따른 양도세 부담은 거래를 위축시키는 단기효과는 있으나 실질적인 가격 하락 요인은 되지는 못하기 때문에 지속적인 가격 안정세를 기대하기 어려움. 또한 최근의
- 수도권의 재건축 추진 아파트와 충청권 행정수도 후보지를 중심으로 가격이 상승하는 등 국지적인 시장 불안 요인이 지속됨에 따라 건교부는 신도시 건설 등을 통해 주택 공급을 지속적으로 확충하여 수급 불균형에 따른 시장 불안 요인을 해소하고 실수요자는 보호하되 투기 수요는 억제하는 수요관리대책을 강화해 나가기로 함.
- 이를 위해 재경부 건교부 국세청 검찰 등으로 정부합동단속반을 편성하여 주요 인기지역 분양 아파트에 대해서는 지속적으로 떴다방 등의 투기 조장 행위를 집중적으로 단속하는 동시에 투기과열지구 내에서 분양권 전매를 현재는 분양 계약 체결 후 1년이 경과하고 중도금을 2회 이상 납부한 경우에 허용하고 있으나, 앞으로는 주택의 소유권 이전 등기가 완료된 이후에 전매가 가능하도록 전매 요건을 대폭 강화하기로 하였음.
또한 지난해 9월 4일 주택가격안정대책의 일환으로 발표하였던 서울 강남 수준의 신도시 개발은 수도권의 자족적 신도시 건설로 수정되면서 경기도 김포와 파주 지역이 각각 선정되었음.
- 김포는 1,586만㎡(480만평)에 첨단 생태도시로, 파주는 908만㎡(275만평)에 도농통합형 환경친화도시를 각각 개발할 예정이며 이번에는 사전에 충분한 광역교통개선대책을 수립하여 주변의 난개발을 차단하고, 자족기능 확보, 친환경 도시개발기법을 활용하겠다고 발표하였음.
이번 신도시 개발은 서울에 집중된 기능과 주택 수요의 분산을 목적으로 하고 있다고 발표하였으나 서울의 기능 및 주택 수요 분산의 효과에 대해서는 회의적인 평가가 제기되고 있음.
- 먼저, 신도시의 입지와 개발 내용으로 볼 때, 서울의 인구를 유입할 수 있는 유인력이 낮고, 기존에 조성된 주변 아파트 단지 주민들이 대부분 서울로 출퇴근을 하고 있어 자족적 신도시로서의 면모를 갖추는 데 한계가 있을 것으로 분석됨.
따라서 정부의 잇단 주택가격안정대책 및 투기억제대책에도 불구하고 주택시장은 좀처럼 안정세를 찾지 못하고 불안한 상태를 나타내고 있음.
■ 시중 여유자금이 재건축 시장과 분양권 시장에 몰리는 이유
최근 주택시장의 불안은 크게 재건축 시장과 신규 분양시장에서 나타나고 있으며 시장의 불안 요인은 다음과 같음.
먼저 재건축 시장은 사업 승인이 임박한 재건축 아파트단지에 유동자금이 몰리고 있기 때문임.
- [도시 및 주거환경정법]의 시행이 7월로 임박하면서 대부분의 재건축 단지들이 사업 추진을 서두르고 있으며 이에 따라 재건축 아파트에 대한 기대 심리가 다시 상승하고 있음.
- 해당 구청 등이 재건축 사업에 적극적으로 동참하고 있으며, 안전진단 심사가 구청으로 이관되면서 안전진단을 통과하는 단지가 늘고 있어 이러한 기대심리 상승을 부추기고 있음.
- 또한 향후 재건축사업 추진이 어려워질 경우 특정 지역내 신규 주택공급이 줄어들면서 주택가격이 계속 상승할 것이라는 기대심리도 크게 확산되고 있음.
신규 분양시장의 경우에는 분양을 받거나 분양권을 매입하는 것이 기존 주택을 매입하는 것에 비해 상대적으로 투자자금 규모가 작은데다가 중도 전매를 통해 단기차익 얻을수 있어 다른 부동산 상품에 비해 현금화가 용이하기 때문임.
- 일부 투기과열지구 내에서 분양권 전매가 1년 이후로 제한되고 있으나 주택시장이 여전히 상승세를 나타내고 있어 전매 제한의 효과가 미미한 상황임.
- 또한 공증을 동반한 사적인 분양권 전매가 빈번하게 이루어지고 있어 이들 시장의 유동성이 매우 높은 상황임.
■ 분양권 전매 신규 분양시장 과열 현상을 진정시키는 데 효과...유동자금 이동이 문제
분양권 전매 제한이나 강남 재건축 시장내 양도세의 실거래가 기준 부과 등은 최근의 시장 과열 진정에 어느 정도 효과가 있을 것으로 판단되나 유동자금이 정부의 단속을 피해 타 지역 및 상품으로 이동할 가능성은 더욱 커짐.
- 분양권 전매 제한은 아파트 분양시장으로 집중되고 있는 여유자금의 유입을 일부 차단시킬 수는 있을 것으로 예상되나 여전히 분양권 전매가 가능한 투기과열지구 제외 지역 및 주상복합 아파트로의 자금 이동은 더욱 활발해질 것으로 예상됨.
- 이러한 파급효과는 해당 지역의 주택가격 상승을 유발시키면서 결국 해당 지역내 실수요자들의 자금 부담을 높이는 부작용을 가져올 것으로 예상됨.
재건축의 경우에도 실거래가 부과에 따른 양도세 부담은 거래를 위축시키는 단기효과는 있으나 실질적인 가격 하락 요인은 되지는 못하기 때문에 지속적인 가격 안정세를 기대하기 어려움. 또한 최근의