건설동향브리핑 50호
출판일 2003-10-01
연구원 CERIK
굿모닝시티 사건으로 수분양자의 피해 규모가 적지 않은 가운데 사회문제로까지 비화하자 정책당국은 올 7월부터 대책마련을 위한 전문가 간담회 등을 개최하여 개선방안을 모색하고 있음.
9월 23일에는 국토연구원, 한국건설산업연구원, 주택산업연구원 공동 주최로 ''상가 등 대형 건축물의 분양제도''에 대하여 공청회를 개최하여 전문가의 검토 의견 및 업계 관계자들로부터 의견을 수렴함.
전문가 및 공청회 등을 통하여 취합된 다양한 의견은 정책당국의 세부적 검토와 보완을 통하여 개선방안으로 확정한 뒤 조만간 입법이 추진될 것으로 전망됨.
■ 상가 분양의 형태와 문제점
도시지역에서 분양되는 상가 등 건축물은 용도에 따라 오피스텔·주상복합건축물 등 사실상 공동주택, 상가·대형 쇼핑몰, 업무용 오피스텔, 극장·클리닉빌딩, 아파트형 공장·노인주거 복지시설 등으로 구분 가능함.
분양되는 권리 형태는 구분 소유·공유지분 소유·이용권으로 다양하며, 분양시기는 건축허가 후 분양 외에도 사업계획이 확정되지 않는 건축심의 전(前)단계에서 분양되거나, 건축심의 후 준공 전에 분양하는 관행이 보편적으로 자리잡고 있음.
이처럼 초기자금의 원활화를 위하여 선분양의 의존도가 높고 분양 규모도 대형화하는 추세여서 분양보증제도가 없는 상가 분양은 사업 진행 중 시행자의 부도·파산 등이 있을 경우 다수의 수분양자가 심각한 피해를 입을 우려가 있음.
대부분 수분양자는 선분양시 시행자에 대한 정보를 표시·광고를 통하여 획득하고 그 내용에 의존할 수밖에 없는 실정이지만, 게재된 내용의 진실 여부나 사실을 확인하기가 쉽지 않고 허위·과장이나 기만성이 있는 부당한 분양광고가 성행되고 있음.
분양계약 체결 과정에서도 시행자가 분양신청자에게 분양 상황을 허위·과장·기만적으로 제공함으로써 의사결정을 오도하거나, 로열층에 대한 사전 분양이나 이중 계약 등 변칙적 형태로 계약이 이루어져 수분양자가 피해를 본 사례도 적지 않음.
분양계약이 일단 체결된 후에는 시행자의 부도 등이 우려되더라도 해당 사실이 확정되지 않는 한 일방적 계약의 해지·해제는 오히려 손해배상 책임을 부담해야 하기 때문에 사실상 계약으로부터 이탈이 곤란함.
■ 공정한 상가분양 질서 확립 방안
따라서 건설 및 부동산시장 전체가 장기적인 발전을 도모하기 위해서는 상가분양에 따른 제반 위험과 이익이 시행자(developer), 금융기관, 수분양자간에 골고루 분배되고 그 과정이 투명하게 공개되는 등 시장의 신뢰회복이 이루어질 수 있도록 상가분양제도에 대한 입법적 조치가 조만간 이루어져야 할 것임.
■ 분양 시기
선분양으로 인한 피해를 최소화하기 위하여 분양시기를 건축허가를 받은 후에 분양토록 하고, 건축허가 후에도 허가사항의 변경이 있을 경우에는 공고 및 인터넷 등에 게재하여 수분양자가 용이하게 확인할 수 있도록 함.
대지소유권 확보 및 분양신고제 시행
- 시행자에게 지나친 초기 사업자금 마련 부담을 안겨줄 수 있으므로 건축허가 신청시에는 소유권 미확보시에도 토지소유자 등의 토지사용 승낙서로 갈음할 수 있도록 하되, 분양 개시 전까지는 사업부지 전체의 소유권을 확보토록 하여 건축허가 기관에 신고 후 분양광고나 분양을 실시토록 함.
부당한 분양광고에 대한 감독 강화
- ''상가등의 분양 및 임대표시·광고에 관한 심사지침'' 에 건축허가 여부, 대지소유권 확보여부, 책임 시공회사, 신탁시 신탁회사명, 분양보증 가입여부, 분양대금의 관리를 맡은 금융기관의 법적 지위에 대한 명확한 표시 등 상가분양과 관련한 최근의 피해유형을 포함시키도록 개정이 필요함.
신탁계약의 권장을 통한 시행자의 부도 등으로 인한 피해 예방
- 시행사의 제반 채무로부터 토지소유권을 보호하고, 수분양자가 납부한 분양대금의 관리 투명성을 확보함으로써 분양 안정성을 높일 필요성이 있으므로「신탁업법」상의 신탁회사에게 처분신탁으로 소유권을 이전한 후 분양업무를 하도록 제도적으로 유도할 필요가 있음.
다만, 시행자 및 시공사의 신용이 탄탄하여 굳이 신탁계약을 강제하지 않아도 될 경우가 있기 때문에 신탁여부는 시행사의 자율적인 판단에 맡기도록 함.
표준 상가분양계약서의 마련
- 수분양자의 피해 발생을 사전에 예방하고 분양질서의 공정화 및 분양시장의 신뢰 회복을 위하여 수분양자에게 정확한 정보를 제공하고 기타 시행사와 수분양자 간의 권리의무 관계를 규정하는 가칭 ''상가등의 분양계약자 모집규정'' 을 제정하거나 ''표준 상가등의 분양계약서'' 를 제정·배포하여 시행자에게 사용을 권장하도록 함.
9월 23일에는 국토연구원, 한국건설산업연구원, 주택산업연구원 공동 주최로 ''상가 등 대형 건축물의 분양제도''에 대하여 공청회를 개최하여 전문가의 검토 의견 및 업계 관계자들로부터 의견을 수렴함.
전문가 및 공청회 등을 통하여 취합된 다양한 의견은 정책당국의 세부적 검토와 보완을 통하여 개선방안으로 확정한 뒤 조만간 입법이 추진될 것으로 전망됨.
■ 상가 분양의 형태와 문제점
도시지역에서 분양되는 상가 등 건축물은 용도에 따라 오피스텔·주상복합건축물 등 사실상 공동주택, 상가·대형 쇼핑몰, 업무용 오피스텔, 극장·클리닉빌딩, 아파트형 공장·노인주거 복지시설 등으로 구분 가능함.
분양되는 권리 형태는 구분 소유·공유지분 소유·이용권으로 다양하며, 분양시기는 건축허가 후 분양 외에도 사업계획이 확정되지 않는 건축심의 전(前)단계에서 분양되거나, 건축심의 후 준공 전에 분양하는 관행이 보편적으로 자리잡고 있음.
이처럼 초기자금의 원활화를 위하여 선분양의 의존도가 높고 분양 규모도 대형화하는 추세여서 분양보증제도가 없는 상가 분양은 사업 진행 중 시행자의 부도·파산 등이 있을 경우 다수의 수분양자가 심각한 피해를 입을 우려가 있음.
대부분 수분양자는 선분양시 시행자에 대한 정보를 표시·광고를 통하여 획득하고 그 내용에 의존할 수밖에 없는 실정이지만, 게재된 내용의 진실 여부나 사실을 확인하기가 쉽지 않고 허위·과장이나 기만성이 있는 부당한 분양광고가 성행되고 있음.
분양계약 체결 과정에서도 시행자가 분양신청자에게 분양 상황을 허위·과장·기만적으로 제공함으로써 의사결정을 오도하거나, 로열층에 대한 사전 분양이나 이중 계약 등 변칙적 형태로 계약이 이루어져 수분양자가 피해를 본 사례도 적지 않음.
분양계약이 일단 체결된 후에는 시행자의 부도 등이 우려되더라도 해당 사실이 확정되지 않는 한 일방적 계약의 해지·해제는 오히려 손해배상 책임을 부담해야 하기 때문에 사실상 계약으로부터 이탈이 곤란함.
■ 공정한 상가분양 질서 확립 방안
따라서 건설 및 부동산시장 전체가 장기적인 발전을 도모하기 위해서는 상가분양에 따른 제반 위험과 이익이 시행자(developer), 금융기관, 수분양자간에 골고루 분배되고 그 과정이 투명하게 공개되는 등 시장의 신뢰회복이 이루어질 수 있도록 상가분양제도에 대한 입법적 조치가 조만간 이루어져야 할 것임.
■ 분양 시기
선분양으로 인한 피해를 최소화하기 위하여 분양시기를 건축허가를 받은 후에 분양토록 하고, 건축허가 후에도 허가사항의 변경이 있을 경우에는 공고 및 인터넷 등에 게재하여 수분양자가 용이하게 확인할 수 있도록 함.
대지소유권 확보 및 분양신고제 시행
- 시행자에게 지나친 초기 사업자금 마련 부담을 안겨줄 수 있으므로 건축허가 신청시에는 소유권 미확보시에도 토지소유자 등의 토지사용 승낙서로 갈음할 수 있도록 하되, 분양 개시 전까지는 사업부지 전체의 소유권을 확보토록 하여 건축허가 기관에 신고 후 분양광고나 분양을 실시토록 함.
부당한 분양광고에 대한 감독 강화
- ''상가등의 분양 및 임대표시·광고에 관한 심사지침'' 에 건축허가 여부, 대지소유권 확보여부, 책임 시공회사, 신탁시 신탁회사명, 분양보증 가입여부, 분양대금의 관리를 맡은 금융기관의 법적 지위에 대한 명확한 표시 등 상가분양과 관련한 최근의 피해유형을 포함시키도록 개정이 필요함.
신탁계약의 권장을 통한 시행자의 부도 등으로 인한 피해 예방
- 시행사의 제반 채무로부터 토지소유권을 보호하고, 수분양자가 납부한 분양대금의 관리 투명성을 확보함으로써 분양 안정성을 높일 필요성이 있으므로「신탁업법」상의 신탁회사에게 처분신탁으로 소유권을 이전한 후 분양업무를 하도록 제도적으로 유도할 필요가 있음.
다만, 시행자 및 시공사의 신용이 탄탄하여 굳이 신탁계약을 강제하지 않아도 될 경우가 있기 때문에 신탁여부는 시행사의 자율적인 판단에 맡기도록 함.
표준 상가분양계약서의 마련
- 수분양자의 피해 발생을 사전에 예방하고 분양질서의 공정화 및 분양시장의 신뢰 회복을 위하여 수분양자에게 정확한 정보를 제공하고 기타 시행사와 수분양자 간의 권리의무 관계를 규정하는 가칭 ''상가등의 분양계약자 모집규정'' 을 제정하거나 ''표준 상가등의 분양계약서'' 를 제정·배포하여 시행자에게 사용을 권장하도록 함.