건설동향브리핑 83호
출판일 2005-02-16
연구원 CERIK
우리나라는 1960년대 후반부터 정부가 부동산 시장의 가격 안정(혹은 투기 억제)을 위하여 시장에 개입하여 왔음.
- 1967년 11월 29일「부동산투기억제에 관한 특별조치법」이 제정된 후 약 37년(1967년∼2003년) 동안 정부가 발표한 부동산 대책은 대략 43개에 이름. 이 중 투기억제 대책은 모두 25건이며, 건설 및 부동산 경기 활성화를 위해 발표한 대책이 대략 18건으로 투기억제 대책이 경기 활성화 대책에 비해 좀더 빈번함.
- 우리나라 부동산 대책의 특징은 1960∼70년대의 토지 정책 중심에서 1980년대 이후 주택으로 정책 범위가 확대되었다는 점, 규제 강화와 규제 완화를 계속 반복하고 있다는 점(1970년대 후반부터 1980년대에 투기억제 대책은 대략 5년마다 반복되었으며, 그 사이사이에 경기 활성화 대책 발표), 그리고 즉각적인 가격 조절을 정책 목표로 하고 있다는 점임.
■ 정책 효과는 경기 상승기보다 하락기에 더욱 커
부동산 경기 상승 시기에는 정책보다 정책 외적인 요인(금리, 부동산 수요, 금융 등)이 더 큰 영향을 미친 반면 경기 하락시기에는 정부의 정책이 경기에 큰 영향을 미침.
- 건설산업도 경기 상승보다 경기 하락의 효과를 더 크게 받는다고 볼 때, 정책 변동은 건설산업의 체감경기 하락과 이에 따른 경영의 어려움에 매우 중요한 요소로 작용함.
정책이 시장에 영향을 주기까지 시차가 존재하고 또 시장 상황이 산업의 경영 성과로 나타나는 데에도 시차가 존재하며 그 시차는 일률적이지 않음.
- 결국, 이러한 상황은 실제 정책이 작동하는 시기의 건설업계의 경영 상태가 정책이 발표되었던 시점의 시장 상황과는 상이하다는 것을 의미함.
- 한편, 즉각적인 시장의 변화를 의도하는 부동산 정책은 향후 정책의 효과가 나타날 시기의 경기 상황에 대한 고려 없이 경기 과열 시기에는 집중적으로 규제 강화책이 발표되고 있음.
- 그리하여 정책이 시행될 시기에는 이미 부동산 경기가 침체기에 진입하게 되며 정책의 효과가 오히려 경기 침체를 가속시키는 결과를 가져옴.
최근 재건축 대상 아파트와 일부 지역의 아파트 매매가격이 상승세를 보이고 있으나, 신규 수주 및 건축허가는 계속 감소세를 보이는 등 건설 경기에는 별다른 영향을 미치지 못하고 있음.
- 데이터 분석 결과에 의하면 아파트 매매가격의 변동보다 전세가격의 변동이 주택건설 수주에 더 큰 영향을 미치는 것으로 분석되었음.
■ 부동산 정책 효과의 시차 고려하지 않으면 시장과 산업 왜곡 불가피
과도한 정부의 정책은 경기 하락기의 시장과 산업을 왜곡시키는 결과를 낳고 있음. 따라서 정부의 부동산 정책은 정책의 시차를 고려할 필요성이 있음.
- 현재와 같이 정부가 주택의 수요와 공급에 모두 깊게 관여하게 되면 경기 과열기에는 안정 대책을, 침체기에는 활성화 대책을 계속 반복하여 시행할 수밖에 없음.
- 정책과 산업의 이중적 시차는 건설업의 경영에 큰 위험 요소로 작용함. 따라서 부동산 정책은 그 시점에서 즉각적인 시장의 변화를 의도하는 정책에서 벗어나 정책의 특성에 따른 다양한 시차와 영향력의 크기를 감안하여 시도되어야 할 것임.
건설업체들은 호황기의 수익으로 불황기를 지탱하는 방식으로 사업을 영위하고 있음.
- 현재 우리나라의 주택산업은 정부가 수요 관리는 물론 공급 방식 및 기준까지도 매우 구체적인 부분까지 관여하고 있어 새로운 기술 발전과 경쟁보다는 시장에 순응하는 경영 방식을 채택하고 있음.
- 심한 경기 부침으로 인해 주택 호황기에 수익을 높인 건설업체들은 이를 미래의 침체기를 대비하는 자본으로 예치하는 경우가 많음.
- 경기 조절 수단으로 부동산 시장이 활용되면서 부동산 시장은 시장 규모 변동이 큰 편인데다가 사업에 투입되는 자본금의 단위가 커 안정적인 사업 추진이 어려운 상황임.
- 자금 여력이 약하고 주택 사업의 비중이 높은 업체들이 정부 정책으로 급변하는 주택경기에 더 큰 영향을 받는 것이 실증적으로 확인되었음.
- 이러한 건설기업의 행태는 기업의 수익이 기술 개발이나, 생산성 향상 등의 산업 발전을 위한 건전한 투자로 이어지지 못하게 하는 장애 요인이 되고 있으며 나아가 산업의 전문화에도 걸림돌이 되고 있음.
장기적이고 일관된 정부의 부동산 정책이 시장과 산업 발전에 더욱 긍정적인 효과를 줌.
- 단기적이고 집중된 정부 정책은 시장과 산업 발전을 저해하므로 단기적 문제 해결식의 부동산 정책은 점차 지양되어야 할 것임.
- 특히 단기적으로 가격을 조절하려고 하는 정부의 정책은 오히려 더 많은 부작용을 가져올 가능성이 큼.
- 1967년 11월 29일「부동산투기억제에 관한 특별조치법」이 제정된 후 약 37년(1967년∼2003년) 동안 정부가 발표한 부동산 대책은 대략 43개에 이름. 이 중 투기억제 대책은 모두 25건이며, 건설 및 부동산 경기 활성화를 위해 발표한 대책이 대략 18건으로 투기억제 대책이 경기 활성화 대책에 비해 좀더 빈번함.
- 우리나라 부동산 대책의 특징은 1960∼70년대의 토지 정책 중심에서 1980년대 이후 주택으로 정책 범위가 확대되었다는 점, 규제 강화와 규제 완화를 계속 반복하고 있다는 점(1970년대 후반부터 1980년대에 투기억제 대책은 대략 5년마다 반복되었으며, 그 사이사이에 경기 활성화 대책 발표), 그리고 즉각적인 가격 조절을 정책 목표로 하고 있다는 점임.
■ 정책 효과는 경기 상승기보다 하락기에 더욱 커
부동산 경기 상승 시기에는 정책보다 정책 외적인 요인(금리, 부동산 수요, 금융 등)이 더 큰 영향을 미친 반면 경기 하락시기에는 정부의 정책이 경기에 큰 영향을 미침.
- 건설산업도 경기 상승보다 경기 하락의 효과를 더 크게 받는다고 볼 때, 정책 변동은 건설산업의 체감경기 하락과 이에 따른 경영의 어려움에 매우 중요한 요소로 작용함.
정책이 시장에 영향을 주기까지 시차가 존재하고 또 시장 상황이 산업의 경영 성과로 나타나는 데에도 시차가 존재하며 그 시차는 일률적이지 않음.
- 결국, 이러한 상황은 실제 정책이 작동하는 시기의 건설업계의 경영 상태가 정책이 발표되었던 시점의 시장 상황과는 상이하다는 것을 의미함.
- 한편, 즉각적인 시장의 변화를 의도하는 부동산 정책은 향후 정책의 효과가 나타날 시기의 경기 상황에 대한 고려 없이 경기 과열 시기에는 집중적으로 규제 강화책이 발표되고 있음.
- 그리하여 정책이 시행될 시기에는 이미 부동산 경기가 침체기에 진입하게 되며 정책의 효과가 오히려 경기 침체를 가속시키는 결과를 가져옴.
최근 재건축 대상 아파트와 일부 지역의 아파트 매매가격이 상승세를 보이고 있으나, 신규 수주 및 건축허가는 계속 감소세를 보이는 등 건설 경기에는 별다른 영향을 미치지 못하고 있음.
- 데이터 분석 결과에 의하면 아파트 매매가격의 변동보다 전세가격의 변동이 주택건설 수주에 더 큰 영향을 미치는 것으로 분석되었음.
■ 부동산 정책 효과의 시차 고려하지 않으면 시장과 산업 왜곡 불가피
과도한 정부의 정책은 경기 하락기의 시장과 산업을 왜곡시키는 결과를 낳고 있음. 따라서 정부의 부동산 정책은 정책의 시차를 고려할 필요성이 있음.
- 현재와 같이 정부가 주택의 수요와 공급에 모두 깊게 관여하게 되면 경기 과열기에는 안정 대책을, 침체기에는 활성화 대책을 계속 반복하여 시행할 수밖에 없음.
- 정책과 산업의 이중적 시차는 건설업의 경영에 큰 위험 요소로 작용함. 따라서 부동산 정책은 그 시점에서 즉각적인 시장의 변화를 의도하는 정책에서 벗어나 정책의 특성에 따른 다양한 시차와 영향력의 크기를 감안하여 시도되어야 할 것임.
건설업체들은 호황기의 수익으로 불황기를 지탱하는 방식으로 사업을 영위하고 있음.
- 현재 우리나라의 주택산업은 정부가 수요 관리는 물론 공급 방식 및 기준까지도 매우 구체적인 부분까지 관여하고 있어 새로운 기술 발전과 경쟁보다는 시장에 순응하는 경영 방식을 채택하고 있음.
- 심한 경기 부침으로 인해 주택 호황기에 수익을 높인 건설업체들은 이를 미래의 침체기를 대비하는 자본으로 예치하는 경우가 많음.
- 경기 조절 수단으로 부동산 시장이 활용되면서 부동산 시장은 시장 규모 변동이 큰 편인데다가 사업에 투입되는 자본금의 단위가 커 안정적인 사업 추진이 어려운 상황임.
- 자금 여력이 약하고 주택 사업의 비중이 높은 업체들이 정부 정책으로 급변하는 주택경기에 더 큰 영향을 받는 것이 실증적으로 확인되었음.
- 이러한 건설기업의 행태는 기업의 수익이 기술 개발이나, 생산성 향상 등의 산업 발전을 위한 건전한 투자로 이어지지 못하게 하는 장애 요인이 되고 있으며 나아가 산업의 전문화에도 걸림돌이 되고 있음.
장기적이고 일관된 정부의 부동산 정책이 시장과 산업 발전에 더욱 긍정적인 효과를 줌.
- 단기적이고 집중된 정부 정책은 시장과 산업 발전을 저해하므로 단기적 문제 해결식의 부동산 정책은 점차 지양되어야 할 것임.
- 특히 단기적으로 가격을 조절하려고 하는 정부의 정책은 오히려 더 많은 부작용을 가져올 가능성이 큼.