건설동향브리핑 82호
출판일 2005-02-01
연구원 CERIK
최근 주택 부동산 시장은 국내 경제 전반의 불황 지속과 각종 관련 규제의 신설 및 강화 등으로 침체 상태에서 벗어나지 못하고 있으며, 특히 정책의 향후 방향에 대한 불확실성이 적지 않아 침체 상태의 장기화 조짐마저 보이고 있음.
''건설경기 연착륙방안’이나‘종합투자계획’등을 통해서도 알 수 있듯이 정책당국은 전자의 안정은 유지하되 후자를 활성화시키기 위한 구체적 후속대책 마련 및 추진에 전력을 기울이는 것으로 알려지고 있음.
■ 법제도 변화의 구체적 내용
「주택법」의 개정(2005. 1. 8 공포)과 새로운 주택공급제도의 시행
-「주택법」의 주요 개정 내용은 분양원가공개제도, 분양가상한제 도입 및 원가연동제, 공공택지의 개발이익 환수를 위한 채권입찰제 등이라고 할 수 있음(시행일은 2005. 3. 8).
- ''분양원가 공개’의 대상은 분양가 상한제가 적용되는 주택이나 주거 전용 85㎡ 이상의 주택 가운데 국가나 지자체, 주공이나 지방공사가 건설 공급하는 주택으로 하되, 기업의 영업상 비밀을 존중할 필요성도 있으므로 총액만 공개토록 하였음.
- ''원가연동제’는 공공택지 내 주거전용 85㎡ 이하의 주택에 대하여 분양원가를 분양공고 당시 기준의 건축비에 택지비를 합한 금액을 상한으로 하여 분양가를 책정하도록 함.
- 공공택지의 개발이익 환수를 위한 ''채권입찰제’는 주거전용 85㎡ 이상의 주택 건설을 위한 택지를 공급받을 때 국민주택채권을 매입하게 한 것임.
오피스텔 등 상가건축물의 분양제도 신설
- 일정 규모 이상의 오피스텔 및 상가 등 건축물을 선분양할 경우 피분양자를 보호하고 공정·투명한 거래 질서의 확립을 위하여 분양신고제 등을 신설하였음(시행일은 2005. 4. 23).
- 적용 대상은 분양면적 3,000㎡ 이상인 건축물이나 업무시설, 오피스텔 등임.
- 착공 후 분양을 위해서는 신탁 계약·대리사무 계약 또는 분양보증 계약을 체결해야 함.
- 그 외는 건설업자 2인 이상의 연대보증을 통해 골조공사의 공정률이 2/3 이상에 달한 때에 분양할 수 있으며 이러한 요건을 갖추지 못할 경우에는 준공 후 분양만이 허용됨.
리모델링 활성화를 위한「주택법」시행령의 개정 추진(2005. 4월 시행을 위하여 입법 추진 중)
- 리모델링의 증축 범위는 각 세대의 연면적(전용면적) 30% 이내로 하되 각 세대별로 30㎡(9평) 이내로 제한함.
- 리모델링의 활성화를 위한 불필요한 규제는 완화하되, 재건축의 대체 수단으로 남용되지 않도록 구조 안전상의 문제가 있는 재건축 판정 대상 주택은 리모델링을 제한함.
재건축사업의 ''개발이익환수제'' 도입 추진(당초 2005. 3부터 시행하기 위해 입법 추진)
- 재건축 사업의 남용을 방지하고 과도한 개발이익을 환수하여 임대주택의 공급에 활용함으로써 공익과 사익의 형평성을 도모하겠다는 것이 입법 추진의 배경이라고 할 수 있음.
- 사업승인 이전 단지는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%(사업승인 단지는 용적률의 10%)를 임대아파트로 의무적으로 짓도록 하고, 위헌 소지를 없애기 위해 임대아파트 건설분 만큼의 용적률을 상향 조정해 주기로 함.
주택가격공시제 도입, 부동산실거래가 신고제 등의 추진
- 주택가격공시제는 단독·다가구·다세대·연립주택의 집값을 시가로 산정하여 공시하는 제도로 올 4월부터 도입될 예정임.
- 부동산중개업소의 실거래가 신고의무화제도는 부동산 투기 방지 및 부동산 거래의 투명성 확보를 위해 이중계약서 작성 금지, 떴다방 운영 금지 등을 골자로 하고 있음.
- 당초 올 7월 시행 예정이었지만, 현재 논의가 계속 중에 있음.
■ 향후 전망과 시사점
주택 부동산 시장의 위축 상태가 우려될 정도로 장기화하자 투기과열지구에서의 전매 제한 일부 완화나 주택거래신고지역의 일부 해제, 그리고 최근에는 서울시의 재건축 안전진단 기준 완화 방침이 발표되면서 부동산 정책이 본격적으로 완화되는 신호탄로 볼 것인가에 대한 전망이 엇갈리고 있음.
또한 재건축 개발이익환수제의 도입은 사유재산권 침해 및 재건축 사업성 악화 등의 문제 제기가 적지 않고, 주택실거래가신고제의 도입도 실효성 여부가 우려되고 있는 가운데 입법 추진에 상당한 논란이 지속될 것으로 전망됨.
주택 부동산 시장의 침체가 장기화될 경우 국내 경기 전반에 악영향을 줄 뿐만 아니라 주택 공급이 위축되어 향후에는 수급 불균형에 따른 부동산 시장의 교란 상태가 재발할 수도 있는 만큼 정책당국은 거래 심리의 회복과 안정적 주택 공급을 바탕으로 한 주택 부동산 정책의 기조 유지라는 탄력적 운영이 필요할 것임.
''건설경기 연착륙방안’이나‘종합투자계획’등을 통해서도 알 수 있듯이 정책당국은 전자의 안정은 유지하되 후자를 활성화시키기 위한 구체적 후속대책 마련 및 추진에 전력을 기울이는 것으로 알려지고 있음.
■ 법제도 변화의 구체적 내용
「주택법」의 개정(2005. 1. 8 공포)과 새로운 주택공급제도의 시행
-「주택법」의 주요 개정 내용은 분양원가공개제도, 분양가상한제 도입 및 원가연동제, 공공택지의 개발이익 환수를 위한 채권입찰제 등이라고 할 수 있음(시행일은 2005. 3. 8).
- ''분양원가 공개’의 대상은 분양가 상한제가 적용되는 주택이나 주거 전용 85㎡ 이상의 주택 가운데 국가나 지자체, 주공이나 지방공사가 건설 공급하는 주택으로 하되, 기업의 영업상 비밀을 존중할 필요성도 있으므로 총액만 공개토록 하였음.
- ''원가연동제’는 공공택지 내 주거전용 85㎡ 이하의 주택에 대하여 분양원가를 분양공고 당시 기준의 건축비에 택지비를 합한 금액을 상한으로 하여 분양가를 책정하도록 함.
- 공공택지의 개발이익 환수를 위한 ''채권입찰제’는 주거전용 85㎡ 이상의 주택 건설을 위한 택지를 공급받을 때 국민주택채권을 매입하게 한 것임.
오피스텔 등 상가건축물의 분양제도 신설
- 일정 규모 이상의 오피스텔 및 상가 등 건축물을 선분양할 경우 피분양자를 보호하고 공정·투명한 거래 질서의 확립을 위하여 분양신고제 등을 신설하였음(시행일은 2005. 4. 23).
- 적용 대상은 분양면적 3,000㎡ 이상인 건축물이나 업무시설, 오피스텔 등임.
- 착공 후 분양을 위해서는 신탁 계약·대리사무 계약 또는 분양보증 계약을 체결해야 함.
- 그 외는 건설업자 2인 이상의 연대보증을 통해 골조공사의 공정률이 2/3 이상에 달한 때에 분양할 수 있으며 이러한 요건을 갖추지 못할 경우에는 준공 후 분양만이 허용됨.
리모델링 활성화를 위한「주택법」시행령의 개정 추진(2005. 4월 시행을 위하여 입법 추진 중)
- 리모델링의 증축 범위는 각 세대의 연면적(전용면적) 30% 이내로 하되 각 세대별로 30㎡(9평) 이내로 제한함.
- 리모델링의 활성화를 위한 불필요한 규제는 완화하되, 재건축의 대체 수단으로 남용되지 않도록 구조 안전상의 문제가 있는 재건축 판정 대상 주택은 리모델링을 제한함.
재건축사업의 ''개발이익환수제'' 도입 추진(당초 2005. 3부터 시행하기 위해 입법 추진)
- 재건축 사업의 남용을 방지하고 과도한 개발이익을 환수하여 임대주택의 공급에 활용함으로써 공익과 사익의 형평성을 도모하겠다는 것이 입법 추진의 배경이라고 할 수 있음.
- 사업승인 이전 단지는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%(사업승인 단지는 용적률의 10%)를 임대아파트로 의무적으로 짓도록 하고, 위헌 소지를 없애기 위해 임대아파트 건설분 만큼의 용적률을 상향 조정해 주기로 함.
주택가격공시제 도입, 부동산실거래가 신고제 등의 추진
- 주택가격공시제는 단독·다가구·다세대·연립주택의 집값을 시가로 산정하여 공시하는 제도로 올 4월부터 도입될 예정임.
- 부동산중개업소의 실거래가 신고의무화제도는 부동산 투기 방지 및 부동산 거래의 투명성 확보를 위해 이중계약서 작성 금지, 떴다방 운영 금지 등을 골자로 하고 있음.
- 당초 올 7월 시행 예정이었지만, 현재 논의가 계속 중에 있음.
■ 향후 전망과 시사점
주택 부동산 시장의 위축 상태가 우려될 정도로 장기화하자 투기과열지구에서의 전매 제한 일부 완화나 주택거래신고지역의 일부 해제, 그리고 최근에는 서울시의 재건축 안전진단 기준 완화 방침이 발표되면서 부동산 정책이 본격적으로 완화되는 신호탄로 볼 것인가에 대한 전망이 엇갈리고 있음.
또한 재건축 개발이익환수제의 도입은 사유재산권 침해 및 재건축 사업성 악화 등의 문제 제기가 적지 않고, 주택실거래가신고제의 도입도 실효성 여부가 우려되고 있는 가운데 입법 추진에 상당한 논란이 지속될 것으로 전망됨.
주택 부동산 시장의 침체가 장기화될 경우 국내 경기 전반에 악영향을 줄 뿐만 아니라 주택 공급이 위축되어 향후에는 수급 불균형에 따른 부동산 시장의 교란 상태가 재발할 수도 있는 만큼 정책당국은 거래 심리의 회복과 안정적 주택 공급을 바탕으로 한 주택 부동산 정책의 기조 유지라는 탄력적 운영이 필요할 것임.