건설동향브리핑 86호
출판일 2005-04-01
연구원 CERIK
버블은 미래 수익의 현재 가치로 표현할 수 있지만 그 존재 여부를 파악하긴 어려워
이론적 가치를 알기 위해서는 수십 년 이후의 예상 수익과 할인율 등을 알아야 하지만, 현실적으로 불가능함.
- 내구연한이 매우 긴 부동산의 경우, 향후 예상되는 모든 수익을 고려한다면 어떠한 가격도 합리화될 수 있으며, 버블의 존재 여부에 대한 최종 판정은 사후적으로만 가능
- 이론적 가치는 완전 경쟁시장을 가정하지만 현실적인 시장은 불완전하며, 따라서 이론적 가치는 가공의 개념에 불과할 수 있음.
따라서 버블 존재 여부에 대한 정확한 식별은 근본적인 한계가 있음.
이러한 문제를 해소하기 위한 대안으로 이론가격을 추정하지 않고, 과거 추세와 비교한 자산가격의 상대적 변화를 분석하거나, 소득 대비 주택가격 비율 또는 임대료에 대한 매매가격 비율 등의 변화를 분석하는 간접적인 방법이 활용되는 경우가 많음.
■ 일부 국가의 경우 부동산 가격에 버블이 어느 정도 형성돼 있다고 보는 견해 많아
지난 7년간 주택가격이 140% 상승한 영국 등에서는 최근의 주택가격 상승에 편승하여 객관적인 확률이나 기초적 경제 여건 등을 고려하기보다는 과도한 낙관, 최근의 가격 정보, 타인의 행동 등에 의해 의사결정을 내리는 ''묻지마 거래자''가 늘어나면서 주택 구입에 대한 리스크를 과소평가하는 경향이 나타나는 것으로 알려지고 있음.
- 컨설팅업체 딜로이트는 주택가격이 급락할 경우, 소비 위축과 실업률 상승으로 성장률이 2% 수준에 머무는 경기 침체가 불가피할 것으로 전망
- Economist 등은 영국 등 주택가격 상승률이 높은 국가는 택지 및 건축 관련 규제가 심해 주택 공급이 비탄력적이어서 이러한 기대를 강화시킨 것으로 분석
영국의 중앙은행인 영란은행은“주택가격 버블로 장기적인 물가 안정이 위협을 받는 경우 금리 인상을 준비할 것”이라고 수차례 밝힌 후 2003년부터 5차례에 걸쳐 금리 인상을 단행
- 호주 중앙은행 역시 자산가격 급등에 대하여 경고한 이후 금리 인상을 단행
■ 미국, 버블 붕괴 가능성을 우려하는 견해 상대적으로 작아
예일大의 Robert Shiller 교수, 미 투자은행 모건스탠리의 Stephen Roach 등은 2000년 이후 미국 주택시장에 버블이 형성되면서 금리 인상이 지속될 경우 버블 붕괴 위험이 있다고 진단
UCLA대학의 Leamer 교수는 자본 이득을 겨냥한 투기적 수요가 작용했다고 지적
- 주택가격 버블 붕괴시 부의 효과(wealth effect)로 인하여 가계 소비의 위축과 건설경기 침체가 초래될 수 있으며, 대출기관의 재무 상태가 악화될 가능성이 있다고 우려
■ 미국 FRB의 그린스펀 의장과 콘(Donald Kohn) 이사 등은 앞으로 주택시장의 열기가 완만하게 진정될 것이라는 견해 밝혀
미국의 주택 수요는 투기적인 요인보다 소득 및 가구수 증가 등 수요측 요인에 의한 것으로, 연간 185만호 주택 건설은 과도한 수준이 아님.
1990년대 후반 이후 미국의 주택가격은 저평가된 상황이었으며, 최근 주택가격 상승은 버블이라기보다는 경제 기초 여건의 개선에 의한 균형 수준으로 수렴하는 과정이라고 해석
IMF는 미국의 주택가격 버블은 상대적으로 양호한 수준이라고 평가
■ 향후 주요 국가의 주택가격은 경제성장률 둔화, 금리 인상 등으로 주택 수요가 감소하는 반면, 공급 증대가 수반되면서 장기적으로는 안정될 듯
이자율이 상승하겠지만 기본적으로 저금리 기조가 지속될 것으로 예상됨에 따라 주택가격이 하락하기보다는 상승세가 둔화되는 정도일 것으로 예상
주택가격이 급등했던 일부 국가들의 경우, 버블 붕괴의 가능성도 있으나, 각국 정부는 주택가격 급등 못지 않게 급락 역시 원치 않아 주택가격은 안정을 유지하면서 장기적으로 연착륙할 것으로 예상됨.
특히 미국의 경우, GDP 성장률이 3% 중반의 견실한 성장세를 지속하고 고용 증가와 가계소득도 계속 증가할 것으로 예상되므로, 당분간 이자율을 인상하더라도 주택 수요는 다소 둔화되겠지만 주택 경기가 급격히 위축되지는 않을 것으로 예상
■ 주택가격 상승률이 상대적으로 작은 우리나라의 경우, 버블을 우려하여 취해진 과도한 직접 규제와 조세 강화에 의한 수요관리 중심적인 접근보다는 시장 기능 회복에 의한 공급 탄력성을 증대시키는 것이 바람직
이론적 가치를 알기 위해서는 수십 년 이후의 예상 수익과 할인율 등을 알아야 하지만, 현실적으로 불가능함.
- 내구연한이 매우 긴 부동산의 경우, 향후 예상되는 모든 수익을 고려한다면 어떠한 가격도 합리화될 수 있으며, 버블의 존재 여부에 대한 최종 판정은 사후적으로만 가능
- 이론적 가치는 완전 경쟁시장을 가정하지만 현실적인 시장은 불완전하며, 따라서 이론적 가치는 가공의 개념에 불과할 수 있음.
따라서 버블 존재 여부에 대한 정확한 식별은 근본적인 한계가 있음.
이러한 문제를 해소하기 위한 대안으로 이론가격을 추정하지 않고, 과거 추세와 비교한 자산가격의 상대적 변화를 분석하거나, 소득 대비 주택가격 비율 또는 임대료에 대한 매매가격 비율 등의 변화를 분석하는 간접적인 방법이 활용되는 경우가 많음.
■ 일부 국가의 경우 부동산 가격에 버블이 어느 정도 형성돼 있다고 보는 견해 많아
지난 7년간 주택가격이 140% 상승한 영국 등에서는 최근의 주택가격 상승에 편승하여 객관적인 확률이나 기초적 경제 여건 등을 고려하기보다는 과도한 낙관, 최근의 가격 정보, 타인의 행동 등에 의해 의사결정을 내리는 ''묻지마 거래자''가 늘어나면서 주택 구입에 대한 리스크를 과소평가하는 경향이 나타나는 것으로 알려지고 있음.
- 컨설팅업체 딜로이트는 주택가격이 급락할 경우, 소비 위축과 실업률 상승으로 성장률이 2% 수준에 머무는 경기 침체가 불가피할 것으로 전망
- Economist 등은 영국 등 주택가격 상승률이 높은 국가는 택지 및 건축 관련 규제가 심해 주택 공급이 비탄력적이어서 이러한 기대를 강화시킨 것으로 분석
영국의 중앙은행인 영란은행은“주택가격 버블로 장기적인 물가 안정이 위협을 받는 경우 금리 인상을 준비할 것”이라고 수차례 밝힌 후 2003년부터 5차례에 걸쳐 금리 인상을 단행
- 호주 중앙은행 역시 자산가격 급등에 대하여 경고한 이후 금리 인상을 단행
■ 미국, 버블 붕괴 가능성을 우려하는 견해 상대적으로 작아
예일大의 Robert Shiller 교수, 미 투자은행 모건스탠리의 Stephen Roach 등은 2000년 이후 미국 주택시장에 버블이 형성되면서 금리 인상이 지속될 경우 버블 붕괴 위험이 있다고 진단
UCLA대학의 Leamer 교수는 자본 이득을 겨냥한 투기적 수요가 작용했다고 지적
- 주택가격 버블 붕괴시 부의 효과(wealth effect)로 인하여 가계 소비의 위축과 건설경기 침체가 초래될 수 있으며, 대출기관의 재무 상태가 악화될 가능성이 있다고 우려
■ 미국 FRB의 그린스펀 의장과 콘(Donald Kohn) 이사 등은 앞으로 주택시장의 열기가 완만하게 진정될 것이라는 견해 밝혀
미국의 주택 수요는 투기적인 요인보다 소득 및 가구수 증가 등 수요측 요인에 의한 것으로, 연간 185만호 주택 건설은 과도한 수준이 아님.
1990년대 후반 이후 미국의 주택가격은 저평가된 상황이었으며, 최근 주택가격 상승은 버블이라기보다는 경제 기초 여건의 개선에 의한 균형 수준으로 수렴하는 과정이라고 해석
IMF는 미국의 주택가격 버블은 상대적으로 양호한 수준이라고 평가
■ 향후 주요 국가의 주택가격은 경제성장률 둔화, 금리 인상 등으로 주택 수요가 감소하는 반면, 공급 증대가 수반되면서 장기적으로는 안정될 듯
이자율이 상승하겠지만 기본적으로 저금리 기조가 지속될 것으로 예상됨에 따라 주택가격이 하락하기보다는 상승세가 둔화되는 정도일 것으로 예상
주택가격이 급등했던 일부 국가들의 경우, 버블 붕괴의 가능성도 있으나, 각국 정부는 주택가격 급등 못지 않게 급락 역시 원치 않아 주택가격은 안정을 유지하면서 장기적으로 연착륙할 것으로 예상됨.
특히 미국의 경우, GDP 성장률이 3% 중반의 견실한 성장세를 지속하고 고용 증가와 가계소득도 계속 증가할 것으로 예상되므로, 당분간 이자율을 인상하더라도 주택 수요는 다소 둔화되겠지만 주택 경기가 급격히 위축되지는 않을 것으로 예상
■ 주택가격 상승률이 상대적으로 작은 우리나라의 경우, 버블을 우려하여 취해진 과도한 직접 규제와 조세 강화에 의한 수요관리 중심적인 접근보다는 시장 기능 회복에 의한 공급 탄력성을 증대시키는 것이 바람직