건설동향브리핑 106호
출판일 2006-02-01
연구원 CERIK
부동산 정책의 핵심 과제는 분양원가 인하이고 그 중 토지비 절감은 매우 중요한 사안으로 토지비의 인상요인 해소는 분양원가 절감의 현실적인 대안이 될 수 있음.
- 주택건설업계에 따르면 민간 택지에서 토지비가 분양원가에 차지하는 비중은 건설 지역에 따라 많은 차이가 있지만, 개략적으로 약 40% 내외를 점유
■ 민간 부문의 주택개발 사업 추진시 일부 토지주가 부지의 비정상적인 고가 매수를 요구하는 소위 ''알박기'' 현상이 빈번하게 발생
한국주택협회의 실태조사에 따르면 통상 매수 요구액은 감정평가액의 4∼8배, 사업 지연 기간은 7∼9개월, 추가 금융비용은 사업 규모에 따라 차이가 크지만 최소 2억원에서 80억원, 알박기 부지는 총부지의 6.8∼23% 차지
이와 같은 ''알박기''는 100%의 부지 소유권을 확보하지 못할 경우 사업계획 승인 후 다음 단계로 이행할 수 없는 현행 법적 절차를 악용한 사례로 볼 수 있음.
■ ''알박기''와 같은 현상은 토지비의 증가, 사업 기간 지연에 따른 추가 금융비용 소요 등으로 주택 분양원가 상승의 또다른 원인으로 작용
''알박기''가 분양원가에 미치는 영향을 "전체 사업부지의 3%를 시가의 4배로 매입하고 사업기간이 6개월 지연"되는 것으로 가정하고 개략적으로 분석해보면 토지비 8.9% 증가 등으로 평당 분양원가를 3.6% 상승시킴.
- 즉 ''알박기''는 필연적으로 분양원가 상승의 주요 요인이 될 수 있음.
또한 무리한 토지비 요구는 해당 주택사업의 사업성을 악화시켜 주택사업 자체를 포기하거나, 사업을 축소하게 하여 결과적으로 민간의 자율적 주택 공급을 위축시키고 있음.
■ ''알박기'' 방지를 위한 다양한 법적 장치가 있지만 현재 토지시장에서의 실효성은 그다지 높지 않아
''알박기''는「형법」상의 부당이득으로 처벌되지만 그 판례가 다양하고, 주택사업 시행사들은 부당 이득 회수를 위한 반환 소송을 하기도 하지만 대부분의 시행사는 소송에 따른 기업의 이미지 실추를 우려하여 소송을 포기
「주택법」에서는 대지 면적의 90% 이상을 확보하고 사업계획 승인을 받은 사업 주체는 잔여대지에 대한 매도청구가 가능하지만, ''가집행''을 할 수 없어 그 실효성이 미미
- 토지 소유자가 상소할 경우 확정 판결까지 2∼3년 소요
매도청구의 예외 대상은 지구단위계획 결정 고시일 3년 이전부터 소유한 자로 되어 있지만, 실제 민간 주택개발 사업을 위한 부지 확보는 중장기적으로 추진
- 지구단위계획 구역 결정 절차가 장기간에 걸쳐 진행되므로 정보력을 갖춘 투기 세력이 개입할 여지가 많음.
■ ''알박기'' 요인을 최소화시키면서 효과적으로 민간 택지를 확보할 수 있는 다양한 대안의 심도있는 검토가 필요
매도청구의 적용 범위를 탄력적으로 넓혀주는 방안으로 부지 매입이 90%가 넘을 경우 매도청구권 예외 대상을 10년으로 하고, 부지 매입이 95%가 넘으면 소유 기간과 관계없이 매도청구권 적용
부지매입 비율이 90%가 넘고 잔여 부지에 대한 토지 수용이 필요한 경우 토지수용권을 부여하되, 공공 택지와 동일한 조건으로 주택을 공급
공공 부지(학교, 도로 등)는 해당 기관에서 매입
토지의 수용 및 보상을 전문적으로 시행하는 공적기관 설립 방안 검토
■ ''토지수용권'' 부여시 ''공공 택지''와 동일한 조건으로 공급되므로 원가연동제, 분양원가 공개 등의 적용으로 분양원가를 현재의 민간택지 수준보다 더욱 낮출 수 있어
또한 독점화된 공공 택지 공급 시장에 민간부문의 참여로 공공 택지시장이 경쟁시장으로 전환되어 주택 공급량이 늘어날 뿐만 아니라 시가지 내 자투리땅을 중심으로 소규모·고급의 공공 택지 공급이 활성화될 것으로 보임.
이와 같이 민간의 주택건설 부지의 확보가 용이해 짐에 따라 민간의 자율적인 주택 공급이 활성화될 것으로 기대됨.
- 목 차 -
경제 : 2005년 건설 투자 0.3% 증가에 그쳐
2005년 12월 건설업 취업자 수 급감
2005년 해외건설 수주 실적
정책 :「 국가계약법 」관련 회계예규 개정 사항
이슈 : 중소 건설업 실태 조사 결과(Ⅰ)
주택 분양원가 인하를 위한‘ 알박기 ’방지 대책
정보 : 한국과 미국 건설산업의 과거 10년 진단
논단 : 조달청 PQ심사 세부 기준 개정안, 보완 후 시행해야
- 주택건설업계에 따르면 민간 택지에서 토지비가 분양원가에 차지하는 비중은 건설 지역에 따라 많은 차이가 있지만, 개략적으로 약 40% 내외를 점유
■ 민간 부문의 주택개발 사업 추진시 일부 토지주가 부지의 비정상적인 고가 매수를 요구하는 소위 ''알박기'' 현상이 빈번하게 발생
한국주택협회의 실태조사에 따르면 통상 매수 요구액은 감정평가액의 4∼8배, 사업 지연 기간은 7∼9개월, 추가 금융비용은 사업 규모에 따라 차이가 크지만 최소 2억원에서 80억원, 알박기 부지는 총부지의 6.8∼23% 차지
이와 같은 ''알박기''는 100%의 부지 소유권을 확보하지 못할 경우 사업계획 승인 후 다음 단계로 이행할 수 없는 현행 법적 절차를 악용한 사례로 볼 수 있음.
■ ''알박기''와 같은 현상은 토지비의 증가, 사업 기간 지연에 따른 추가 금융비용 소요 등으로 주택 분양원가 상승의 또다른 원인으로 작용
''알박기''가 분양원가에 미치는 영향을 "전체 사업부지의 3%를 시가의 4배로 매입하고 사업기간이 6개월 지연"되는 것으로 가정하고 개략적으로 분석해보면 토지비 8.9% 증가 등으로 평당 분양원가를 3.6% 상승시킴.
- 즉 ''알박기''는 필연적으로 분양원가 상승의 주요 요인이 될 수 있음.
또한 무리한 토지비 요구는 해당 주택사업의 사업성을 악화시켜 주택사업 자체를 포기하거나, 사업을 축소하게 하여 결과적으로 민간의 자율적 주택 공급을 위축시키고 있음.
■ ''알박기'' 방지를 위한 다양한 법적 장치가 있지만 현재 토지시장에서의 실효성은 그다지 높지 않아
''알박기''는「형법」상의 부당이득으로 처벌되지만 그 판례가 다양하고, 주택사업 시행사들은 부당 이득 회수를 위한 반환 소송을 하기도 하지만 대부분의 시행사는 소송에 따른 기업의 이미지 실추를 우려하여 소송을 포기
「주택법」에서는 대지 면적의 90% 이상을 확보하고 사업계획 승인을 받은 사업 주체는 잔여대지에 대한 매도청구가 가능하지만, ''가집행''을 할 수 없어 그 실효성이 미미
- 토지 소유자가 상소할 경우 확정 판결까지 2∼3년 소요
매도청구의 예외 대상은 지구단위계획 결정 고시일 3년 이전부터 소유한 자로 되어 있지만, 실제 민간 주택개발 사업을 위한 부지 확보는 중장기적으로 추진
- 지구단위계획 구역 결정 절차가 장기간에 걸쳐 진행되므로 정보력을 갖춘 투기 세력이 개입할 여지가 많음.
■ ''알박기'' 요인을 최소화시키면서 효과적으로 민간 택지를 확보할 수 있는 다양한 대안의 심도있는 검토가 필요
매도청구의 적용 범위를 탄력적으로 넓혀주는 방안으로 부지 매입이 90%가 넘을 경우 매도청구권 예외 대상을 10년으로 하고, 부지 매입이 95%가 넘으면 소유 기간과 관계없이 매도청구권 적용
부지매입 비율이 90%가 넘고 잔여 부지에 대한 토지 수용이 필요한 경우 토지수용권을 부여하되, 공공 택지와 동일한 조건으로 주택을 공급
공공 부지(학교, 도로 등)는 해당 기관에서 매입
토지의 수용 및 보상을 전문적으로 시행하는 공적기관 설립 방안 검토
■ ''토지수용권'' 부여시 ''공공 택지''와 동일한 조건으로 공급되므로 원가연동제, 분양원가 공개 등의 적용으로 분양원가를 현재의 민간택지 수준보다 더욱 낮출 수 있어
또한 독점화된 공공 택지 공급 시장에 민간부문의 참여로 공공 택지시장이 경쟁시장으로 전환되어 주택 공급량이 늘어날 뿐만 아니라 시가지 내 자투리땅을 중심으로 소규모·고급의 공공 택지 공급이 활성화될 것으로 보임.
이와 같이 민간의 주택건설 부지의 확보가 용이해 짐에 따라 민간의 자율적인 주택 공급이 활성화될 것으로 기대됨.
- 목 차 -
경제 : 2005년 건설 투자 0.3% 증가에 그쳐
2005년 12월 건설업 취업자 수 급감
2005년 해외건설 수주 실적
정책 :「 국가계약법 」관련 회계예규 개정 사항
이슈 : 중소 건설업 실태 조사 결과(Ⅰ)
주택 분양원가 인하를 위한‘ 알박기 ’방지 대책
정보 : 한국과 미국 건설산업의 과거 10년 진단
논단 : 조달청 PQ심사 세부 기준 개정안, 보완 후 시행해야