이슈포커스

▶ 금융위기 이후 전 세계적으로 금융규제 및 감독기능이 강화되면서 중·서민층 자가 보유지원정책에 대한 부정적인 시각이 확대되었으나, 국민들의 주거안정과 복지증진을 위한 다양한 자가 보유 확대정책은 여전히 유효함.
- 금융기관의 건전성 강화에는 크게 기여할 것으로 기대되나 직․간접적으로 자가보유 지원책을 받아야만 주택 구입이 가능한 계층에서는 주택 구매가 더욱 어려워짐.
- 주택(부동산) 자산의 격차가 소득 및 계층 격차로 확대 재생산되는 악순환을 막기 위해서 중․서민층의 자가 보유를 통한 건전한 재산증식 과정을 유도하는 것은 사회 안정에도 기여함.

▶ 미국의 주택금융정책은 대공황 직후 현재의 시스템으로 구축되었고, 이후 저소득계층과 소수인종을 위한 프로그램으로 발전
- 주택대출방식이 단기․일시상환 형태로 구성되어 대공황 직후 대규모의 주택 차압이 발생하게 되었고 이를 해결하기 위해 연방정부가 적극적으로 주택금융시장에 개입하기 시작함.
- 루즈벨트 정부는 장기, 분할상환, 고정금리 등 현대 주택금융시스템을 마련하였고 2차 모기지 시장 형성을 통해 유동성 공급 체계를 구축함.
- 1940년대에는 제대군인을 위한 주택금융을 지원하는 한편, 저소득계층 등 주택모기지 지원 대상을 확대하여 복지 국가적 프로그램으로서의 자가 보유 확대정책을 추가하게 됨. 1980년대 들어서는 주택모기지의 수요를 충족하기 위해 공공의 MBS(주택담보증권 : Mortgage Backed Securities)뿐만 아니라 민간 MBS 발행으로 확대됨.
- 1990년대 중반 이후 클린턴 정부 시기에는 저소득계층 및 소수인종을 위한 다양한 자가 보유 촉진 정책을 시행하여 자가 보유율이 급격히 상승함.

▶ 주택금융정책뿐만 아니라 세제 차원에서도 자가 보유를 지원하고 있음.
- 모기지 이자와 재산세 100% 소득 공제, 12만5천 달러까지 양도소득세 비과세, 노인계층(55세 이상)은 양도소득세 비과세가 50만 달러까지 확대됨.

▶ 총량적 주택공급 부족시대가 종료됨에 따라 한국의 주택공급정책도 전환이 요구됨.
- 우리나라의 자가 보유 촉진 정책은 운영의 경직성, 수요를 충족하는 다양한 프로그램의 부재, 제도간 역할분담의 모호성 등 다양한 문제점을 내포하고 있음.
- 따라서, 중산층의 경우에는 원활한 주거교체와 주거환경 개선에 대한 다양한 선택권을 부여하고 동시에 자가 거주(home occupied)를 촉진하는 정책이 요구됨.
- 보유 주택 수 중심의 정책보다는 거주주택에 대한 세제 및 금융지원 등을 통해 실제 거주목적 주택의 원활한 교체와 주거환경 개선 노력을 지원해야 함(양도세 이연 및 공제를 통해 주택교체를 지원할 필요가 있음).
- 주택의 유지 관리 및 리모델링에 수반되는 비용에 대한 공제, 거주주택에 대한 모기지 우대(금리, 상환 조건 등을 비거주 주택과 차별) 등 신축 구매자가 아닌 기존 주택보유자에 대한 다양한 금융 및 세제 지원 제도의 개발이 요구됨.