이슈포커스

― 최근 경기 침체로 인한 민간 투자의 위축으로 민간부문에서의 수주 경쟁은 날로 격화될 것으로 예상된다. 이러한 상황에 대응 하여 대기업은 물론 중소기업에서도 수주를 위한 적극적인 전략을 모색하여야 할 시점이다. 기획제안형 사업의 포괄적인 개념은 건설기업이 수주 확보 차원에서 건설업의 본업인 시공 영역에 주안점을 두면서 기획력의 강화를 통하여 사업의 발굴을 도모하고 잠재 수요자의 사업 의욕을 높임으로써 사업을 실현해 나가는 형태로 이해되고 있다. 국내에서 이러한 유형의 사업은 자주 공동개발사업의 이름 아래 활발히 전개되고 있다. 본 자료는 능동적이고 공격적 수주 전략인 기획 제안형 사업들을 대상으로 그 실태와 사업의 형성 메카니즘, 그리고 문제점 분석을 통하여 사업의 활성화 방안을 제시하는 데 있다.
― 기획 제안형 사업에서 이용되고 있는 일반적인 계약방식은 일괄 수주 방식, 분양 도급 방식 그리고 교환방식으로 구분될 수 있다. 교환방식의 경우 국내에서 주체간의 신뢰성 부족과 제도적인 미비로 인하여 거의 적용되지 않고 있다. 이들 계약방식의 공통점은 일반적으로 행해지는 단순도급과는 달리 기획 단계와 자금조달 단계에서 건설업체가 개입하거나 혹은 다양한 주체의 결합이 이루어 진다는 점이 특징이다.
― 기획 제안형 사업에 있어 가장 중요한 것은 설계 이전 단계의 사업기획 행위와 사업의 실현을 위한 영업 활동이다. 이러한 영업활동은 토지 유효 이용 수법이나 토지 컨설턴트, 기술에 의한 제안, 도시개발이나 지역개발계획의 제안을 통해서 이루어지고 있으나 국내에서는 주로 토지 유효이용 수법을 이용하여 사업을 실현시키고 있다.
― 토지 유효이용 수법으로는 크게 투자수익 배분방식, 등가교환방식 그리고 신탁개발 방식이 있다. 이 중 신탁개발 방식은 기본적으로 토지소유자와 신탁회사간에 이루어지는 수법으로서 시공자의 선정등 사업의 주도권이 신탁회사에 있기 때문에 건설회사 개입할 여지가 없다. 그러나 실제에 있어서는 건설업체가 사전에 토지 소유자를 발굴하여 소유한 토지를 신탁회사에 의뢰토록 유도함으로써 공사를 수주받는 형식을 취하고 있다. 이때 물론 건설회사는 신탁회사와 사전협의가 이루어져야 한다. 또한 건설업자는 토지 소유자의 근저당권 및 복잡한 이해관계의 해결을 위해 사전에 토지 소유자에게 대여금을 지급하는 방식을 취하고 있다. 이러한 3자외의 개발업자 개입할 경우는 더욱 복잡한 과정을 거쳐 진행되고 있다. 이와 같이 대부분 사업의 공통점은 사업의 실현을 위한 토지 소유자에게 이주비나 근저당 설정 해지를 위한 대여금을 지불하는 형식을 취하고 있다는 점이다.
― 문제점으로서 첫째, 건설업체에 의한 사업 추진의 주도권 결여, 둘째, 시공자의 초기 투입 자금의 과다, 셋째, 부동산 경기 침체로 인하여 공사대금 대신 부동산으로 물건으로 인수시 부동산세의 중과 넷째, 기존 개발 수법이 소규모 개발에 한정되어 있다는 점, 마지막으로 결합 주체간 상호 신뢰성의 결여등이 지적되고 있다.
― 기획 제안형 사업에 있어 가장 중요한 점은 설계 이전의 문제로 상류 서비스 기능 즉 발주자를 위해서 시설을 기획하는 단계에 있다. 이러한 능력 향상을 위해서는 무엇보다도 여러분야의 전문가를 네트워크로 통합시키는 능력의 제고와 더불어 사업이 정착되기 위한 환경여건의 조성, 상호 신뢰성의 확보, 그리고 정부의 지원책이 강구되어야 할 것이다. 또한 사업의 활성화를 위해서는 전문 개발업자의 육성과 함께 민간에 대한 토지개발 규제의 완화도 함께 병행되어야 함은 물론이다. 그 외에 다양한 개발기법의 개발과 함께 협회 및 조합차원에서 부동산 신탁회사의 설립도 신중히 고려해볼 필요가 있다.