특별공급 청약제도의 운영 실태와 과제
출판일 2025-04-24
연구원 허윤경, 김성환
(목적) 청약제도와 관련한 사회적 중요도에 비해 실증 분석에 기초한 연구는 많지 않음. 본 연구는 특별공급 청약제도의 운영 실태를 실증 자료에 기반하여 파악하고 이 를 바탕으로 제도 효율화를 위한 장기적 방향성을 모색코자 함.
- 2020년 1월~2024년 6월까지 ‘청약홈’의 1,853단지, 90만여 세대의 청약자료를 분석함.
(물량) 전체 분양 중 49.0%를 특별공급으로 최초 배분하나, 청약자가 없어 일반공급으로 전환되는 물량이 많아, 실제 수요자에게 공급되는 특별공급은 전체 분양 중 28.5%임.
- 특별공급 평형 중 12.9%는 청약자가 전무하여 배정된 물량 전체가 일반공급으로 전환됨.
- 특별공급 중 73.7%가 광의의 저출생 대응(다자녀, 신혼부부, 다자녀, 생애최초, 신생아)으로 배분됨.
(유형·지역) 특별공급 내에서도 유형별, 지역별 수요차가 크고, 동일한 평형에서도 특별공급과 일반공급의 청약경쟁률의 격차가 큼.
- 특별공급 공급 물량 중 절반이 청약자가 없는 것으로 분석됨. 특히, 다자녀(73.0%), 기관추천(62.5%), 노부모 부양(61.6%) 특별공급은 60%를 상회하여 청약자를 찾지 못함.
- 그럼에도 불구하고 서울과 세종은 특별공급 청약경쟁률이 두 자릿수를 넘어서며 수요 쏠림이 확인되는데 이는 분양가상한제 적용에 따른 자산배분 기대에 따른 결과로 해석됨.
- 동일한 평형에 대해서도 특별공급과 일반공급의 청약경쟁률의 차가 큼. 특별공급 평형 중 19.2%만이 경쟁하나, 일반공급은 76.7%가 경쟁 상황임.
(방향) 지역별·상품별 수요 편차가 지속적으로 확대됨에 따라 신규주택 판매 제도인 청약의 운영 효율성을 저해할 수 있어 개선이 필요함.
- 특별공급 미달 물량은 일반공급으로 전환되고 지금까지 분양시장은 지역과 유형에 무관하게 초과수요 시장을 형성하여 주택시장에 심각한 문제를 야기하지 않음. 그러나 시장 상황이 빠르게 변화하고 있어 제도 효율화가 필요한 시점임.
(단기) 특별공급 배분과 실제공급 간 격차 해소하고, 유형별·지역별 물량 재조정이 필요함.
- 공공, 민간, 지역(분양가상한제 적용 여부), 유형별 수요를 확인하여 정책 목표 물량 재설정이 필요함. 시급하게는 생애최초·신혼부부 물량과 다자녀·기관추천 물량 간의 재조정이 검토되어야 함.
(장기) 저출생 대응 등 특별공급의 정책 효과 검증, 분양가상한제 지역 등은 분양 이후 사후 관리 개념 도입, 민간 부문 자율성 확대 등을 검토할 필요가 있음.
- 특별공급은 1978년부터 50여년 동안 지속되고 있지만, 효과 검증은 이루어지지 않았음. 특별공급 수분양자의 거주기간, 자녀 출생 여부, 매도가격 등 행태 관찰 등을 통해 정책 효과 검증 작업이 필요함.
- 영국의 First Homes은 수분양가의 판매 가격을 규제하여 분양 이후 사후 관리하고 있음. 우리도 분양가상한제 지역 분양에 대해서는 사후 관리 방안을 모색하여 자산 배분 정책의 효과성 증대, 부담가능 주택 재고 유지 방안 등을 고민해야 할 것임.
- 청약제도는 청약통장, 국민주택채권, 주택도시기금 등 여러 제도와 맞물려 있어, 주택 판매제도를 개선하기 위한 장기적 관점의 로드맵 수립이 필요함.