오피스빌딩 인덱스 개발에 관한 연구 -오피스빌딩 가치평가방법을 중심으로-
출판일 1999-08-01
연구원 이상영
■ 오피스빌딩 정보의 필요성
IMF 위기 이후 오피스빌딩에 대한 각종 정보의 중요성이 대단히 커졌다. 우선 97년 말 이후 본격화된 금융 위기로 인해 빌딩을 매각할 필요성이 커졌으나 실제 매각과정에서 외국인 매수자와 국내 빌딩 소유자 사이에 빌딩 가치에 대한 큰 시각 차가 드러났다. 이러한 시각 차는 빌딩에 대한 기존의 비용접근법(cost approach)에 의한 가치추계가 가지는 한계를 드러내는 계기가 되었고, 소득접근법(income approach)의 필요성이 대두되었다. 이에 따라 정부는 올해 「지가공시 및 토지등의 감정평가에 관한 법률」을 개정하여 토지 평가방법에 소득접근법을 적용할 수 있도록 하였다.
그리고 작년 하반기부터 부동산의 유동화를 촉진하는 제도들이 마련되면서 부동산증권화가 급속히 진행되었고, 자산담보부증권(ABS), 주택저당증권(MBS), 부동산투자회사(REITs) 등의 상품이 도입되었거나 추진되고 있다. 이러한 증권화 상품에서 투자자에게 신뢰를 얻는 가장 중요한 사항 중의 하나가 부동산정보의 정확성이라고 할 수 있다. 부동산증권 상품은 부동산의 자본이득보다는 운영수익에 초점을 맞추고 있으며, 부동산에 대한 각종 정보를 투자자에게 공시(disclosure)하는 것을 의무화하고 있다.
한편 빌딩자산 관리자 입장에서 보면 IMF 이후 사무실 빌딩의 공실이 급격히 증가하면서 이를 해소하기 위해 시장 정보의 원활한 유통이 절실히 필요한 상황에 처해있다.
따라서 현단계는 지금까지 임대, 매매 시장이 사실상 공식적으로 존재하지 않는 오피스빌딩 시장에 새로운 거래 및 정보전달 체계가 성립시킬 수 있는 호기라고 할 수 있다. 건설업체나 디벨로퍼(developer)의 입장에서 보면 이와 같은 오피스 정보를 회사가 보유하거나 운영 중인 빌딩에 활용할 수 있을 뿐 아니라 빌딩 개발사업성 판단에 활용할 수 있다. IMF 이전과 같이 부동산이 지속적으로 상승하는 국면에서 빌딩 개발사업은 사실상 자본이득의 발생이나 담보가치의 증가만으로도 투자유인이 충분히 있었다. 그러나 전반적인 경제성장률의 정체와 부동산가격의 안정에 따라 이제 매각차익이 아니라 장기적인 부동산운영소득으로 건물을 유지할 수밖에 없는 상황에서 시장의 공실률, 임대가 동향과 같은 정보가 개발사업의 핵심적 키워드로 등장하고 있다.
부동산, 특히 상업용 부동산은 거래의 비반복성, 희소성, 중앙정보교환소의 부재 등으로 인하여 시장에서 결정된 가격을 곧바로 이용할 수 없기 때문에 부동산을 연구하기 위해서는 부동산의 위험과 수익률을 추정하여야 한다. 부동산지수는 부동산연구를 위해서도 반드시 필요한 자료이다.
■ 오피스빌딩 정보의 현황
그런데 현재 우리 나라에 오피스빌딩 정보는 거의 없는 상태라고 할 수 있다. 현재 공공 단체에서 조사하는 자료로는 서울상공회의소에서 연간으로 발표하는 『임대료동향조사보고』가 있으나 연간 임대가, 공실률, 계약형태 등의 기본통계 이상을 제시하지 못하고 있다. 더욱이 이 자료는 개별 건물에 대한 정보는 제공하지 않고 있다. 일부 컨설팅업체에서 임대관련 조사를 하고 있으나 신뢰성 면에서 충분히 검증되지 못하고 있다. 그리고 투자자인 금융기관이나 빌딩관리대행업체인 임대서비스회사는 실질적인 자료를 가지고 있으나 공개하지 않고 있다.
따라서 대형오피스빌딩이 밀집되어 있는 서울과 부산지역을 오피스빌딩의 기본현황을 조사하고 정기적으로 갱신하는 시스템이 시급히 필요하다. 현재 민간 부동산 정보서비스 중에서 부동산114((주)모두넷)는 99년 1/4분기부터 분기별로 서울지역 대형오피스빌딩 400여 개를 정기적으로 조사한 자료를 발표하고 있다. 이 조사는 건물의 기본정보와 함께 공실률, 임대가, 관리비 등 경제변수 내용을 포함하고 있다. 본 연구에서는 이 데이터베이스를 오피스빌딩 인덱스작성에 활용하고자 한다.
■ 인덱스 개발의 방향
본 연구에서 부동산지수는 임대지수를 개발하려는 것은 아니다. 임대지수는 이미 서울상공회의소에서 발표하고 있고, 이러한 지수개발은 감정평가의 문제라기보다는 자료수집과 표본추출에 의한 통계적 기법의 문제라고 할 수 있다. 그리고 이러한 자료의 활용도는 오피스빌딩 시장동향을 분석하는 데 있다. 부동산 평가나 투자와 관련해서 좀더 의미 있는 과제는 소득률, 자본이득률의 추정과 가격지수 및 수익지수의 개발이라고 할 수 있다. 즉 오피스빌딩의 투자규모와 투자에 따른 수익을 나타낼 수 있는 지수의 개발이 시급하다고 할 것이다.
오피스와 같은 상업용 부동산의 인덱스 개발에서 가장 큰 문제점은 자료의 부족이며, 그 중에서 특히 매매자료의 부족이 지수개발에 가장 어려운 점이라고 할 수 있다. 따라서 실제로 외국의 오피스빌딩지수도 대부분 실질 매매가격에 기준한 지수가 아니라 개별<
IMF 위기 이후 오피스빌딩에 대한 각종 정보의 중요성이 대단히 커졌다. 우선 97년 말 이후 본격화된 금융 위기로 인해 빌딩을 매각할 필요성이 커졌으나 실제 매각과정에서 외국인 매수자와 국내 빌딩 소유자 사이에 빌딩 가치에 대한 큰 시각 차가 드러났다. 이러한 시각 차는 빌딩에 대한 기존의 비용접근법(cost approach)에 의한 가치추계가 가지는 한계를 드러내는 계기가 되었고, 소득접근법(income approach)의 필요성이 대두되었다. 이에 따라 정부는 올해 「지가공시 및 토지등의 감정평가에 관한 법률」을 개정하여 토지 평가방법에 소득접근법을 적용할 수 있도록 하였다.
그리고 작년 하반기부터 부동산의 유동화를 촉진하는 제도들이 마련되면서 부동산증권화가 급속히 진행되었고, 자산담보부증권(ABS), 주택저당증권(MBS), 부동산투자회사(REITs) 등의 상품이 도입되었거나 추진되고 있다. 이러한 증권화 상품에서 투자자에게 신뢰를 얻는 가장 중요한 사항 중의 하나가 부동산정보의 정확성이라고 할 수 있다. 부동산증권 상품은 부동산의 자본이득보다는 운영수익에 초점을 맞추고 있으며, 부동산에 대한 각종 정보를 투자자에게 공시(disclosure)하는 것을 의무화하고 있다.
한편 빌딩자산 관리자 입장에서 보면 IMF 이후 사무실 빌딩의 공실이 급격히 증가하면서 이를 해소하기 위해 시장 정보의 원활한 유통이 절실히 필요한 상황에 처해있다.
따라서 현단계는 지금까지 임대, 매매 시장이 사실상 공식적으로 존재하지 않는 오피스빌딩 시장에 새로운 거래 및 정보전달 체계가 성립시킬 수 있는 호기라고 할 수 있다. 건설업체나 디벨로퍼(developer)의 입장에서 보면 이와 같은 오피스 정보를 회사가 보유하거나 운영 중인 빌딩에 활용할 수 있을 뿐 아니라 빌딩 개발사업성 판단에 활용할 수 있다. IMF 이전과 같이 부동산이 지속적으로 상승하는 국면에서 빌딩 개발사업은 사실상 자본이득의 발생이나 담보가치의 증가만으로도 투자유인이 충분히 있었다. 그러나 전반적인 경제성장률의 정체와 부동산가격의 안정에 따라 이제 매각차익이 아니라 장기적인 부동산운영소득으로 건물을 유지할 수밖에 없는 상황에서 시장의 공실률, 임대가 동향과 같은 정보가 개발사업의 핵심적 키워드로 등장하고 있다.
부동산, 특히 상업용 부동산은 거래의 비반복성, 희소성, 중앙정보교환소의 부재 등으로 인하여 시장에서 결정된 가격을 곧바로 이용할 수 없기 때문에 부동산을 연구하기 위해서는 부동산의 위험과 수익률을 추정하여야 한다. 부동산지수는 부동산연구를 위해서도 반드시 필요한 자료이다.
■ 오피스빌딩 정보의 현황
그런데 현재 우리 나라에 오피스빌딩 정보는 거의 없는 상태라고 할 수 있다. 현재 공공 단체에서 조사하는 자료로는 서울상공회의소에서 연간으로 발표하는 『임대료동향조사보고』가 있으나 연간 임대가, 공실률, 계약형태 등의 기본통계 이상을 제시하지 못하고 있다. 더욱이 이 자료는 개별 건물에 대한 정보는 제공하지 않고 있다. 일부 컨설팅업체에서 임대관련 조사를 하고 있으나 신뢰성 면에서 충분히 검증되지 못하고 있다. 그리고 투자자인 금융기관이나 빌딩관리대행업체인 임대서비스회사는 실질적인 자료를 가지고 있으나 공개하지 않고 있다.
따라서 대형오피스빌딩이 밀집되어 있는 서울과 부산지역을 오피스빌딩의 기본현황을 조사하고 정기적으로 갱신하는 시스템이 시급히 필요하다. 현재 민간 부동산 정보서비스 중에서 부동산114((주)모두넷)는 99년 1/4분기부터 분기별로 서울지역 대형오피스빌딩 400여 개를 정기적으로 조사한 자료를 발표하고 있다. 이 조사는 건물의 기본정보와 함께 공실률, 임대가, 관리비 등 경제변수 내용을 포함하고 있다. 본 연구에서는 이 데이터베이스를 오피스빌딩 인덱스작성에 활용하고자 한다.
■ 인덱스 개발의 방향
본 연구에서 부동산지수는 임대지수를 개발하려는 것은 아니다. 임대지수는 이미 서울상공회의소에서 발표하고 있고, 이러한 지수개발은 감정평가의 문제라기보다는 자료수집과 표본추출에 의한 통계적 기법의 문제라고 할 수 있다. 그리고 이러한 자료의 활용도는 오피스빌딩 시장동향을 분석하는 데 있다. 부동산 평가나 투자와 관련해서 좀더 의미 있는 과제는 소득률, 자본이득률의 추정과 가격지수 및 수익지수의 개발이라고 할 수 있다. 즉 오피스빌딩의 투자규모와 투자에 따른 수익을 나타낼 수 있는 지수의 개발이 시급하다고 할 것이다.
오피스와 같은 상업용 부동산의 인덱스 개발에서 가장 큰 문제점은 자료의 부족이며, 그 중에서 특히 매매자료의 부족이 지수개발에 가장 어려운 점이라고 할 수 있다. 따라서 실제로 외국의 오피스빌딩지수도 대부분 실질 매매가격에 기준한 지수가 아니라 개별<