주택 가격의 지역간 상관 관계 분석 연구
출판일 2004-10-12
연구원 왕세종,강민석
주택은 모든 사람들이 사회의 기본 단위인 가정을 이루는 과정에 있어서 필수적이면서도 값이 비싼 내구재 중의 하나이며, 개인 자산의 가장 큰 부분을 차지하기도 한다. 현재 우리나라의 주택 상황은 핵가족화 추세와 노령 가구 및 독신 가구의 증가로 인한 가구 수의 급속한 증가, 산업화와 도시화 현상으로 인한 대도시의 인구 집중, 주택부문에 대한 투자 및 재정 지원의 절대 부족, 그리고 주택의 안정적인 공급 기반 취약 등의 문제점을 갖고 있다. 그리고 이와 같은 이유로 인해, 주택의 절대수가 부족하고, 가격 수준이 매우 높은 반면, 질적 수준은 상대적으로 매우 낮아, 주거 불안정과 주거 불평등의 심화라는 매우 심각한 문제점을 안고 있다.
이와 같은 특징으로 인해, 주택은 정부 정책의 주요한 대상이 되고 있다. 주택시장의 상승 국면과 수축 국면에 대응한 정부의 정책은 억제와 부양을 반복하여 왔으며, 주택 가격이 급격하게 오른 2003년에는 총 13건의 크고 작은 정부의 ‘주택시장 안정화’ 대책이 발표되기에 이르렀다.
그러나, 문제의 심각성은 이러한 정부 정책의 기준이 체계적으로 정립되어 있지 않다는 데 있다. 특히, 최근 2～3년의 가격 상승 기간 동안 강남지역의 주택 가격이 서울지역의 전체 가격 상승에 영향을 주고, 서울지역이 전국적으로 영향을 미친다는 논리를 통해 강남지역의 재건축 가격에 대한 집중적인 규제가 이루어졌다.
정책의 수립과 시행은 서민 주거 안정이라는 측면과 함께 수요와 공급의 균형이라는 시장 원리 또한 만족해야 하므로 신중하게 결정되어야 할 필요성이 있다. 따라서 정부는 정책 시행의 시기와 강도 및 수단에 있어서 매우 신중해야 한다. 그리고 이와 같은 정부 정책의 수립 및 시행은 기본적으로 주택시장 자체에 대한 정확한 이해를 필요로 한다.
외환 위기가 발생한 직후, 하락 추세를 보이던 수도권 지역의 아파트를 중심으로 한 주택매매 및 전세가격이 1998년 11월을 저점으로 상승 추세로 반전하였다. 특히, 2001년부터는 부동산 경기의 과열 논쟁이 사회적인 문제점으로 제기될 정도로, 수도권 지역의 주택 가격이 크게 상승하였다. 이와 같은 주택 가격의 상승에 대해서 강남지역의 가격상승이 서울시로, 서울시에서 수도권으로, 수도권에서 전국으로 가격 상승의 효과가 미치고 있다는 믿음이 팽배해 있다. 또한, 이를 중심으로 정부의 정책 또한 결정되고 있다. 그러나, 이와 같은 현상에 대하여 정밀하게 분석된 결과는 지금까지 부족하였고, 주요 지역간 주택 가격 파급 경로에 대한 분석은 미미한 실정이다.
이와 같은 경향에 대한 계량경제학적 분석 기법의 적용을 통한 규명은 수도권 지역의 주택 매매 및 전세 가격의 파급 효과 및 경로를 이해하는 데 크게 기여할 것으로 판단된다. 또한, 강남지역이 전국의 주택 가격 상승의 시발점이라는 일반적인 통념에 대한 검증을 통해 향후 정부 정책의 방향을 제시할 수도 있을 것이다.
따라서, 본 연구는 주택시장에서 정부 정책의 목표로 설정되고 있는 수도권 주택 가격의 파급 경로에 대한 분석을 통하여, 수도권의 주택시장에서 주택 매매 및 전세 가격이 지역별로 영향을 미치는 경로를 이해하고, 기존 시장의 메커니즘에 대한 이해를 제공하고자 한다. 또한, 이와 같은 분석은 주택시장에 대한 정부 정책의 수립에 올바른 정보를 제공할 수 있을 것이다.
이와 같은 특징으로 인해, 주택은 정부 정책의 주요한 대상이 되고 있다. 주택시장의 상승 국면과 수축 국면에 대응한 정부의 정책은 억제와 부양을 반복하여 왔으며, 주택 가격이 급격하게 오른 2003년에는 총 13건의 크고 작은 정부의 ‘주택시장 안정화’ 대책이 발표되기에 이르렀다.
그러나, 문제의 심각성은 이러한 정부 정책의 기준이 체계적으로 정립되어 있지 않다는 데 있다. 특히, 최근 2～3년의 가격 상승 기간 동안 강남지역의 주택 가격이 서울지역의 전체 가격 상승에 영향을 주고, 서울지역이 전국적으로 영향을 미친다는 논리를 통해 강남지역의 재건축 가격에 대한 집중적인 규제가 이루어졌다.
정책의 수립과 시행은 서민 주거 안정이라는 측면과 함께 수요와 공급의 균형이라는 시장 원리 또한 만족해야 하므로 신중하게 결정되어야 할 필요성이 있다. 따라서 정부는 정책 시행의 시기와 강도 및 수단에 있어서 매우 신중해야 한다. 그리고 이와 같은 정부 정책의 수립 및 시행은 기본적으로 주택시장 자체에 대한 정확한 이해를 필요로 한다.
외환 위기가 발생한 직후, 하락 추세를 보이던 수도권 지역의 아파트를 중심으로 한 주택매매 및 전세가격이 1998년 11월을 저점으로 상승 추세로 반전하였다. 특히, 2001년부터는 부동산 경기의 과열 논쟁이 사회적인 문제점으로 제기될 정도로, 수도권 지역의 주택 가격이 크게 상승하였다. 이와 같은 주택 가격의 상승에 대해서 강남지역의 가격상승이 서울시로, 서울시에서 수도권으로, 수도권에서 전국으로 가격 상승의 효과가 미치고 있다는 믿음이 팽배해 있다. 또한, 이를 중심으로 정부의 정책 또한 결정되고 있다. 그러나, 이와 같은 현상에 대하여 정밀하게 분석된 결과는 지금까지 부족하였고, 주요 지역간 주택 가격 파급 경로에 대한 분석은 미미한 실정이다.
이와 같은 경향에 대한 계량경제학적 분석 기법의 적용을 통한 규명은 수도권 지역의 주택 매매 및 전세 가격의 파급 효과 및 경로를 이해하는 데 크게 기여할 것으로 판단된다. 또한, 강남지역이 전국의 주택 가격 상승의 시발점이라는 일반적인 통념에 대한 검증을 통해 향후 정부 정책의 방향을 제시할 수도 있을 것이다.
따라서, 본 연구는 주택시장에서 정부 정책의 목표로 설정되고 있는 수도권 주택 가격의 파급 경로에 대한 분석을 통하여, 수도권의 주택시장에서 주택 매매 및 전세 가격이 지역별로 영향을 미치는 경로를 이해하고, 기존 시장의 메커니즘에 대한 이해를 제공하고자 한다. 또한, 이와 같은 분석은 주택시장에 대한 정부 정책의 수립에 올바른 정보를 제공할 수 있을 것이다.