연구보고서

부동산시장에 대한 규제강화정책의 지속과 국내 경기의 전반적 약세기조 등으로 침체상태에 놓여 있는 상가 등 건축물분양시장에 2005년 4월 「건축물분양에관한법률」의 제정으로, ‘공동주택의 사전 분양’에만 적용해오던 분양보증제도가 ‘상가 등 건축물의 사전 분양’에도 도입됨.

- 건축물 분양보증제도는 상가 등 건축물이 사전 분양된 후 분양사업자의 부도나 파산 등 분양에 따른 위험으로부터 피분양자를 보호하기 위한 것이지만, 한편으로 새로운 규제의 신설 및 강화법적 요건의 준수가 요구되는 분양사업자에게 비용부담 및 규제의 증가로 작용하게 됨.

- 그러나 「건축물분양법」이 시행 1년을 경과한 지금 분양면적 축소 등의 방법으로 법적용을 회피하는 경우가 적지 않으며, 분양보증제도는 보증사고의 발생가능성을 사전에 걸러낼 수 있는 기능이 미흡하고 분양대금의 토지구입비용 충당을 제한하여 자금조달의 부담을 가중시키고 있는 등의 문제점이 빈번하게 등장하고 있음.

- 이로 인해 피분양자 보호는 입법 이전과 마찬가지의 사전 분양에 따른 피해발생 위험성에 여전히 노출되어 있으며, 분양사업자는 사업추진을 위한 자금조달의 어려움만 더욱 증가되는 등 부작용이 적지 않은 실정임.
- 한편, 건축물분양보증시장은 피분양자 보호의 필요성 증대와 2008년부터 주택 후분양제의 단계적 추진으로 축소될 주택분양보증시장을 대체하는 시장으로서의 가능성을 열어놓았다는 점에서 주목을 끌고 있으며, 정책당국의 보증시장 개방추진 등과 맞물리면서 분양보증시장도 한층 개방과 경쟁이 가속화될 것으로 전망됨.

- 이러한 환경변화의 흐름 속에서 건축물 분양에 따른 위험을 방지하고 바람직한 분양 질서가 구축될 수 있도록 하기 위해서는 분양보증제도가 제 기능을 발휘할 수 있도록 제도 정비가 시급한 실정임. 이를 위해 건축물 분양보증시장의 현황과 전망을 바탕으로 분양보증제도과 관련한 현행 건축물분양법령의 전반적인 문제점을 분석하고 제도개선방안을 제시함.