8. 31 대책후 1년 ; 평가와 개선 방향
보도일자 2006-08-29
보도기관 일간건설신문
8․31 대책 이후 주택가격 지속 상승, 최근 안정화 기미
2006년 들어 가격조정 국면이 본격화될 것이라는 예측과는 달리 주택매매가격은 높은 상승세를 보이며, 가격조정시점이 지연되고 있다. 아파트 매매가격을 보면, 10․29대책 이후에는 하락세로 전환된 반면, 8․31대책 이후에는 5.6%상승하여 여전히 높은 상승세를 보이고 있다. 전세가격은 2003년에는 대책이후 1년간 -2.7%하락하여 하락폭이 커진데 반해, 2005년에는 6.3% 상승하여 대책 이전보다 크게 상승했다.
주택가격조정 시점이 지연된 주요 원인은 재건축 아파트 가격을 중심으로 한 강남지역 아파트 가격의 상승과 판교분양을 전후로 한 인근지역의 가격 상승을 원인으로 볼 수 있다. 특히, 서울 지역의 택지개발과 재건축 규제로, 양도세 강화, 매도자의 관망세로 인한 시장 매물 축소로 수도권 공급부족 심화도 주요 불안요인으로 작용했다. 또한 작년말 서울시의 재건축 아파트에 대한 용적률과 층고제한 완화에 대한 논란, 지방선거로 규제완화 기대감 상존하면서 가격조정 지연 요인으로 작용했다.
그러나 8․31대책 이후 주춤했던 주택가격은 2005년 말 이후 다시 지속적으로 상승했으나, 3․30 대책이후 안정화 기미를 보이고 있다. 최근 지방을 중심으로 주택매매가격 하락지역이 확대되는 등 가격 하락이 가시화 되고 있다. 2006년 7월 현재 전국 주택매매가격은 전년말 비 4.1% 상승하였으나, 부산(-0.7%)과 경북(-0.5%)등 일부 시․도지역의 가격은 하락하였다.
지방 주택시장 크게 위축, 하반기 미분양 해소 문제 크게 대두 전망
지속적인 정부규제로 부동산거래는 크게 위축되었다. 토지가격의 완만한 상승세가 지속되고 있지만 토지거래량은 급격하게 감소했다. 토지거래량은 최근 4년간 10%가 넘는 증가세를 지속하여 왔으나 2006년 상반기(1월～6월) 토지거래량은 전년동기대비 30.8%나 감소하였으며, 1/4분기에 비해 2/4분기에 감소폭은 더욱 확대되었다.
주택역시 재고시장과 신규시장 모두 크게 위축되고 있다. 주택구매지수(CSI)가 2004년 4/4분기 수준으로 하락했으며, 국민은행에 따르면 2/4분기 이후 매수세 감소, 매도세 증가 추세가 두드러지나 거래는 크게 감소하고 있는 것으로 나타나고 있다. 미분양 역시 올해 5월 현재 6만호에 근접하는 등 지속적인 증가세를 보이고 있다.
이러한 주택시장의 흐름을 보면 지방주택시장의 상황은 매우 심각하다. 지방의 가격하락 확산에도 불구하고 지방의 주택공급은 2006년에도 증가할 전망이기 때문이다. 이미 올해 들어 지방분양시장은 계약율이 크게 낮아져 있는 상태이다. 건축허가면적을 보면 지방은 5분기 연속 증가세가 지속되고 있으며, 주택건설실적 역시 3분기 연속 증가세를 보이고 있다. 입주 물량 또한 올해 전국 32만 6천호가 공급, 수도권과 지방의 공급비율 역전 현상 발생하고 있다. 이러한 공급증가로 인해 지방의 미분양은 크게 증가하여 2004년 말 수준(5만3천호)에 근접하고 있으며, 하반기에는 이를 넘어설 것으로 전망된다.
8.31대책은 긍정적인 측면도 많은 대책이다. 과거 정부가 손대지 못했던 세제부분을 개혁하고 실거래가를 통한 거래의 투명화에도 기여하였다. 하지만 정책의 실천과정에서 발생하는 문제점에 대한 고민은 지속되어야 한다. 지방시장의 급격한 붕괴가 가져올 문제점과 거래가 크게 위축되는 문제, 수요가 있는 지역에 공급이 이루어지는 문제 등은 향후에도 지속적으로 보완해나가야 할 것으로 생각됩니다. 이를 위해 i)수도권과 지방규제 차등화, ii)거래활성화를 위한 세제개편, iii)재개발․재건축에 대한 문제는 충분한 검토와 대안 마련이 필요해 보인다.
수도권과 지방의 주택규제 차등화 필요
전국적으로 유사하게 적용하고 있는 ‘획일적 규제’를 지역별 수급특성에 맞게 ‘맞춤형 규제’로 바꿀 필요가 있다. 이를 위해서는 지방과 수도권 간의 주택수급구조의 차이를 이해하는 것이 선행될 필요가 있다. 지방(서울․인천․경기이외 지역)은 이미 주택수요가 한계에 도달한 것으로 보인다. 지방인구(2005년)는 2000년 대비 30만7천명 감소한데 반해, 지방주택(2005년)은 오히려 2000년 대비 70만호나 증가하였다. 이에 따라 지방주택소유율(2005년)은 64.3%까지 상승했다. 지방주택보급률(2004년)역시 109.5%에 달하고 있다.
지방의 각종 개발계획에도 불구하고 인구유입은 예상보다 저조할 가능성이 크므로, 외부로부터 유입되는 주택구매수요를 차단해서는 지방주택시장 침체가 불가피하며 발생된 미분양 물량 해소에도 장기간 소요될 전망이다. 반면, 버블세븐으로 불리는 가격 급등지역과 수도권 일부지역 등 투기우려가 남아 있는 지역에서는 지속적인 시장 감시가 필요하다.
이에 따라 우선 주택가격이 안정된 주택투기
2006년 들어 가격조정 국면이 본격화될 것이라는 예측과는 달리 주택매매가격은 높은 상승세를 보이며, 가격조정시점이 지연되고 있다. 아파트 매매가격을 보면, 10․29대책 이후에는 하락세로 전환된 반면, 8․31대책 이후에는 5.6%상승하여 여전히 높은 상승세를 보이고 있다. 전세가격은 2003년에는 대책이후 1년간 -2.7%하락하여 하락폭이 커진데 반해, 2005년에는 6.3% 상승하여 대책 이전보다 크게 상승했다.
주택가격조정 시점이 지연된 주요 원인은 재건축 아파트 가격을 중심으로 한 강남지역 아파트 가격의 상승과 판교분양을 전후로 한 인근지역의 가격 상승을 원인으로 볼 수 있다. 특히, 서울 지역의 택지개발과 재건축 규제로, 양도세 강화, 매도자의 관망세로 인한 시장 매물 축소로 수도권 공급부족 심화도 주요 불안요인으로 작용했다. 또한 작년말 서울시의 재건축 아파트에 대한 용적률과 층고제한 완화에 대한 논란, 지방선거로 규제완화 기대감 상존하면서 가격조정 지연 요인으로 작용했다.
그러나 8․31대책 이후 주춤했던 주택가격은 2005년 말 이후 다시 지속적으로 상승했으나, 3․30 대책이후 안정화 기미를 보이고 있다. 최근 지방을 중심으로 주택매매가격 하락지역이 확대되는 등 가격 하락이 가시화 되고 있다. 2006년 7월 현재 전국 주택매매가격은 전년말 비 4.1% 상승하였으나, 부산(-0.7%)과 경북(-0.5%)등 일부 시․도지역의 가격은 하락하였다.
지방 주택시장 크게 위축, 하반기 미분양 해소 문제 크게 대두 전망
지속적인 정부규제로 부동산거래는 크게 위축되었다. 토지가격의 완만한 상승세가 지속되고 있지만 토지거래량은 급격하게 감소했다. 토지거래량은 최근 4년간 10%가 넘는 증가세를 지속하여 왔으나 2006년 상반기(1월～6월) 토지거래량은 전년동기대비 30.8%나 감소하였으며, 1/4분기에 비해 2/4분기에 감소폭은 더욱 확대되었다.
주택역시 재고시장과 신규시장 모두 크게 위축되고 있다. 주택구매지수(CSI)가 2004년 4/4분기 수준으로 하락했으며, 국민은행에 따르면 2/4분기 이후 매수세 감소, 매도세 증가 추세가 두드러지나 거래는 크게 감소하고 있는 것으로 나타나고 있다. 미분양 역시 올해 5월 현재 6만호에 근접하는 등 지속적인 증가세를 보이고 있다.
이러한 주택시장의 흐름을 보면 지방주택시장의 상황은 매우 심각하다. 지방의 가격하락 확산에도 불구하고 지방의 주택공급은 2006년에도 증가할 전망이기 때문이다. 이미 올해 들어 지방분양시장은 계약율이 크게 낮아져 있는 상태이다. 건축허가면적을 보면 지방은 5분기 연속 증가세가 지속되고 있으며, 주택건설실적 역시 3분기 연속 증가세를 보이고 있다. 입주 물량 또한 올해 전국 32만 6천호가 공급, 수도권과 지방의 공급비율 역전 현상 발생하고 있다. 이러한 공급증가로 인해 지방의 미분양은 크게 증가하여 2004년 말 수준(5만3천호)에 근접하고 있으며, 하반기에는 이를 넘어설 것으로 전망된다.
8.31대책은 긍정적인 측면도 많은 대책이다. 과거 정부가 손대지 못했던 세제부분을 개혁하고 실거래가를 통한 거래의 투명화에도 기여하였다. 하지만 정책의 실천과정에서 발생하는 문제점에 대한 고민은 지속되어야 한다. 지방시장의 급격한 붕괴가 가져올 문제점과 거래가 크게 위축되는 문제, 수요가 있는 지역에 공급이 이루어지는 문제 등은 향후에도 지속적으로 보완해나가야 할 것으로 생각됩니다. 이를 위해 i)수도권과 지방규제 차등화, ii)거래활성화를 위한 세제개편, iii)재개발․재건축에 대한 문제는 충분한 검토와 대안 마련이 필요해 보인다.
수도권과 지방의 주택규제 차등화 필요
전국적으로 유사하게 적용하고 있는 ‘획일적 규제’를 지역별 수급특성에 맞게 ‘맞춤형 규제’로 바꿀 필요가 있다. 이를 위해서는 지방과 수도권 간의 주택수급구조의 차이를 이해하는 것이 선행될 필요가 있다. 지방(서울․인천․경기이외 지역)은 이미 주택수요가 한계에 도달한 것으로 보인다. 지방인구(2005년)는 2000년 대비 30만7천명 감소한데 반해, 지방주택(2005년)은 오히려 2000년 대비 70만호나 증가하였다. 이에 따라 지방주택소유율(2005년)은 64.3%까지 상승했다. 지방주택보급률(2004년)역시 109.5%에 달하고 있다.
지방의 각종 개발계획에도 불구하고 인구유입은 예상보다 저조할 가능성이 크므로, 외부로부터 유입되는 주택구매수요를 차단해서는 지방주택시장 침체가 불가피하며 발생된 미분양 물량 해소에도 장기간 소요될 전망이다. 반면, 버블세븐으로 불리는 가격 급등지역과 수도권 일부지역 등 투기우려가 남아 있는 지역에서는 지속적인 시장 감시가 필요하다.
이에 따라 우선 주택가격이 안정된 주택투기