건축물 분양보증 확대된다
보도일자 2006-09-19
보도기관 일간건설신문
최근 주택 및 상가분양시장은, 2003년의 이른바 ‘10.29 부동산시장 안정 종합대책’의 발표 이후 2005년의 ‘8.31 부동산대책’과 2006년의 ‘3.30 후속대책’에 이르기까지 부동산시장에 대한 규제강화정책이 지속되면서 국내 경기의 전반적 약세기조 등과 맞물려 침체상태를 벗어나지 못하고 있다. 이런 가운데 2005년에는 「주택법」의 개정과 「건축물분양에관한법률(이하 건축물분양법)」의 제정으로, ‘공동주택의 사전 분양’에만 적용해오던 분양보증제도가 ‘상가 등 건축물의 사전 분양’에도 도입되어 상가 등 건축물분양시장과 분양보증제도는 상당한 변화를 겪을 것으로 전망되고 있다.
그동안 상가 등 건축물분양시장은 분양률 제고에만 관심을 둔 일부 그릇된 분양사업자들의 기만적 분양행태로 말미암아 복마전이라고 해도 지나치지 않을 정도였다. 주택시장과 달리 분양과 관련한 아무런 규정이 없었다는 점을 이용하여 사업부지의 미확보나 이중분양, 과장된 상가수익률 광고 등으로 인해 피분양자들의 피해가 빈번하였기 때문이다. 특히 초기 사업자금의 조달을 분양대금에 의존하는 정도가 큰 상가 등 건축물의 분양은 대부분 사전분양으로 이루어졌는데, 분양이후 분양사업자의 부도나 파산 등으로 분양계약자나 피분양자의 피해가 적지 않았다. 이른바 ‘굿모닝시티 상가분양사건’은 이러한 총체적 문제점이 가장 적나라하게 나타난 대표적 사례라고 할 것이다. 이러한 문제점을 개선하고 사전분양으로 인한 분양상의 위험으로부터 피분양자를 보호하기 위하여 주택공급에 적용되던 분양보증제도가 「건축물분양법」의 제정을 통해 상가 등 건축물의 분양공급에도 새로이 도입되었다.
「건축물분양법」의 시행으로 이전과 달리 일정 규모 이상의 건축물을 선분양하려면 분양보증계약의 체결과 분양신고를 해야 하는 등이 제한이 신설되기는 하였지만, 이러한 제도 변화가 건축물분양에 따르는 위험을 줄이고 거래의 투명성과 공정성을 제고하여 투자자나 피분양자들의 신뢰를 높일 것이라는 점은 의심의 여지가 없다. 건축물분양시장에 대한 투자안전성을 확보할 수 있게 됨으로써 투자자나 피분양자의 관심을 제고하여 분양사업자의 분양률을 높이고 성공적인 사업수행에도 큰 도움을 줄 수 있을 것이다. 장기적으로도 부동산투자자의 관심이 규제가 강화되고 있는 주택시장 일변도에서 벗어나 상가 등 건축물분양시장으로 옮겨오게 될 것으로 보이기 때문에 분양시장의 활성화에도 긍정적 효과가 있을 것으로 기대되고 있다.
편법 분양 등 문제 많아
그러나 「건축물분양법」이 분양시장의 새로운 거래질서를 구축하여 가고 있는 가운데, 한편에서는 분양사업자 가운데 일부가 법령상에 규정된 각종 분양요건의 신설을 규제로만 받아들이고 법령의 일부 미비점을 교묘하게 이용하여 갖가지 편법적 분양행태를 보이고 있어 실효성 확보에 중대한 위협이 되고 있다. 몇 가지 문제점을 짚어보면, 첫째, 건축물분양보증제도를 도입하고 있지만 분양보증기관의 분양위험 관리기능이 충분히 확보되어 있지 못한 점을 들 수 있다. 둘째, 사전 분양에 따른 위험발생을 최소화하기 위하여 공정률 확인 등의 공정관리와 분양대금의 적정관리가 요구되지만, 신탁계약과 달리 분양보증의 경우에는 분양사업자의 적극적 협조가 있어야만 관련 자료의 확보와 검토가 가능하게 되어 있는 등 제도적으로 미비점이 적지 않다. 셋째, 건설금융시스템이 일천한 국내 금융현실을 감안하지 않고 분양사업자가 분양대금 중 일부로 토지구입을 위한 대출금 반환 등에 사용할 수 없도록 하고 있어 사업의 원활한 수행을 어렵게 만드는 등 피분양자의 보호강화가 아니라 오히려 분양위험성을 증가시키는 부작용도 우려되고 있다. 넷째, 주상복합건물의 상가부분에 대하여 대한주택보증(주)를 제외한 기타 분양보증기관은 보증계약을 체결할 수 없도록 사실상 제한되고 있다는 점도 「주택법」과의 법령간 부조화에 의한 것으로 분양사업자 및 피분양자의 분양보증기관 선택권을 사실상 제한하고 있다. 다섯째, 사전분양의 경우 분양보증계약 등을 체결하도록 한 법령의 적용대상을 한정함으로써 그 외의 상가 등 건축물분양의 경우에는 피분양자 보호가 방치되고 있는 점도 소홀히 할 수 없다. 「건축물분양법」에서는 원칙적으로 분양면적 3,000㎡를 기준으로 하고 있는 점을 이용하여 분양면적만을 줄이는 편법이 횡행되고 있기 때문이다.
위험관리 기능 제고해야
건축물분양법의 제정과 시행은 그 동안 제기되어 왔던 상가 등 건축물분양에 따른 많은 병폐와 피해를 최소화하고 공정한 분양 질서의 구축이라는 점에서 바람직하다고 볼 수 있다. 그러나 아무리 입법취지가 타당하다고 해도 그 수단이나 방법이 과도하다면 그 실효성을 기대하기 어려운 것이 현실이다. 지나치게
그동안 상가 등 건축물분양시장은 분양률 제고에만 관심을 둔 일부 그릇된 분양사업자들의 기만적 분양행태로 말미암아 복마전이라고 해도 지나치지 않을 정도였다. 주택시장과 달리 분양과 관련한 아무런 규정이 없었다는 점을 이용하여 사업부지의 미확보나 이중분양, 과장된 상가수익률 광고 등으로 인해 피분양자들의 피해가 빈번하였기 때문이다. 특히 초기 사업자금의 조달을 분양대금에 의존하는 정도가 큰 상가 등 건축물의 분양은 대부분 사전분양으로 이루어졌는데, 분양이후 분양사업자의 부도나 파산 등으로 분양계약자나 피분양자의 피해가 적지 않았다. 이른바 ‘굿모닝시티 상가분양사건’은 이러한 총체적 문제점이 가장 적나라하게 나타난 대표적 사례라고 할 것이다. 이러한 문제점을 개선하고 사전분양으로 인한 분양상의 위험으로부터 피분양자를 보호하기 위하여 주택공급에 적용되던 분양보증제도가 「건축물분양법」의 제정을 통해 상가 등 건축물의 분양공급에도 새로이 도입되었다.
「건축물분양법」의 시행으로 이전과 달리 일정 규모 이상의 건축물을 선분양하려면 분양보증계약의 체결과 분양신고를 해야 하는 등이 제한이 신설되기는 하였지만, 이러한 제도 변화가 건축물분양에 따르는 위험을 줄이고 거래의 투명성과 공정성을 제고하여 투자자나 피분양자들의 신뢰를 높일 것이라는 점은 의심의 여지가 없다. 건축물분양시장에 대한 투자안전성을 확보할 수 있게 됨으로써 투자자나 피분양자의 관심을 제고하여 분양사업자의 분양률을 높이고 성공적인 사업수행에도 큰 도움을 줄 수 있을 것이다. 장기적으로도 부동산투자자의 관심이 규제가 강화되고 있는 주택시장 일변도에서 벗어나 상가 등 건축물분양시장으로 옮겨오게 될 것으로 보이기 때문에 분양시장의 활성화에도 긍정적 효과가 있을 것으로 기대되고 있다.
편법 분양 등 문제 많아
그러나 「건축물분양법」이 분양시장의 새로운 거래질서를 구축하여 가고 있는 가운데, 한편에서는 분양사업자 가운데 일부가 법령상에 규정된 각종 분양요건의 신설을 규제로만 받아들이고 법령의 일부 미비점을 교묘하게 이용하여 갖가지 편법적 분양행태를 보이고 있어 실효성 확보에 중대한 위협이 되고 있다. 몇 가지 문제점을 짚어보면, 첫째, 건축물분양보증제도를 도입하고 있지만 분양보증기관의 분양위험 관리기능이 충분히 확보되어 있지 못한 점을 들 수 있다. 둘째, 사전 분양에 따른 위험발생을 최소화하기 위하여 공정률 확인 등의 공정관리와 분양대금의 적정관리가 요구되지만, 신탁계약과 달리 분양보증의 경우에는 분양사업자의 적극적 협조가 있어야만 관련 자료의 확보와 검토가 가능하게 되어 있는 등 제도적으로 미비점이 적지 않다. 셋째, 건설금융시스템이 일천한 국내 금융현실을 감안하지 않고 분양사업자가 분양대금 중 일부로 토지구입을 위한 대출금 반환 등에 사용할 수 없도록 하고 있어 사업의 원활한 수행을 어렵게 만드는 등 피분양자의 보호강화가 아니라 오히려 분양위험성을 증가시키는 부작용도 우려되고 있다. 넷째, 주상복합건물의 상가부분에 대하여 대한주택보증(주)를 제외한 기타 분양보증기관은 보증계약을 체결할 수 없도록 사실상 제한되고 있다는 점도 「주택법」과의 법령간 부조화에 의한 것으로 분양사업자 및 피분양자의 분양보증기관 선택권을 사실상 제한하고 있다. 다섯째, 사전분양의 경우 분양보증계약 등을 체결하도록 한 법령의 적용대상을 한정함으로써 그 외의 상가 등 건축물분양의 경우에는 피분양자 보호가 방치되고 있는 점도 소홀히 할 수 없다. 「건축물분양법」에서는 원칙적으로 분양면적 3,000㎡를 기준으로 하고 있는 점을 이용하여 분양면적만을 줄이는 편법이 횡행되고 있기 때문이다.
위험관리 기능 제고해야
건축물분양법의 제정과 시행은 그 동안 제기되어 왔던 상가 등 건축물분양에 따른 많은 병폐와 피해를 최소화하고 공정한 분양 질서의 구축이라는 점에서 바람직하다고 볼 수 있다. 그러나 아무리 입법취지가 타당하다고 해도 그 수단이나 방법이 과도하다면 그 실효성을 기대하기 어려운 것이 현실이다. 지나치게