대규모 개발사업의 기획 프로젝트 능력 키워야
보도일자 2006-11-28
보도기관 일간건설신문
참여 정부 들어 우리나라 국토는 전에 없는 개발의 전성시대를 맞이하고 있다. 먼저 중앙정부의 주도하에 대대적인 ‘국토균형개발’ 차원의 지역개발사업인 ‘행정중심복합도시 건설사업’과 공공기관 이전에 따른 ‘혁신도시 건설사업’이 전개되고 있다. 동시에 지방 도시들 마다 지역경제를 활성화시키기 위한 수단으로써 다양한 지역개발사업을 추진하고 있다. 뿐만 아니라 기존 노후 시가지 정비 사업 및 도심 활성화 사업 등이 ‘도심재생 프로젝트’라는 이름으로 다양하게 시도되고 있다. 따라서 당분간 이러한 각종 개발사업의 추진은 계속 증가될 것으로 예상된다.
■ 개발사업의 환경변화
그러나 최근의 개발사업은 과거와 큰 차이를 보이고 있다. 그 특징을 간략하게 요약하면 다음과 같다. 첫째, 개발의 규모가 커지고 대형화 되고있다. 이는 계획적인 개발을 통해 좀 더 쾌적한 공간을 조성하고 개발사업을 통한 공공시설의 확보 등 공익을 확보하기 위해서는 사업의 규모가 너무 영세해서는 안되기 때문이다. 따라서 최근에는 지역별 단위사업들이 광역적으로 통합되면서 개발의 규모가 매우 커지고 있다. 두 번째는 개발의 형태가 점차 복합화되고 있다. 지금까지의 개발은 주택, 오피스, 등 단편적인 형태였다. 그러나 최근의 개발사업의 앞서 규모가 커지는 것과 함께 내용적인 측면에서도 복합화 추세를 나타내고 있다. 이는 도시의 기능이 점점 다양해지면서 수반되는 현상이라고 볼 수 있을 것이다. 그리고 마지막으로 최근의 개발사업은 그 어느때보다 개발의 공공성 확보를 요구하고 있다. 즉 과거 개발사업이 가져온 부작용을 최소화하고 개발사업이 야기시키는 부동산 투기나 개발이익의 문제를 투명화할 필요성이 그 어느 때보다도 커졌기 때문이다. 그러므로 최근의 개발사업은 민간의 참여를 유도하면서 동시에 공공의 적극적인 개입이 수반되고 있다. 개발사업이 대형화되고 복합화되면서 공공이나 민간 등 어느 한 부분의 역할만으로는 성공적인 추진이 어렵기 때문이다. 특히 최근과 같이 다양한 개발사업이 동시 다발적으로 추진되고 있는 상황에서 개발사업에 대한 민-관의 협력은 매우 절실한 상황이다.
■ 개발사업과 건설산업
한편, 건설시장은 공공 토목시장의 축소, 주택 부동산 시장의 규제 강화 등에 의하여 건설업체들의 기존 주력 사업 분야가 점차 축소되고 있다. 반면, 토목-건축 등의 복합공정과 기획 및 대규모 자금조달 등이 요구되는 대규모 개발사업이 기존의 공공,민간 건설시장의 공백을 점차 대체해 나가고 있다. 그러나 각종 개발사업에 건설업체들의 참여방식은 기존의 방식을 크게 벗어나지 못하고 있을 뿐만 아니라 오히려 축소되고 있다. 60-70년대의 대규모 개발사업에서 민간참여는 대부분 건설사가 주도하였으나, 최근에는 오히려 금융기관, 부동산 개발회사(부동산 신탁회사), 공공 디벨로퍼(토지공사 등)들의 출현으로 그 역할이 축소되고 있다. 또한 그 동안 민간 주도로 이루어지던 재개발이나 재건축 사업에서도 공공의 참여가 확대됨으로써 각종 개발사업에서의 민간 건설업체들의 역할은 오히려 축소되고 있다. 공공주도의 개발사업이 증가하면서 건설업체들의 역할은 창의적인 능력이 발휘될 수 있는 사업시행자로서의 역할보다는 단순 시공이나, 금융기관으로부터 자금을 조달하는데 필요한 보증자(PF보증, 준공보증 등)의 역할에 한정되고 있기 때문이다. 따라서 향후 증가되는 각종 개발사업을 건설산업의 새로운 시장으로 활용하기 위해서는 건설업체들의 참여방식에 대한 다양하고 적극적인 접근이 요구된다.
2002년 이후 부동산 경기에 힘입어 지속적으로 호황을 누려오던 건설경기가 점차 하락국면에 접어들고 있다. 비록 정부의 강력한 부동산 대책 등의 영향으로 민간 건축경기가 위축되는 영향도 있겠으나 위에서 제시한 바와 같이 각종 개발사업이 꾸준히 늘어나고 있음에도 불구하고 건설경기가 어려움을 겪고 있는 것이다. 이는 과거에 각종 개발사업의 추진이 곧 건설경기의 호황으로 연계되었던 것과는 매우 이례적인 현상이다. 이제 개발사업에서의 민간참여는 과거 건설회사 중심의 ‘시공부문’에 한정되어 있지 않다. 과거에는 시공사인 건설회사가 곧 사업주체로서의 역할을 담당하였으나 최근에는 재무적 투자자, 디벨로퍼 등이 사업주체로서의 역할을 확대해 나가고 있다. 더군다나 앞으로는 다양한 공공(중앙정부 및 지방정부와 정부 출연기관)부문과 각종 지역사회의 주민이나, 시민단체, 지역내 기업 및 상공인 등도 각종 지역 개발사업의 참여하게 될 것으로 예상된다. 따라서 건설부분에서의 민간참여 특히 ‘시공 중심’의 참여는 점차 그 역할과 범위가 축소될 수 밖에 없을 것으로 예상된다. 그리하여 건설시장은 사업 방식에 있어 새로운 환경변화가 불가피한 실정이다.
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■ 개발사업의 환경변화
그러나 최근의 개발사업은 과거와 큰 차이를 보이고 있다. 그 특징을 간략하게 요약하면 다음과 같다. 첫째, 개발의 규모가 커지고 대형화 되고있다. 이는 계획적인 개발을 통해 좀 더 쾌적한 공간을 조성하고 개발사업을 통한 공공시설의 확보 등 공익을 확보하기 위해서는 사업의 규모가 너무 영세해서는 안되기 때문이다. 따라서 최근에는 지역별 단위사업들이 광역적으로 통합되면서 개발의 규모가 매우 커지고 있다. 두 번째는 개발의 형태가 점차 복합화되고 있다. 지금까지의 개발은 주택, 오피스, 등 단편적인 형태였다. 그러나 최근의 개발사업의 앞서 규모가 커지는 것과 함께 내용적인 측면에서도 복합화 추세를 나타내고 있다. 이는 도시의 기능이 점점 다양해지면서 수반되는 현상이라고 볼 수 있을 것이다. 그리고 마지막으로 최근의 개발사업은 그 어느때보다 개발의 공공성 확보를 요구하고 있다. 즉 과거 개발사업이 가져온 부작용을 최소화하고 개발사업이 야기시키는 부동산 투기나 개발이익의 문제를 투명화할 필요성이 그 어느 때보다도 커졌기 때문이다. 그러므로 최근의 개발사업은 민간의 참여를 유도하면서 동시에 공공의 적극적인 개입이 수반되고 있다. 개발사업이 대형화되고 복합화되면서 공공이나 민간 등 어느 한 부분의 역할만으로는 성공적인 추진이 어렵기 때문이다. 특히 최근과 같이 다양한 개발사업이 동시 다발적으로 추진되고 있는 상황에서 개발사업에 대한 민-관의 협력은 매우 절실한 상황이다.
■ 개발사업과 건설산업
한편, 건설시장은 공공 토목시장의 축소, 주택 부동산 시장의 규제 강화 등에 의하여 건설업체들의 기존 주력 사업 분야가 점차 축소되고 있다. 반면, 토목-건축 등의 복합공정과 기획 및 대규모 자금조달 등이 요구되는 대규모 개발사업이 기존의 공공,민간 건설시장의 공백을 점차 대체해 나가고 있다. 그러나 각종 개발사업에 건설업체들의 참여방식은 기존의 방식을 크게 벗어나지 못하고 있을 뿐만 아니라 오히려 축소되고 있다. 60-70년대의 대규모 개발사업에서 민간참여는 대부분 건설사가 주도하였으나, 최근에는 오히려 금융기관, 부동산 개발회사(부동산 신탁회사), 공공 디벨로퍼(토지공사 등)들의 출현으로 그 역할이 축소되고 있다. 또한 그 동안 민간 주도로 이루어지던 재개발이나 재건축 사업에서도 공공의 참여가 확대됨으로써 각종 개발사업에서의 민간 건설업체들의 역할은 오히려 축소되고 있다. 공공주도의 개발사업이 증가하면서 건설업체들의 역할은 창의적인 능력이 발휘될 수 있는 사업시행자로서의 역할보다는 단순 시공이나, 금융기관으로부터 자금을 조달하는데 필요한 보증자(PF보증, 준공보증 등)의 역할에 한정되고 있기 때문이다. 따라서 향후 증가되는 각종 개발사업을 건설산업의 새로운 시장으로 활용하기 위해서는 건설업체들의 참여방식에 대한 다양하고 적극적인 접근이 요구된다.
2002년 이후 부동산 경기에 힘입어 지속적으로 호황을 누려오던 건설경기가 점차 하락국면에 접어들고 있다. 비록 정부의 강력한 부동산 대책 등의 영향으로 민간 건축경기가 위축되는 영향도 있겠으나 위에서 제시한 바와 같이 각종 개발사업이 꾸준히 늘어나고 있음에도 불구하고 건설경기가 어려움을 겪고 있는 것이다. 이는 과거에 각종 개발사업의 추진이 곧 건설경기의 호황으로 연계되었던 것과는 매우 이례적인 현상이다. 이제 개발사업에서의 민간참여는 과거 건설회사 중심의 ‘시공부문’에 한정되어 있지 않다. 과거에는 시공사인 건설회사가 곧 사업주체로서의 역할을 담당하였으나 최근에는 재무적 투자자, 디벨로퍼 등이 사업주체로서의 역할을 확대해 나가고 있다. 더군다나 앞으로는 다양한 공공(중앙정부 및 지방정부와 정부 출연기관)부문과 각종 지역사회의 주민이나, 시민단체, 지역내 기업 및 상공인 등도 각종 지역 개발사업의 참여하게 될 것으로 예상된다. 따라서 건설부분에서의 민간참여 특히 ‘시공 중심’의 참여는 점차 그 역할과 범위가 축소될 수 밖에 없을 것으로 예상된다. 그리하여 건설시장은 사업 방식에 있어 새로운 환경변화가 불가피한 실정이다.
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