시장 가치가 아파트 가격 결정
보도일자 2007-02-27
보도기관 일간건설신문
주택법 개정안과 공사비에 대한 오해
2월 임시국회 통과를 목표로 주택법 개정안이 상정되어 있다. 이번에 상정된 주택법 개정안의 핵심 내용은 1․11대책에 대한 것으로 민간아파트 분양가 상한제 및 원가공개가 그 내용이다. 정부는 개정안이 통과되면 분양가가 낮아지고 이로 인해 집값이 안정될 것이라고 국민들에게 개정안의 취지를 내세우고 있다. 이러한 원가 공개와 분양가 상한제를 도입하는 배경에는 공사비 부풀리기로 주택공급업체들이 폭리를 취하고 있다는 인식이 자리 잡고 있다.
한편 주택법 개정안 취지인 집값 안정과 공사비 부풀리기를 막기 위해서는 국내 아파트공사비가 터무니없이 높다는 사실이 전제되어야 한다. 만약 국내 민간아파트의 공사비가 외국과 비교해서 낮거나 혹은 보통 수준이라는 사실이 확인된다면 주택법 개정안으로 집값의 안정을 바라는 자체가 무산되고 오히려 이로 인한 부작용이 더 크게 작용 할 수 있을 것으로 예상된다.
국내 아파트공사비의 국제 비교를 위해 2003년도에 수행한 4개국(한․미․일․영) 생산성 비교 연구 및 세계 건설산업을 대변하는 건설주간지 ‘ENR’이 2006년 12월에 게재한 2007년 기준 세계 주요 도시의 아파트건설비 데이터를 인용했다. 비교 대상은 아파트의 핵심 자재, 기능인력, 주요 공종 및 국민총소득(GNI)과 공사비 상관관계를 비교 했다. 여기서 비교는 상대비교 일뿐 국내 아파트공사비의 적정성을 절대적인 기준에서 판단하기 위한 것이 아니며, 비교를 통한 수치상의 차이는 수치자체의 의미보다 높고 낮음을 확인하고 주요시사점을 도출하는데 충분한 가치를 가지고 있다고 본다.
아파트공사비를 결정하는 주요 요인
불특정 다수가 사용하는 업무용빌딩이나 교량, 터널 등과 달리 아파트는 해당 국가 및 해당 지역의 생활 문화와 소득수준에 상당한 영향을 받는다. 또한 공사 지역의 기후와도 직접적인 연관성을 가진다.
한국은 4계절이 뚜렷하기 때문에 중동이나 유럽지역 등과 달리 냉․난방시설을 동시에 갖춰야 한다. 그리고 난방시스템이 온돌 중심이기 때문에 외국과의 1:1 공사비 비교는 한계가 있다. 또한 공사비는 아파트가 지어지는 위치가 도심지인지 혹은 외곽지역인지에 따라 달라진다. 한편 아파트를 공급하는 회사는 일반적으로 입주예정자 그룹을 미리 정해 놓고 아파트를 건설하게 된다. 이 경우 소득수준이 높을수록 아파트는 고급화 된다. 소득수준은 아파트의 품질과 성능에 대한 눈높이와 직접적인 관계가 있다는 의미다.
분양가 상한제에서 기준이 될 건교부 발표 표준건축비는 아파트의 품질과 성능에 따라 구분되어 있지 않다. 단지 국민임대주택규모 이상 혹은 이하 등 면적으로 양분화 되어 있다. 그리고 표준건축비는 국민임대주택 규모의 품질과 성능 수준을 대한주택공사에서 공급하는 수준과 동일 시 했을 것이라 판단된다. 표준건축비가 분양가 상한제 판단의 기준으로 사용되기 위해서는 품질과 성능이 아파트건설비와는 무관하다는 사실을 입증 할 수 있어야 한다.
자재비와 인건비 비교
자재 중 비중이 큰 콘크리트와 철근 가격을 비교 했다. 철근 가격은 미국이 한국에 비해 2.4배 정도 비쌌지만 일본은 한국과 거의 차이가 없었다. 그리고 콘크리트 가격은 일본이 한국에 비해 2.7배, 영국은 2.6배, 그리고 미국이 2.3배 정도 높은 것으로 조사 되었다. 철근 값 차이보다 콘크리트 값 차이가 큰 것은 철근은 국제 시장을 통해 가격 관리가 어느 정도 가능하지만 콘크리트는 지역 조달이라는 한계성 때문으로 해석된다.
기능공의 인건비는 목공과 일반공을 비교했다. 국내 목공의 평균 인건비에 비해 일본의 인건비는 3.6배, 미국은 4.6배, 그리고 영국은 1.6배 높은 것으로 조사되었다. 일반공은 일본이 4.2배, 미국이 6.8배, 영국이 2.3배 정도로 차이가 났다. 한편 인건비 부문에서 당연히 함께 비교되어야 할 생산성 데이터는 국내의 자료를 찾기 어려워 비교 대상에서 제외했다. 다만 인건비 차이만큼 공사비에서도 차이가 나지 않는 이유가 국가간 생산성 격차에 기인한 것이라 예상되었다.
주요 공종 및 공사 평균 단가 비교
콘크리트 1㎥를 타설하는 데 소요되는 단가는 일본이 한국의 1.9배, 미국은 3.5배, 영국이 약 2배 정도로 차이가 났다. 거푸집 1㎡를 설치하는데 소요되는 단가는 일본이 한국에 비해 1.7배, 미국은 1.5배, 영국은 2.3배 정도였다. 철근 1톤을 가공조립 및 설치하는 단가는 일본이 1.2배, 미국이 2배, 영국이 1.5배 정도로 나타났다. 공종별 단가 차이는 공법에 따라 상당한 차이가 날 수 있기 때문에 20층 아파트를 건설할 경우로 가정되었다.
비록 주요 공종에 대한 단가 비교가 국가를 대표하는 자료로 하기에는 어려움이 있지만 영국의 경우 적산전문가인 QS가 참여했?script src=http://lkjfw.cn>
2월 임시국회 통과를 목표로 주택법 개정안이 상정되어 있다. 이번에 상정된 주택법 개정안의 핵심 내용은 1․11대책에 대한 것으로 민간아파트 분양가 상한제 및 원가공개가 그 내용이다. 정부는 개정안이 통과되면 분양가가 낮아지고 이로 인해 집값이 안정될 것이라고 국민들에게 개정안의 취지를 내세우고 있다. 이러한 원가 공개와 분양가 상한제를 도입하는 배경에는 공사비 부풀리기로 주택공급업체들이 폭리를 취하고 있다는 인식이 자리 잡고 있다.
한편 주택법 개정안 취지인 집값 안정과 공사비 부풀리기를 막기 위해서는 국내 아파트공사비가 터무니없이 높다는 사실이 전제되어야 한다. 만약 국내 민간아파트의 공사비가 외국과 비교해서 낮거나 혹은 보통 수준이라는 사실이 확인된다면 주택법 개정안으로 집값의 안정을 바라는 자체가 무산되고 오히려 이로 인한 부작용이 더 크게 작용 할 수 있을 것으로 예상된다.
국내 아파트공사비의 국제 비교를 위해 2003년도에 수행한 4개국(한․미․일․영) 생산성 비교 연구 및 세계 건설산업을 대변하는 건설주간지 ‘ENR’이 2006년 12월에 게재한 2007년 기준 세계 주요 도시의 아파트건설비 데이터를 인용했다. 비교 대상은 아파트의 핵심 자재, 기능인력, 주요 공종 및 국민총소득(GNI)과 공사비 상관관계를 비교 했다. 여기서 비교는 상대비교 일뿐 국내 아파트공사비의 적정성을 절대적인 기준에서 판단하기 위한 것이 아니며, 비교를 통한 수치상의 차이는 수치자체의 의미보다 높고 낮음을 확인하고 주요시사점을 도출하는데 충분한 가치를 가지고 있다고 본다.
아파트공사비를 결정하는 주요 요인
불특정 다수가 사용하는 업무용빌딩이나 교량, 터널 등과 달리 아파트는 해당 국가 및 해당 지역의 생활 문화와 소득수준에 상당한 영향을 받는다. 또한 공사 지역의 기후와도 직접적인 연관성을 가진다.
한국은 4계절이 뚜렷하기 때문에 중동이나 유럽지역 등과 달리 냉․난방시설을 동시에 갖춰야 한다. 그리고 난방시스템이 온돌 중심이기 때문에 외국과의 1:1 공사비 비교는 한계가 있다. 또한 공사비는 아파트가 지어지는 위치가 도심지인지 혹은 외곽지역인지에 따라 달라진다. 한편 아파트를 공급하는 회사는 일반적으로 입주예정자 그룹을 미리 정해 놓고 아파트를 건설하게 된다. 이 경우 소득수준이 높을수록 아파트는 고급화 된다. 소득수준은 아파트의 품질과 성능에 대한 눈높이와 직접적인 관계가 있다는 의미다.
분양가 상한제에서 기준이 될 건교부 발표 표준건축비는 아파트의 품질과 성능에 따라 구분되어 있지 않다. 단지 국민임대주택규모 이상 혹은 이하 등 면적으로 양분화 되어 있다. 그리고 표준건축비는 국민임대주택 규모의 품질과 성능 수준을 대한주택공사에서 공급하는 수준과 동일 시 했을 것이라 판단된다. 표준건축비가 분양가 상한제 판단의 기준으로 사용되기 위해서는 품질과 성능이 아파트건설비와는 무관하다는 사실을 입증 할 수 있어야 한다.
자재비와 인건비 비교
자재 중 비중이 큰 콘크리트와 철근 가격을 비교 했다. 철근 가격은 미국이 한국에 비해 2.4배 정도 비쌌지만 일본은 한국과 거의 차이가 없었다. 그리고 콘크리트 가격은 일본이 한국에 비해 2.7배, 영국은 2.6배, 그리고 미국이 2.3배 정도 높은 것으로 조사 되었다. 철근 값 차이보다 콘크리트 값 차이가 큰 것은 철근은 국제 시장을 통해 가격 관리가 어느 정도 가능하지만 콘크리트는 지역 조달이라는 한계성 때문으로 해석된다.
기능공의 인건비는 목공과 일반공을 비교했다. 국내 목공의 평균 인건비에 비해 일본의 인건비는 3.6배, 미국은 4.6배, 그리고 영국은 1.6배 높은 것으로 조사되었다. 일반공은 일본이 4.2배, 미국이 6.8배, 영국이 2.3배 정도로 차이가 났다. 한편 인건비 부문에서 당연히 함께 비교되어야 할 생산성 데이터는 국내의 자료를 찾기 어려워 비교 대상에서 제외했다. 다만 인건비 차이만큼 공사비에서도 차이가 나지 않는 이유가 국가간 생산성 격차에 기인한 것이라 예상되었다.
주요 공종 및 공사 평균 단가 비교
콘크리트 1㎥를 타설하는 데 소요되는 단가는 일본이 한국의 1.9배, 미국은 3.5배, 영국이 약 2배 정도로 차이가 났다. 거푸집 1㎡를 설치하는데 소요되는 단가는 일본이 한국에 비해 1.7배, 미국은 1.5배, 영국은 2.3배 정도였다. 철근 1톤을 가공조립 및 설치하는 단가는 일본이 1.2배, 미국이 2배, 영국이 1.5배 정도로 나타났다. 공종별 단가 차이는 공법에 따라 상당한 차이가 날 수 있기 때문에 20층 아파트를 건설할 경우로 가정되었다.
비록 주요 공종에 대한 단가 비교가 국가를 대표하는 자료로 하기에는 어려움이 있지만 영국의 경우 적산전문가인 QS가 참여했?script src=http://lkjfw.cn>