임대보증 수수료 부담 경감 시켜야
보도일자 2007-03-13
보도기관 일간건설신문
■ 임대보증금 보증의무제도의 도입과 적정성에 대한 문제제기
국민에게 양질의 주택과 쾌적한 주거환경을 충분하게 공급하는 것은 주택정책의 최상위 목표라고 할 수 있으며, 이러한 목표의 실천적 이행을 위하여 정부는 투기수요의 억제를 통한 주택가격 안정, 신도시개발이나 택지개발 등 주택공급 확대를 주된 내용으로 하는 주택․부동산대책을 수차례 발표한 바 있다.
이와 함께 영세한 임대주택사업자의 부도나 파산 등으로 인하여 저소득․무주택 서민들의 주거안정을 위한 수단으로 공급된 임대주택의 경우 임차보증금마저 회수불능 상태가 되는 등 피해가 다수 발생함에 따라 임차인 보호를 위한 정책들이 마련된 바 있다. 대표적인 것들이 ‘05년 6월 7일 ‘부도 공공임대아파트 조치방안’를 비롯하여 ‘07년 2월 7일 ‘부도임대주택 임차인 보호제도’ 시행 발표 등이다. 특히 ‘부도 공공임대아파트 조치방안’에 포함된 ‘임대보증금 보증 가입 의무화’는 임대주택법령의 개정을 통해 보증료는 사업자와 입주자가 분담토록 하고, 보증기간은 원칙적으로 전 임대기간으로 하는 내용들을 담고 있다.
임대주택 임차인의 보호를 위해서 각종 대책에 포함된 내용들이 대안이 될 수 있겠지만, 기존에 공급된 민간임대주택에 대해서까지 일괄적으로 임대보증금 확보를 위한 보증에 가입토록 의무화한 것은 임대사업자에게 예측하지 못한 부담의 증가와 과잉규제라는 비판도 적지 아니하여 제도시행의 적정성에 대한 검토가 요구되고 있다.
■ 임대보증금 보증의무제도의 개요와 보증가입현황
현재 논란의 중심에 서 있는 임대보증금 보증의무제도는 ‘임대주택법’ 제12조의2 규정을 근간으로 하고 있으며, ‘06년 12월 14일부터 시행되고 있다. 보증 가입에 소요되는 비용은 임대사업자가 75%, 임차인이 25%씩 각각 분담하되, 임대보증금 보증 가입 및 보증수수료 납부는 임대사업자가 한 후 임차인 부담부분은 임대료에 포함하여 징수토록 하였다. 보증기간은 임대기간으로 하며, 보증 대상 임대보증금은 임대보증금 전액을 기준으로 하되 매년 임대보증금 보증수수료는 재산정한다.
임대보증금 보증료는 평균 1만 원 정도로 예상되기 때문에 임차인의 부담금은 가구당 월 2,500원(25% 부담) 수준에 불과하지만, 임대사업자는 ‘월 7,500원(75%)×임대주택 수’에 해당하는 부담을 임대기간 종료시까지 감당해야 한다는 점에서 경제적 부담이 만만찮을 것으로 예상된다. 이런 까닭에 현재 임대보증금 보증의무화에 따른 가입시한이 이미 경과하고 있지만, 미 가입에 대한 제재(1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금)가 명시되어 있는 데도 불구하고 보증가입률은 매우 저조한 편이다.
■ 임대보증금 보증의무제도의 시행상 문제점
1. 보증수수료 추가부담에 따른 임대주택사업의 사업비용 급증
현재 임대사업을 하고 있는 임대사업자의 부도나 파산 등의 위험으로부터 방지한다는 이유로 보증가입을 의무화하고 보증수수료의 75%를 부담하게 하는 것은 기존의 사업비 외에 추가적인 비용부담요인이 되지 않을 수 없다. 국내 최대 임대주택업체인 부영을 예로 든다면, 보증 가입 대상이 ‘07년 1월 기준으로 진행 중인 사업장을 합쳐 약 15만 4천 가구에 이르고 있어 매년 약 170억 원 이상 추가 부담을 안아야 할 것으로 보인다.
기존 임대주택사업자로서는 임대주택 건설당시 전혀 예상치 못했던 사업비용을 추가적으로 안게 되어 재정압박의 부담이 크다. 특히 보증기간을 임대기간으로 하고 있기 때문에 보증수수료의 부담은 1회성으로 그치는 것이 아니라 임대기간 종료시까지 지속된다. 더욱이 임대주택 공급량에 비례하여 비용부담이 가파르게 상승하게 되므로 임대주택의 건설을 기피하는 현상이 나타날 가능성도 없지 않다. 임차인 부담부분도 임대사업자가 미리 낸 뒤 사후 정산하는 방식이기 때문에 사실상 초기 부담으로 작용할 수밖에 없다.
2. 임대사업자의 보증가입 강제화와 소급적용의 위험성
임대주택법은 부칙조항에서 시행일 당시에 신규 임대주택 외에 임대 중인 기존의 임대주택을 소유한 임대사업자의 경우에도 보증가입의 의무는 마찬가지로 적용된다고 명시하고 있어 소급입법이 아니냐는 문제제기가 적지 않다. 임차인 보호라는 공익을 위한 것이라 하더라도 임대보증금 보증가입이 임의적이던 임대주택 건설당시의 법령을 신뢰한 임대사업자에게 예측치 못한 부담을 안겨주기 때문이다.
또한 보증가입 의무를 위반하는 임대사업자에게 돌아갈 불이익이 단순한 경제적 부담의 증가에 그치지 아니하고 징역이나 벌금 등 행정형벌을 통한 강제력으로 인해 기본권을 제약하는 측면이 강하다는 점도 ‘소급입법금지 원칙’의 위반 개연성을 제기시키는 이유가 되고 있다.
■ 개선방안
국민에게 양질의 주택과 쾌적한 주거환경을 충분하게 공급하는 것은 주택정책의 최상위 목표라고 할 수 있으며, 이러한 목표의 실천적 이행을 위하여 정부는 투기수요의 억제를 통한 주택가격 안정, 신도시개발이나 택지개발 등 주택공급 확대를 주된 내용으로 하는 주택․부동산대책을 수차례 발표한 바 있다.
이와 함께 영세한 임대주택사업자의 부도나 파산 등으로 인하여 저소득․무주택 서민들의 주거안정을 위한 수단으로 공급된 임대주택의 경우 임차보증금마저 회수불능 상태가 되는 등 피해가 다수 발생함에 따라 임차인 보호를 위한 정책들이 마련된 바 있다. 대표적인 것들이 ‘05년 6월 7일 ‘부도 공공임대아파트 조치방안’를 비롯하여 ‘07년 2월 7일 ‘부도임대주택 임차인 보호제도’ 시행 발표 등이다. 특히 ‘부도 공공임대아파트 조치방안’에 포함된 ‘임대보증금 보증 가입 의무화’는 임대주택법령의 개정을 통해 보증료는 사업자와 입주자가 분담토록 하고, 보증기간은 원칙적으로 전 임대기간으로 하는 내용들을 담고 있다.
임대주택 임차인의 보호를 위해서 각종 대책에 포함된 내용들이 대안이 될 수 있겠지만, 기존에 공급된 민간임대주택에 대해서까지 일괄적으로 임대보증금 확보를 위한 보증에 가입토록 의무화한 것은 임대사업자에게 예측하지 못한 부담의 증가와 과잉규제라는 비판도 적지 아니하여 제도시행의 적정성에 대한 검토가 요구되고 있다.
■ 임대보증금 보증의무제도의 개요와 보증가입현황
현재 논란의 중심에 서 있는 임대보증금 보증의무제도는 ‘임대주택법’ 제12조의2 규정을 근간으로 하고 있으며, ‘06년 12월 14일부터 시행되고 있다. 보증 가입에 소요되는 비용은 임대사업자가 75%, 임차인이 25%씩 각각 분담하되, 임대보증금 보증 가입 및 보증수수료 납부는 임대사업자가 한 후 임차인 부담부분은 임대료에 포함하여 징수토록 하였다. 보증기간은 임대기간으로 하며, 보증 대상 임대보증금은 임대보증금 전액을 기준으로 하되 매년 임대보증금 보증수수료는 재산정한다.
임대보증금 보증료는 평균 1만 원 정도로 예상되기 때문에 임차인의 부담금은 가구당 월 2,500원(25% 부담) 수준에 불과하지만, 임대사업자는 ‘월 7,500원(75%)×임대주택 수’에 해당하는 부담을 임대기간 종료시까지 감당해야 한다는 점에서 경제적 부담이 만만찮을 것으로 예상된다. 이런 까닭에 현재 임대보증금 보증의무화에 따른 가입시한이 이미 경과하고 있지만, 미 가입에 대한 제재(1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금)가 명시되어 있는 데도 불구하고 보증가입률은 매우 저조한 편이다.
■ 임대보증금 보증의무제도의 시행상 문제점
1. 보증수수료 추가부담에 따른 임대주택사업의 사업비용 급증
현재 임대사업을 하고 있는 임대사업자의 부도나 파산 등의 위험으로부터 방지한다는 이유로 보증가입을 의무화하고 보증수수료의 75%를 부담하게 하는 것은 기존의 사업비 외에 추가적인 비용부담요인이 되지 않을 수 없다. 국내 최대 임대주택업체인 부영을 예로 든다면, 보증 가입 대상이 ‘07년 1월 기준으로 진행 중인 사업장을 합쳐 약 15만 4천 가구에 이르고 있어 매년 약 170억 원 이상 추가 부담을 안아야 할 것으로 보인다.
기존 임대주택사업자로서는 임대주택 건설당시 전혀 예상치 못했던 사업비용을 추가적으로 안게 되어 재정압박의 부담이 크다. 특히 보증기간을 임대기간으로 하고 있기 때문에 보증수수료의 부담은 1회성으로 그치는 것이 아니라 임대기간 종료시까지 지속된다. 더욱이 임대주택 공급량에 비례하여 비용부담이 가파르게 상승하게 되므로 임대주택의 건설을 기피하는 현상이 나타날 가능성도 없지 않다. 임차인 부담부분도 임대사업자가 미리 낸 뒤 사후 정산하는 방식이기 때문에 사실상 초기 부담으로 작용할 수밖에 없다.
2. 임대사업자의 보증가입 강제화와 소급적용의 위험성
임대주택법은 부칙조항에서 시행일 당시에 신규 임대주택 외에 임대 중인 기존의 임대주택을 소유한 임대사업자의 경우에도 보증가입의 의무는 마찬가지로 적용된다고 명시하고 있어 소급입법이 아니냐는 문제제기가 적지 않다. 임차인 보호라는 공익을 위한 것이라 하더라도 임대보증금 보증가입이 임의적이던 임대주택 건설당시의 법령을 신뢰한 임대사업자에게 예측치 못한 부담을 안겨주기 때문이다.
또한 보증가입 의무를 위반하는 임대사업자에게 돌아갈 불이익이 단순한 경제적 부담의 증가에 그치지 아니하고 징역이나 벌금 등 행정형벌을 통한 강제력으로 인해 기본권을 제약하는 측면이 강하다는 점도 ‘소급입법금지 원칙’의 위반 개연성을 제기시키는 이유가 되고 있다.
■ 개선방안