분양가 상한제의 성공가능성 진단
보도일자 2007-09-12
보도기관 한국건설신문
’99년도에 폐지되었던 분양가 상한제가 9월부터 다시 부활됐다. 정부는 분양가 상한제를 통해 최대 20%까지 가격 하락을 기대하고 있다.
동시에 아파트 공급업체에게는 최대 이윤을 5.5%까지는 허용하기 때문에 분양가 상한제 적용으로 인한 신규아파트 공급량은 줄어들지 않을 것이라는 사족까지 달았다. 분양가 상한제 기준이 될 표준건축비도 정부가 고시했다.
정부의 이런 기대와는 달리 시장에서는 분양가 상한제 적용을 받는 대규모 브랜드(?) 아파트 단지는 당분간 나타나지 않을 것으로 보고 있다. 9월 이전에 분양 신청을 끝냈기 때문이다.
정부와 시장의 역할이 완전히 바뀐 것처럼 보인다.
아파트를 생산·공급하는 시장기능을 정부가 적극적으로 하고 반대로 국가차원의 수급시기를 조절해야 할 역할은 시장이 대행하고 있는 셈이다.
정부의 기대와 달리 분양가 상한제는 성공가능성보다 실패할 가능성이 높다는 것이 필자의 예측이다. 필자가 이런 진단을 내리는 이유는 여러 가지가 복합적으로 작용할 수밖에 없기 때문이다. 다만 분양가 상한제가 가져올 부작용을 일으킬 시기만 남아있다고 본다.
필자가 보는 분양가 상한제는 다음과 같은 5가지 이유 때문에 성공할 가능성이 극히 낮아 보인다.
첫째, 국내 시장경제 수준이 관치경제를 넘어설 만큼 성숙해 있기 때문이다.
수요시장과 무관하게 판매가격과 이윤을 사전에 고정시켰다는 의미는 생산·공급자가 해야 할 몫을 제3자가 강제한 셈이다. 이윤이 포함된 판매가격 고정은 생산·공급자는 당연히 생산원가를 낮추려고 한다. 당연히 공동주택의 품질과 성능은 떨어질 수밖에 없다.
이 경우 현재와 같은 브랜드아파트보다는 서민거주용 공공아파트단지에 이런 현상이 더 심화될 것으로 보인다.
둘째, 국민총소득이 2만달러로 높아지면서 주택구입자들의 눈높이가 변했다는 점을 간과하고 있다. 아파트도 건설 상품이다.
휴대폰도 품질과 성능에 따라 판매가에 큰 차이가 있듯 아파트도 품질과 성능에 따라 차이가 있다.
정부가 발표한 표준건축비는 품질과 성능을 무시한 채 단지 국민임대주택 규모이상 이하 등 면적크기로 2종류로 제시했다. 고급아파트의 경우 공사원가 차이가 미국은 2.74배, 영국은 1.52배 이상 벌어질 만큼 품질과 가격과 관계가 깊다.
한국보다 소득수준(GNI)이 낮은 남아공의 경우 평균 품질의 아파트공사비는 한국의 70%에 불과하지만 고급아파트의 경우 한국보다 20% 높다.
아파트의 품질과 성능이 가치에 미치는 영향을 가볍게 본 분양가 상한제는 소비자의 구매력 차이에 의해 나타날 품질과 성능 차이를 소화할 수 없는 구조다.
셋째, 정부는 아파트의 품질과 성능을 높이기 위해 주택성능등급표시제, 실내공기질관리법, 소비자만족도 평가제 등을 도입하고 있다.
품질과 성능을 높이기 위해 도입한 각종 제도들은 필연적으로 생산가격을 높이게 된다.
그러나 사전에 결정된 가격상한제는 당연히 공급하려는 기업이 줄어들게 됨에 따라 기 공급된 고급아파트 단지 가격만 높이게 될 것이다.
공동주택 공급가격 인하를 통해 부동산시장을 안정화시키겠다는 정부의 정책이 오히려 기존 브랜드아파트단지 가격을 부추길 가능성이 높아진다.
넷째, 눈높이가 높아진 소비자들의 불만은 엄청난 사회적 비용 낭비를 불러오게 할 개연성이 높다. ’99년 분양가 자율화로 돌아섰던 이유는 사회적 비용낭비 때문이었다. 마이너스옵션제, 누드아파트 등과 같은 용어를 굳이 쓰지 않더라도 소비자는 당연히 자신의 눈높이와 구매력에 맞춰 막대한 사회적 비용을 지출할 것으로 예상된다.
서울 강남의 대표적인 주상복합아파트 단지에서 실제 일어났던 일이다. 비교적 고급 내장재로 채워진 아파트임에도 불구하고 몇몇 입주자는 자신의 기호에 맞게 리모델링 한 것이 시중에 화제가 되기도 했던 점이 최근의 일이다. 문제는 개별 입주자들의 눈높이를 강제할 정부 정책이 전혀 없다는 점이다.
다섯째, 예상되는 부작용에도 불구하고 분양가 상한제를 계속 유지한다면 국내 아파트 시장은 ’70년대처럼 집장사들이 주도하는 장세로 바뀔 것이라는 전망이다.
아파트 부문에서 품질과 지명도, 특히 브랜드를 갖춘 기업들은 해외로 발길을 돌릴 것이다. 그동안 입주자들의 눈높이를 끌어올렸던 국내 주택산업의 미래는 사라지게 될 것이라는 전망이다.
정부가 아파트 분양가 상한제를 다시 도입한 배경은 주택공급자들이 아파트공사원가를 지나치게 부풀리고 있다는 주장에 동의하기 때문일 것으로 해석된다. 여기에는 일부시민단체나 정치가들의 지속적인 가격인하 주장도 상당한 역할을 했다.
과연 국내 아파트공급회사들이 공사원가를 지나치게 부풀리고 있을까? 필자는 건설회사들의 아파트 공사원가에 접근할 수<
동시에 아파트 공급업체에게는 최대 이윤을 5.5%까지는 허용하기 때문에 분양가 상한제 적용으로 인한 신규아파트 공급량은 줄어들지 않을 것이라는 사족까지 달았다. 분양가 상한제 기준이 될 표준건축비도 정부가 고시했다.
정부의 이런 기대와는 달리 시장에서는 분양가 상한제 적용을 받는 대규모 브랜드(?) 아파트 단지는 당분간 나타나지 않을 것으로 보고 있다. 9월 이전에 분양 신청을 끝냈기 때문이다.
정부와 시장의 역할이 완전히 바뀐 것처럼 보인다.
아파트를 생산·공급하는 시장기능을 정부가 적극적으로 하고 반대로 국가차원의 수급시기를 조절해야 할 역할은 시장이 대행하고 있는 셈이다.
정부의 기대와 달리 분양가 상한제는 성공가능성보다 실패할 가능성이 높다는 것이 필자의 예측이다. 필자가 이런 진단을 내리는 이유는 여러 가지가 복합적으로 작용할 수밖에 없기 때문이다. 다만 분양가 상한제가 가져올 부작용을 일으킬 시기만 남아있다고 본다.
필자가 보는 분양가 상한제는 다음과 같은 5가지 이유 때문에 성공할 가능성이 극히 낮아 보인다.
첫째, 국내 시장경제 수준이 관치경제를 넘어설 만큼 성숙해 있기 때문이다.
수요시장과 무관하게 판매가격과 이윤을 사전에 고정시켰다는 의미는 생산·공급자가 해야 할 몫을 제3자가 강제한 셈이다. 이윤이 포함된 판매가격 고정은 생산·공급자는 당연히 생산원가를 낮추려고 한다. 당연히 공동주택의 품질과 성능은 떨어질 수밖에 없다.
이 경우 현재와 같은 브랜드아파트보다는 서민거주용 공공아파트단지에 이런 현상이 더 심화될 것으로 보인다.
둘째, 국민총소득이 2만달러로 높아지면서 주택구입자들의 눈높이가 변했다는 점을 간과하고 있다. 아파트도 건설 상품이다.
휴대폰도 품질과 성능에 따라 판매가에 큰 차이가 있듯 아파트도 품질과 성능에 따라 차이가 있다.
정부가 발표한 표준건축비는 품질과 성능을 무시한 채 단지 국민임대주택 규모이상 이하 등 면적크기로 2종류로 제시했다. 고급아파트의 경우 공사원가 차이가 미국은 2.74배, 영국은 1.52배 이상 벌어질 만큼 품질과 가격과 관계가 깊다.
한국보다 소득수준(GNI)이 낮은 남아공의 경우 평균 품질의 아파트공사비는 한국의 70%에 불과하지만 고급아파트의 경우 한국보다 20% 높다.
아파트의 품질과 성능이 가치에 미치는 영향을 가볍게 본 분양가 상한제는 소비자의 구매력 차이에 의해 나타날 품질과 성능 차이를 소화할 수 없는 구조다.
셋째, 정부는 아파트의 품질과 성능을 높이기 위해 주택성능등급표시제, 실내공기질관리법, 소비자만족도 평가제 등을 도입하고 있다.
품질과 성능을 높이기 위해 도입한 각종 제도들은 필연적으로 생산가격을 높이게 된다.
그러나 사전에 결정된 가격상한제는 당연히 공급하려는 기업이 줄어들게 됨에 따라 기 공급된 고급아파트 단지 가격만 높이게 될 것이다.
공동주택 공급가격 인하를 통해 부동산시장을 안정화시키겠다는 정부의 정책이 오히려 기존 브랜드아파트단지 가격을 부추길 가능성이 높아진다.
넷째, 눈높이가 높아진 소비자들의 불만은 엄청난 사회적 비용 낭비를 불러오게 할 개연성이 높다. ’99년 분양가 자율화로 돌아섰던 이유는 사회적 비용낭비 때문이었다. 마이너스옵션제, 누드아파트 등과 같은 용어를 굳이 쓰지 않더라도 소비자는 당연히 자신의 눈높이와 구매력에 맞춰 막대한 사회적 비용을 지출할 것으로 예상된다.
서울 강남의 대표적인 주상복합아파트 단지에서 실제 일어났던 일이다. 비교적 고급 내장재로 채워진 아파트임에도 불구하고 몇몇 입주자는 자신의 기호에 맞게 리모델링 한 것이 시중에 화제가 되기도 했던 점이 최근의 일이다. 문제는 개별 입주자들의 눈높이를 강제할 정부 정책이 전혀 없다는 점이다.
다섯째, 예상되는 부작용에도 불구하고 분양가 상한제를 계속 유지한다면 국내 아파트 시장은 ’70년대처럼 집장사들이 주도하는 장세로 바뀔 것이라는 전망이다.
아파트 부문에서 품질과 지명도, 특히 브랜드를 갖춘 기업들은 해외로 발길을 돌릴 것이다. 그동안 입주자들의 눈높이를 끌어올렸던 국내 주택산업의 미래는 사라지게 될 것이라는 전망이다.
정부가 아파트 분양가 상한제를 다시 도입한 배경은 주택공급자들이 아파트공사원가를 지나치게 부풀리고 있다는 주장에 동의하기 때문일 것으로 해석된다. 여기에는 일부시민단체나 정치가들의 지속적인 가격인하 주장도 상당한 역할을 했다.
과연 국내 아파트공급회사들이 공사원가를 지나치게 부풀리고 있을까? 필자는 건설회사들의 아파트 공사원가에 접근할 수<